Здравствуйте. у меня ООО, есть договор аренды складских и офисных помещений( я арендатор). В договоре есть постоянная часть аренды( плата по ставкам за м.кв. складских и офисных помещений) и переменная ( эл.энергия, вывоз твердых бытовых отходов, амортизация дорожного покрытия ,отопление и еще некоторые). договор с 1 декабря 2024 года. Счета выставлялись и оплачивались за аренду своевременно, но никогда не выставлялось отопление, хотя упоминание этого пункта есть в договоре, но ставки за аренду офисных помещений( они отапливаются) брались сильно выше,т.к. подразумевалось отопление. Был аудит у арендодателя и вскоре выставили мне счета за отопление за 25-26 год. Вопрос, насколько это правомерно ,если есть счета на оплату ,акты выполенных работ без этого отопления? все акты подписаны участниками, есть годовые акты сверок без этих сумм, все подписано и проставлены печати.?
Заранее спасибо за Ваши ответы!
Здравствуйте! По закону арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных и иных эксплуатационных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ. Сложно сразу сказать, как эта ситуация обернется для Вас, поскольку в договоре напрямую прописано, что арендатор должен оплачивать за отопление, а с другой - подтвержденные и подписанные акты сверок. Вероятно, что свою правоту Вам придется доказывать в суде с учетом того, как составлен договор, какие там есть нюансы.
Здравствуйте!
Ситуация довольно спорная, но с высокой долей вероятности действия арендодателя можно оспорить. Вот подробный разбор.
Ключевые моменты в вашу пользу:
-
Акты выполненных работ (услуг) подписаны без отопления. Это очень сильный аргумент. Подписывая акты, стороны подтверждали, что в соответствующем периоде услуга либо не оказывалась, либо стороны договорились не включать её в оплату. Арендодатель, подписывая акты, соглашался с тем, что обязательство по оплате отопления за эти месяцы у вас не возникло.
-
Акты сверки подписаны без этих сумм. Это ещё одно доказательство того, что на момент сверки задолженности за отопление не существовало. Подписание акта сверки обычно прерывает течение срока исковой давности, но здесь важнее другое: стороны конклюдентными действиями (поведением) признали отсутствие долга.
-
Длительное отсутствие выставления счетов (с декабря 2024 года – это значительный срок, если речь идёт об отопительных сезонах 2024–2025 и 2025–2026 гг.) говорит о том, что арендодатель либо забыл, либо намеренно не выставлял счета, а теперь решил «добрать» через аудит.
Что может сказать арендодатель (и насколько это законно)?
-
«В договоре есть пункт про отопление, значит, вы должны платить» – это формальный подход. Но суды смотрят на фактическое исполнение и поведение сторон. Если долгое время не выставляли и не требовали, суд может применить принцип эстоппель (запрет на противоречивое поведение) или решить, что стороны изменили порядок оплаты молчаливым согласием.
-
«Ставка за офисные помещения была высокой, потому что это рынок, а не из-за отопления» – это слабый аргумент, если в договоре отдельно выделено отопление. Если бы отопление было включено в твёрдую ставку, его бы не вынесли в переменную часть. А раз оно в переменной – значит, плата за него должна начисляться отдельно и только за фактически потреблённые объёмы.
Главные риски для вас:
-
Если в договоре чётко сказано, что арендатор обязан компенсировать стоимость отопления (например, по счётчику или по нормативу), а условие о сроках выставления счетов не прописано («счета выставляются не позднее…»), то арендодатель формально может выставить счета задним числом.
-
Однако в таком случае он должен доказать факт оказания услуги (что отопление подавалось и вы им пользовались). И тут важно: подписанные вами акты без отопления – это ваше заявление, что услуги не было или вы её не принимаете к оплате. Если арендодатель подписал их без возражений – он согласился.
Что делать?
-
Не платите сразу. Напишите официальный ответ на полученные счета (лучше письмом с описью вложения или через юриста). Укажите, что:
-
услуга по отоплению за указанные периоды не оказывалась либо стороны согласовали её отсутствие в оплате, что подтверждается подписанными актами и актами сверки;
-
выставление счетов спустя длительное время (через год и более) после завершения отопительных сезонов является злоупотреблением правом (ст. 10 ГК РФ);
-
просите предоставить расчёт и доказательства фактического потребления тепла именно вами (показания счётчиков, акты о подаче ресурса и т.д.).
-
-
Проверьте договор – есть ли там срок для выставления счетов (например, «не позднее 10 числа месяца, следующего за расчётным»). Если есть, то опоздание – основание отказать в оплате.
-
Оцените объём – если суммы не очень большие, возможно, проще договориться о рассрочке или скидке, чем судиться. Но если счета за 25–26 год (целых два сезона) значительные – лучше готовиться к спору.
-
Соберите доказательства:
-
копии всех подписанных актов за весь период;
-
копии актов сверки;
-
платёжки, подтверждающие оплату постоянной части и других переменных услуг (кроме отопления).
-
Вывод по правомерности:
Скорее неправомерно выставлять счета задним числом за прошедшие отопительные периоды, если за эти же периоды у вас есть подписанные без замечаний акты оказанных услуг и акты сверки, где отопление отсутствует. Арендодатель пропустил момент и согласился с вами. Исключение – если в договоре прямо сказано, что непредъявление счета не освобождает от обязанности платить, и услуга реально оказывалась, но тогда ему придётся доказывать её объём и стоимость через суд.
Рекомендация: обязательно проконсультируйтесь с юристом по договору – он посмотрит конкретные формулировки. Суды в таких спорах часто встают на сторону арендатора, если есть подписанные акты без услуги.
автор не пишет, что документы выставлялись “задним числом”, скорее, документы выставлены, к примеру, в январе 2026 за 2024 и 2025 год.
Ресурсники, кстати, постоянно так деляют, выставляя различные перерасчеты.
скорее, наоборот, такие акты свидетельствуют о том, что отопление в них не учитывалось.
автор, вот ваш единственный аргумент - доказать, что ототпление было по условиям договора включено в постоянную часть арендной платы.