Добрый день! Физическое лицо имело в собственности один большой земельный участок, затем участок был размежеван на много небольших участков, которые планируются к продаже. Если сейчас физическое лицо приобретет статус ИП, возможно ли будет средства от продажи участков учесть как доходы от предпринимательской деятельности, облагаемые по ставке 6% (УСН-доходы)? другой предпринимательской деятельности у ИП не планируется.
Приветствуем вас, Елена!
- Прежде всего важно знать, что земельный участок не просто размежёван, но и поставлен на кадастровый учет, т.е. вместо оного объекта появилось несколько? При этом, при разделении (выделении) земельного участка или участков были соблюдены нормы Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ).
Дело в том, что представительными орунами местного самоуправления (или законодательными собраниями (представительным органом власти) субъекта федерации) принимаются правила землепользования и застройки,
Предварительно по которым проводятся слушания, причем в этих правилах в том числе указываются минимальные размеры земельных участков, на которые можно раздробить земельный участок, также утверждается градостроительный регламент, виды разрешенного использования (см. например п. 2 ч. 6 ст. 30 и ст. 38 ГрК РФ, а также ст.ст. 39, 31, 32, 36, 37, 38 ГрК РФ). Мы пишем об этом, т.к. очень важно, чтобы земельные участки не были использоваться в бытовых целях, а это определится видом назначения земельных участков. Дело том, что если нарушить эти номы градостроительного и земельного законодательства РФ, то сделки, любые действия с землей будут признаны незаконными, даже ничтожными. Мы исходим из того, что все это вами соблюдается и если нужно, получены соответствующие согласования и разрешения. И виды назначения земельных участков не сазана с бытовыми или линями нуждами.
-
Относительно продаж ИП на УСН земельных участков Минфин РФ и ФНС считают, что если земельные участки приобретаются ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности (для перепродажи) и (или) если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа земельных участков, то доходы от продажи земельных участков учитываются в составе доходов при определении облагаемой базы по “упрощенному” налогу. В иных случаях доходы от продажи земельных участков подлежат обложению НДФЛ в соответствии с положениями гл. 23 НК РФ. См. Письма Минфина России от 14.11.2022 № 03-04-05/110555, от 05.03.2022 № 03-04-05/16195, от 16.11.2021 № 03-11-11/92368, от 07.07.2020 № 03-11-11/58899, от 17.07.2019 № 03-01-15/53174, от 07.06.2018 № 03-11-11/39251, ФНС России от 12.02.2020 № СД-19-3/29@.
-
Также ИП важно зарегистрировать нужный код согласно ОКВЭД 2 - ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2) Общероссийский классификатор видов экономической деятельности, утвержденный Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст., это:
- 68.1 Покупка и продажа собственного недвижимого имущества;
- 68.10 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Эта группировка включает:
- покупку и продажу собственного недвижимого имущества (многоквартирных зданий, жилых домов, квартир, нежилых зданий и помещений, в том числе выставочных залов, складских помещений, магазинов и торговых мест, земельных участков);
- разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства
- 68.10.23 - Покупка и продажа земельных участков
Таким образом, доходы от продажи земельных участков ИП можно учесть при исчислении “упрощенного” налога, а в ЕГРИП целесообразно зарегистрировать соответствующие код виды деятельности по покупке и продаже недвижимости (земельных участков) (68.1, 68.10 или 68.10.23).
-
Если за земельные участки будут расчеты наличными или банковскими картами, то нужно применять обязательно ККТ. На сами доходы и расходы это не влияет прямым путем, но могут быть выписаны штрафы.
-
Что касается НДФЛ, то он будет платится, если земельный участок (участки) могли использоваться в быту, для личных целей и не будет ИП с соответствующими кодами ОКВЭД, тогда нудно будет платить НДФЛ, есть освобождение по НДФЛ если физлицо владело замлей более 5 лет, до 2016 года действовало правило о 3 годах. Тем не менее, при разделении земельного участка, создаются новые участки и срок владения обнуляется для этой льготы.
Спасибо! с кадастровым учетом все в порядке. Правильно я поняла, что если заявить при регистрации соответствующие ОКВЭД, тот факт что участки оформлены в собственность еще до регистрации ИП роли не играет?
1 лайк
Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в том числе с использованием специальных налоговых режимов, к которым относится упрощенная система налогообложения.
В рамках УСН налогоплательщик может выбрать объект налогообложения в виде доходов, в отношении которых будет применяться налоговая ставка в размере 6 процентов (ст. 346.14, п. 1 ст. 346.20 Налогового кодекса РФ).
При этом применение упрощенной системы налогообложения ИП предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ.
Важно, чтобы в ЕГРИП были указанные правильные ОКВЭДы, которые написаны выше, признается предпринимательской и в данном случае подлежит обложению единым налогом при УСН (также см. письма Минфина России и ФНС РФ, которые выше приведены).
Следует заметить, что к доходам предпринимателя, при налогообложении которых применяется УСН, стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты по налогу на доходы физических лиц не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).
Т.е. для вас критично, чтобы были нужные ОКВЭДы у ИП, также чтобы фактическое использование земли было именно в бизнесе, а также, чтобы в документах на замелю (вид назначения земли) тоже не фигурировали виды использования в личных целях или в быту.
В этом плане советуем вам внимательно изучить судебное постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.04.2021 № Ф02-1024/2021 по делу № А33-10411/2020, а также статью: "Комментарий к Постановлению Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.04.2021 № Ф02-1024/2021 “О применении УСН к деятельности ИП по продаже земельных участков” (Веселов А.В.) (“Нормативные акты для бухгалтера”, 2021 № 15).
Не совсем поняла что значит “виды использования в личных целях или в быту”? участки будут продаваться с видом разрешенного использования ИЖС. Статью прочитала, но там как я поняла обратная ситуация, мы же хотим учесть доходы от предпринимательской деятельности и применить УСН, а не НДФЛ…
1 лайк
Виды использования, примеры:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – участки для этого вида строительства располагаются только на землях населенных пунктов. Это для бизнеса.
- Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ) – участки располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Это для личного и бытового использования.
- Дачное строительство (ДНТ – дачное некоммерческое товарищество) – участки чаще всего располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, но встречается и на землях населенных пунктов, имеющих соответствующий вид разрешенного использования «Для дачного строительства». Это для личного и бытового использования.
Так более понятно? Остались вопросы?
В статье есть ссылка на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 06.03.2018 № 308-КГ17-14457 по делу № А53-18839/2016, там ситуация обратная, но можно видеть риски.
Но в статье более запутанная ситуация, там есть и НДФЛ и УСН, много участков.
Спасибо большое, теперь понятно
1 лайк