Да, риск есть. Если арендатор будет перечислять вам деньги за коммуналку на расчетный счет, для ИП на УСН «доходы» налоговая, скорее всего, посчитает эти суммы доходом. Даже если в назначении платежа написать «возмещение коммунальных услуг». На Клерке разбирали такую позицию ФНС: суммы возмещения коммуналки не поименованы в ст. 251 НК РФ как необлагаемые, поэтому включаются в базу по УСН. Там же приведены письма Минфина от 28.09.2017 № 03-11-06/2/62954 и от 15.01.2020 № 03-11-11/1091.
То есть если схема такая:
арендатор → перечисляет вам коммуналку → вы платите ресурсникам,
то для УСН это обычно ваш доход. Расходы при УСН «доходы» не помогут, потому что объект — только доходы.
Самый чистый вариант — чтобы арендатор платил коммунальные услуги напрямую поставщикам, если это технически и юридически возможно. Либо заключал отдельные договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Вариант через агентский договор теоретически возможен: вы действуете как агент арендатора, а вашим доходом является только агентское вознаграждение. Но это надо оформлять аккуратно отдельным договором, с отчетами агента, без смешивания с арендной платой. И если договоры с ресурсниками уже заключены на вас, налоговая может спорить. На Клерке этот вариант тоже описан как возможный, но не без риска.
На практике проще всего:
-
Либо перевести коммуналку на прямую оплату арендатором.
-
Либо смириться, что поступления за коммуналку будут доходом по УСН, и заложить 6% в сумму компенсации.
-
Либо делать агентскую схему, но только с нормальным юристом/бухгалтером и отдельным документооборотом.
Фраза в договоре «коммунальные услуги оплачивает арендатор» сама по себе не спасает, если фактически деньги идут через ваш счет.
Материалы по теме на Клерке:
— ФНС: с возмещения за коммуналку нужно платить налог на УСН
— Компенсация коммунальных расходов арендатором облагается налогом на УСН. В каких случаях можно не платить налог?
— Обсуждение на форуме: коммунальные услуги в учёте арендодателя