Коммунальные услуги в учёте Арендодателя

, ,
1

Добрый день! ИП на УСН 6% сдаёт нежилые помещения в аренду. На данный момент не платит НДС (лимит не достигнут). Подскажите, как быть, когда ИП превысит лимит и будет уплачивать НДС по ставке 5%. Увеличивать ли коммунальные платежи на НДС?

В договорах аренды с крупными арендаторами прописано след.образом: “Арендная плата 800 000р. Коммунальные платежи и стоимость обслуживания систем обеспечения не включены в арендную плату и подлежат возмещению Арендатором по фактич.ст-ти на основании приборов учета. Дополнительно Арендатор оплачивает 14% от потребленной электроэнергии на содержание линии электропередач и ТП.”

В договорах с мелкими арендаторами прописано след.образом: “Арендная плата составляет 50 000р. Водоснабжение, водоотведение 250р с человека. Электроэнергия по счетчику и выставленным счетам. Размер платы за отопление согласно тарифам на коммунальные услуги в отопительный сезон.”

Спасибо!

2

Добрый день!
Разберём по пунктам с учётом норм 2025 года и позиции налоговых органов.

1. Когда ИП на УСН становится плательщиком НДС

С 2025 года освобождение от НДС теряется, если доходы ИП превысили 60 млн руб. за три последовательных месяца (п. 5 ст. 145 НК РФ в ред. 2025 г.).
С месяца превышения лимита предприниматель становится плательщиком НДС и обязан:

  • выставлять счета-фактуры с выделением НДС;

  • уплачивать налог и сдавать декларацию;

  • вести книгу продаж и покупок.

2. Нужно ли увеличивать коммунальные платежи на НДС

Зависит от того, как оформлены отношения с арендаторами и какова природа этих платежей.

:white_check_mark: Если коммунальные платежи перевыставляются арендаторам (по приборам учёта, фактическим счетам поставщиков):

Тогда вы не оказываете услугу, а возмещаете расходы.
НДС начислять не нужно, при условии что:

  • в договоре прямо указано, что коммунальные услуги оплачиваются по факту, на основании счетов поставщиков;

  • арендодатель не включает в сумму посредническое вознаграждение.

Для этого перевыставляются копии счетов от поставщиков (без своей наценки).
Это возмещение расходов, а не объект обложения НДС (п. 2 ст. 162 НК РФ, письма ФНС 2024–2025 гг. подтверждают эту позицию).

:warning: Если коммунальные платежи включены в арендную плату

Или арендодатель сам выставляет фиксированную сумму (без привязки к фактическим показаниям приборов учёта),
— тогда это часть арендной услуги, и на неё начисляется НДС по ставке 5%.

3. Как быть по вашим договорам

:one: С крупными арендаторами

«Коммунальные платежи по фактической стоимости, на основании приборов учёта»
→ значит, это возмещение расходов, и НДС не начисляется.
В счетах-фактурах эти суммы можно указывать отдельной строкой без выделения НДС.

:two: С мелкими арендаторами

«Водоснабжение — 250 р. с человека, электроэнергия по счетчику, отопление по тарифам»
— фиксированная плата 250 р. с человека не является фактическим возмещением, а элементом арендной платы.
→ Следовательно, на эту часть нужно начислять НДС 5%.

А вот оплата по счетчику и тарифам, если они подтверждены документально, может остаться без НДС как возмещение.

4. Как оформить

  • Составьте допсоглашения к договорам, где уточните:

    • что коммунальные платежи оплачиваются по фактическим счетам поставщиков,

    • и не включаются в базу для НДС.

  • В счёте на аренду разделите:

    • арендная плата — с НДС 5%,

    • коммунальные (возмещение) — без НДС, по документам поставщиков.

5. Пример

Если арендная плата 800 000 руб., а электроэнергия по счёту 100 000 руб.:

  • Счёт-фактура:

    • аренда — 800 000 + НДС 5% = 840 000 руб.

    • электроэнергия — 100 000 руб. (без НДС, как возмещение).

Вывод:
После утраты освобождения от НДС вы начисляете налог только на арендную плату и на те коммунальные платежи, которые не являются возмещением, а включены в состав арендной услуги.
Если коммуналка перевыставляется по факту, она остаётся без НДС.

3

Спасибо за подробный ответ!

Получается, всё, что по счетчику и с подтверждающими документами от поставщиков услуг - выставляем арендатору без НДС.

Всё, что фиксированно и без подтверждающих документов - с НДС 5%.

Подскажите, а как быть, если у нас своё газовое отопление? Документы мы получем от поставщика услуги (Регионгаз) в м3, плюс там еще надбавки, транспортировка и т.д. А выставляем арендаторам за м2 арендуемой площади, по тарифам этого же поставщика размещенных на офиц. сайте, так как понятно, что невозможно установить газовый счетчик в каждый кабинет. Отсюда разница- получили документов в м3 на 100000р, а арендаторам выставили м2 на 120000р. Правильно ли я понимаю, что тогда все 120000р должны быть +НДС 5% и выдать с/ф?

4

Отличный вопрос — и вы очень точно подметили нюанс, на котором часто “падают” даже опытные арендаторы.

:white_check_mark: Логика в целом верная:

Если вы перевыставляете коммунальные услуги без наценки и строго по факту, то это возмещение расходов — не объект обложения НДС.
Но как только возникает перерасчёт, надбавка, или своя формула распределения, НДС включается в полную сумму.

:fire: В вашей ситуации с газом:

  1. Вы покупаете газ у поставщика “Регионгаз”, получаете счёт на 100 000 руб. — с НДС или без (зависит от режима “Регионгаза”).

  2. Арендаторам выставляете по своим расчётам — 120 000 руб. по м², исходя из пропорций площадей и тарифов на сайте.

:backhand_index_pointing_right: Ключевое: арендаторам вы выставляете не точную сумму по документам поставщика, а расчётную величину (120 000 вместо 100 000).
Это означает, что вы оказываете услугу по теплоснабжению (в рамках аренды), а не просто возмещаете расходы.

:gear: Следствие

Да, всё 120 000 руб. облагается НДС 5%.
Причины:

  • расчёт ведётся не по документам поставщика, а по внутренней формуле;

  • у вас есть маржа (разница 20 000) — пусть даже она не “прибыль”, а способ распределить расходы;

  • значит, с точки зрения НК РФ, это часть арендных (вспомогательных) услуг, и на неё начисляется НДС по ставке 5%.

:receipt: Как оформить

  • В счёте-фактуре отдельной строкой:
    «Отопление помещений — 120 000 руб., НДС 5% — 6 000 руб.»

  • В декларации по НДС отражаете в общей выручке.

  • Если арендаторы — плательщики НДС, они смогут принять налог к вычету.

:light_bulb: Совет на будущее

Чтобы не терять на НДС и сохранить прозрачность расчётов, можно прописать в договорах, например:

«Оплата за отопление рассчитывается исходя из фактических затрат Арендодателя на приобретение газа у поставщика и распределяется между арендаторами пропорционально площади занимаемых помещений. Арендодатель имеет право включать НДС в состав предъявляемых платежей».

Такой пункт сразу снимает вопросы налоговой и арендаторов, и вы сможете спокойно выставлять счета с НДС 5%.

Итог:
Да, вы всё правильно понимаете — при собственном отоплении и распределении затрат “по площади” все суммы, выставленные арендаторам, облагаются НДС 5%, потому что это уже не простое возмещение, а часть ваших услуг как арендодателя.