Предприятие занимается строительством МКД.Арендует земельный участок под строительство у Государства с 2020 года,срок аренды- 5 лет.ФСБУ не применялся вообще. Как на данный момент начать применять ФСБУ?
Ставку по аренде беру из приложения к договору, где указан расчет аренды от арендодателя. Так как арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости,то арендная плата будет ежегодно меняется. За 2020,2021,2022 год аренда отражалась в учете упрощенным способом, хотя организация не попадает под упрощенный учет.
Подскажите с чего начать и как отразить в 2023 году ППА и АО, проводки. Чем обосновать то, что стандарт не был применен вовремя?
Если арендная плата за землю определяется в процентах от кадастровой стоимости, то существует два подхода к бухгалтерскому учету таких арендных операций:
Не применять ФСБУ 25/2018, поскольку невозможно определить на срок аренды арендные платежи.
Кадастровую стоимость земли устанавливает государство. Платежи, рассчитываемые в процентах от кадастровой стоимости, нельзя отнести ни к определенным в твердой сумме (пп. «а» п. 7 ФСБУ 25/2018), ни к определенным на дату предоставления предмета аренды переменным платежам, зависящим от ценовых индексов или процентных ставок (пп. «б» п. 7 ФСБУ 25/2018). Если установленные ФСБУ 25/2018 арендные платежи определить невозможно, то стандарт не применяется.
Такой подход может применяться для обоснования причины, по которой организация не применяла ФСБУ 25/2018.
Применять ФСБУ 25/2018, базируясь на Рекомендации Фонда «НРБУ «БМЦ» Р-140/2022-КпР «Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости».
В данной Рекомендации обосновывается со ссылкой на МСФО (IFRS) 16 то, что к «определенным в твердой сумме платежам» относятся, в том числе, платежи, размер которых четко не зафиксирован, но по сути они являются обязательными по крайней мере в минимальном размере. В этом случае для расчета берется сумма арендной платы, установленная на дату расчета ППА и обязательства по аренде. Когда в дальнейшем размер арендной платы меняется, проводится пересчет оставшейся части обязательств по аренде с отнесением изменения на стоимость ППА (п.21 ФСБУ 25/2018).
Рекомендации БМЦ не являются нормативными документами, но в соответствии со статьей 21 Закона о бухгалтерском учете они относятся к документам в области регулирования бухгалтерского учета.
Данные Рекомендации были утверждены 19.05.2022г. Поэтому несвоевременный переход на ФСБУ 25/2018 организация может обосновать тем, что на 01.01.2022г. этих рекомендаций еще не было, поэтому трактовка арендных платежей, основанных на кадастровой стоимости, не была определена.
Перейти к применению ФСБУ 25/2018 все организации должны были на 01.01.2022г. Если это не было сделано, то в отношении договоров, которые действовали на 01.01.2022г., нужно в отчетности за 2023г. привести сопоставимые показатели на 31.12.2022 и 31.12.2021г., как если бы переход к новым правилам учета был выполнен своевременно (ретроспективный пересчет по правилам ПБУ 22).
Для этого нужно рассчитать обязательство по аренде и ППА исходя из условий договора (оставшийся срок аренды и ставка арендной платы) по состоянию на 01.01.2022г.
Сумма амортизации ППА и процентный платеж за 2022г. будут приведены в бухгалтерской отчетности за 2023 год в качестве сопоставимых данных за 2022 год.
Если в 2022-2023гг. менялась арендная плата, то начиная с даты изменения, оценку обязательства по аренде на оставшийся срок нужно пересчитать и отнести это изменение на стоимость ППА.
Хотелось бы уточнить: то есть надо посчитать по имеющимся данным дисконтированные платежи на 31.12.2021 и на 31.12.2022 год, а проводки делать на 01.01.2023 г. за минусом этих платежей, то есть АО будет уменьшено на эту сумму и ППА.
ППА принять на какую дату? и его же еще надо амортизировать. Могу я ППА принять на 01 сч. в 2023 г. и одновременно списать ЗУ с 001 сч так же в 2023 г.?
Фактически нужно сделать все расчеты по ФСБУ 25 (дисконтированные платежи, стоимость ППА, амортизация ППА, процентный расход) с даты, когда нужно было перейти на новый стандарт. Только не делать проводки на межотчетную дату (31.12.2021 - 01.01.2022), а использовать расчеты для отражения в отчётности за 2023 год ретроспективных пересчетов.
Технически можно все сведения внести в копию программы на 31.12.2021 и начислить в этой программе амортизацию ППА и процентный расход. Из этой технической копии реальной базы получатся остатки по счетам, которые нужно внести в основную программу на 01.01.2023.
А можно все расчеты сделать в табличках. Только внимательно посмотреть, что из данных за прошедшие годы нужно представить в скорректированное виде в отчётности за 2023год. Меняются сведения в балансе, отчете о финансовых результатах и отчёте о движении капитала.
Хорошо! Спасибо.
В текущем году заключили договор аренды на ЗУ, где по условиям договора арендная плата в фиксированной сумме и платится единоразово до 25 декабря 2023 г. Срок аренды 10 лет.Ежегодно сумма будет меняться, так как арендная плата формируется исходя из кадастровой стоимости, индекса потребительских цен. Расчет предоставляет арендодатель. Как продисконтировать такой арендый платеж, рассчитать ППА?
В этом случае на дату получения ЗУ в аренду нужно рассчитать обязательство по аренде (дисконтированную сумму) и ППА исходя из размера арендной платы, установленной на 2023 год . А затем каждый год корректировать размер оставшегося обязательства с отнесением этой корректировки на ППА (пункт 21 ФСБУ 25).
При расчете ставки дисконтирования нужно брать период, на который планируется аренда земельного участка, то есть в приведенной Вами ситуации - 10 лет.
По правилам ФСБУ 25/2018 ставка дисконтирования определяется исходя из условия равенства приведенной стоимости будущих арендных платежей справедливой стоимости этого предмета аренды на дату начала аренды. То есть с использованием функций Excel («СТАВКА», или «внутренняя ставка доходности», или ЧИСТВНДОХ, или «Подбор параметра» < «Анализ “что если”») подбирается ставка, при которой номинальная сумма арендных платежей за 10 лет будет равна сегодняшней стоимости покупки этого земельного участка.
Если оценить справедливую стоимость данного ЗУ затруднительно, а значит, воспользоваться расчетным способом определения ставки дисконтирования нельзя, то применяется ставка, по которой арендатор может привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком аренды (п. 15 ФСБУ 25/2018). В этом случае на практике применяются следующие способы оценки ставки дисконтирования:
средняя ставка по имеющимся долговым обязательствам организации в той же валюте ;
ставка, определенная на основе подходящей рыночной информации, если сделок по привлечению заемных средств у организации нет;
средневзвешенная ставка по кредитам по данным Банка России.