Добрый день! На 01 счете имеется производственное здание, площадь 5000 м2. Использовалось как производственно-складское, сдавалось в аренду. Сейчас арендатор съехал, и эту площадь 5000 м2 в здании начали делить на более мелкие помещения. Перегородки из профлиста, Некоторые помещения с отдельным въездом, с собственным санузлом, переделали освещение, чтобы в каждом помещении было свое и т.п. Правильно я понимаю, что это не перепланировка, а полноценная модернизация, т.к. улучшились эксплуатационные свойства здания?
Добрый день!
Обратите внимание, что вопросы экспертам задаются только в Сервисе консультаций. В форуме только общение с коллегами.
Да, у вас модернизация.
мое мнение такое
Нет, «перепланировка vs модернизация» — это не выбор из двух вариантов. Перепланировка — кадастровая история (техплан, ЕГРН), модернизация — налоговая (п. 2 ст. 257 НК). Одни и те же работы могут быть и тем, и другим одновременно.
И главное: критерия «улучшились эксплуатационные свойства» в НК просто нет. В п. 2 ст. 257 закрытый перечень: изменение технологического/служебного назначения, повышенные нагрузки, новые качества. У вас здание как было производственно-складским под аренду, так и осталось — изменилась бизнес-модель (один арендатор вместо нескольких), а не характеристики объекта.
Поэтому квалифицировать нужно не проект целиком, а каждый вид работ отдельно:
— Перегородки из профлиста — сборно-разборные, демонтируются без ущерба зданию. Логичнее поставить самостоятельным инвентарным объектом (п. 10 ФСБУ 6/2020: разные СПИ частей → разные объекты). Плюс короткая амортизация и налог на имущество не растёт на 30 лет вперёд.
— Освещение — если просто перекоммутация существующей сети, это ремонт (ст. 260). Если новые щиты и рост мощности — дооборудование в стоимость здания.
— Санузлы — появились сети, которых не было → дооборудование, в первоначальную стоимость.
— Отдельные въезды — вот здесь главный риск, и он не налоговый.
Про въезды: если проёмы прорезаются заново в наружных стенах, это затрагивает несущие конструкции → реконструкция по ГрК, нужно разрешение на строительство (ст. 51 ГрК). Без него — самовольная реконструкция по ст. 222 ГК плюс ст. 9.5 КоАП. Это дороже любой налоговой разницы между ремонтом и модернизацией, разбираться надо с этого.Постановление Госстроя № 279 (Прил. 8) относит работы по перегородкам к капремонту, допуская перепланировку с приростом площади перегородок до 20%. Посчитайте свой прирост — на 5000 м² скорее всего не уложитесь, но цифру в расчёте зафиксируйте.
Что обязательно оформить: приказ с формулировкой цели («ремонт и приспособление помещений под сдачу в аренду», не «модернизация»), дефектную ведомость, пообъектную смету с разбивкой по видам работ, отдельные КС-2 по каждому блоку. Без разделения в смете ФНС России утянет всё в первоначальную стоимость одной строкой.
это частая практика со зданиями, поэтому смотрите документе, спрашивайте ваших технических специалистов прежде, чем отражать в учете.