Здравствуйте!
Чтобы легально сдавать квартиру, арендодатель должен платить налог 13% НДФЛ как физлицо. Снизить налоговую нагрузку можно, открыв ИП или став самозанятым. В таком случае налог на доход ИП составит 6%, а у самозанятого — 4%.
Вопрос: а как это работает ? Я-ИП был и есть. Решил сдавать квартиру собственную в найм физлицу. Как практически это описать,чтоб платить не 13% а 6%? Ведь квартира то принадлежит мне как физлицу,а не для предпринимательской деятельности.
Ответ подготовлен ИИ-помощником на основе актуальной практики и разъяснений на 2025 год. Несмотря на то что используются свежие данные, возможны неточности — я всё-таки робот, а не живой юрист или бухгалтер. Перед применением в конкретном договоре лучше перепроверить формулировки.
Да, ИП на УСН 6% может сдавать собственную квартиру физлицу и платить налог по УСН, а не НДФЛ 13%. То, что квартира оформлена на вас как на физлицо, само по себе не мешает: ИП и гражданин — это один и тот же человек, отдельного «имущества ИП» в праве обычно нет.
Практически это делается так:
В договоре найма указываете себя как ИП: ИП Иванов Иван Иванович, ИНН…, ОГРНИП…, а не просто «гражданин Иванов».
В назначении платежа просите писать: Оплата по договору найма жилого помещения №… от …
Доход отражаете в КУДиР как доход ИП на УСН.
Платите авансы/налог по УСН 6%. Плюс не забываете про фиксированные взносы ИП и 1% с дохода свыше 300 тыс. руб.
ОКВЭД на аренду лучше добавить, хотя сам по себе его отсутствие обычно не решает вопрос налогообложения. Подойдет направление про сдачу собственного или арендованного недвижимого имущества.
ККТ при сдаче ИП собственных жилых помещений физлицам может не применяться при соблюдении условий п. 2 ст. 2 закона № 54-ФЗ — на Клерке есть свежий разбор 2026 года именно по этому вопросу.
Важный минус: если квартира используется в предпринимательской деятельности, при ее дальнейшей продаже могут быть налоговые последствия уже как по «бизнес-активу». Минфин в 2025 году отдельно обращал внимание, что использование недвижимости в бизнесе влияет на освобождение при продаже.
Если хотите платить не 6%, а 4%, тогда это не УСН, а НПД — самозанятость. Но ИП на УСН не может просто параллельно часть дохода гонять через НПД. Нужно переходить на НПД как ИП/самозанятый, если укладываетесь в лимит 2,4 млн руб. в год и нет несовместимых видов деятельности.
Здравствуйте! Спасибо!Голова кругом от такой массы инфо,что тут начиталась,что даже не придумать,как же можно свою собственную-ведь квартиру физлицу для жилья именно, и вдруг-она объект бизнеса ИП при продаже…
Может я все таки что то не до конца уяснила?
Может быть так правильно понять : Если квартира сдается физ.лицу,который только в ней проживает, как гражданин,то можно эту квартиру в будущем и продать без проблем и никакого отношения она к бизнесу-то не будет иметь.Так? Даже если договор будет составлен от имени ИП,чтоб УСН платить 6%.
И не важно, как будет это ФЛ оплачивать на расч.счет ИП или ему на карту перечислять? Мою мысль подтвердите-правильно я поняла или нет.
Здравствуйте!..но вон статья “Сдача квартиры у ИП на УСН: личный доход или предпринимательская деятельность?” Инны Лев. Так она там четко пишет:"…или сдавалась систематически через расчетный счет ИП.".Если ФЛ будет перечислять за найм на расч.счет ИП,то тут уже как бизнес получается т.е. типа главное,чтоб на карту тебе перечисляли ,а не на расч.счет,даже если договор найма оформляешь от имени ИП.Вот это надо смотреть?Так? Прочитала статью Б.Мальцев: поняла так: договор найма от имени ИП с жильцом составил,что де он там только жить будет а деньги на карту личную иП будет оплачивать,то уже можно в книгу ДиР включать (у нас усн-доходы) и всё? А тогда тут наверно чек надо пробивать коль на карту он мне перечислит?..Запуталась совсем… Спасибо!
Над.К! Спасибо большое! Ну ,извините пожалуйста,я повторюсь,а то ведь намудрю чего нибудь..
1.Если квартира сдается физ.лицу,который только в ней проживает, как гражданин,то можно эту квартиру в будущем и продать без проблем и никакого отношения она к бизнесу-то не будет иметь.Так?
2.Даже если договор будет составлен от имени ИП,чтоб УСН платить 6%.
3.И не важно, как будет это ФЛ оплачивать на расч.счет ИП или ему на карту перечислять? Мою мысль подтвердите-правильно я поняла или нет.
Ой,простите,но Вам то я точно верю. А плохо разбираюсь:кто бот ,кто ИИ.. Уж замучились думать:где правда,где нет.
(Над.К.,извините,не по теме , а где то можно такое прояснить:я ведь в Клерке с 17.09.2012 г…а тут вижу что я недавно..В каком то разделе это можно увидеть?)Спасибо!
Без разницы кому сдается квартира. И вообще-то в квартире можно только проживать, ничего другого делать нельзя.
Если квартира, которая сдавалась, будет продаваться тогда, когда ИП еще ИП на УСН, то придется платить налог по УСН. Если уже физлицо не будет ИП, то НДФЛ платить не придется, если квартира была в собственности более 5-ти лет (в некоторых случаях более 3-х лет).
Если пока я-ИП и сдавая внайм квартиру и плачу налог 6% от дохода по ней,то при продаже квартиры (пока так и оставаясь ИП) я должна буду платить налог 6% с суммы продажной ещё ?
А если б оставалась всегда ФЛ и платила 13% ,то тогда при продаже ничего не плачу?
(т.е. к слову,значит получается так рассуждает фнс: раз платил 6%,то тогда и при продаже еще 6 уплатишь,т.е. выгоды то никакой нету,выходит,а еще больше:убыток,при условии что квартиры-то дорожают…-философствую уже,но ведь правильно?)
Ух,как всё сложно-то ,вот и разберись без экспертов!
Спасибо!
… Над.К, спасибо большое!