Удержание залога при аренде

ИП на УСН 6 %хочет сдавать в аренду помещение и брать с арендатора “залог”(обеспечительный платеж, далее ОП). При этом ОП не будет заведомым авансом за последний месяц аренды.
Если ОП не возвращается арендатору полностью или частично, то когда он становится доходом ИП?
Если а) за счёт ОП погашается долг по аренде, б) если арендатор что-то испортил и т. д., в) если арендатор съезжает досрочно вопреки договору.
В какой момент ОП или его часть, удержанный арендодателем,становится его доходом и подлежит налогообложению?
Если арендатор с этим согласен и подписывает какое-то соглашение или акт, то понятно. А если арендатор не хочет подписать или вообще не выходит на связь, то рендодатель должен сам составить некий документ, что он, ИП такой-то, решил не возвращать арендатору ОП согласно договору по такой-то причине, и со ссылкой на этот документ записать сумму невозврата в кудир как свой доход?
И ещё есть разъяснение ФНС,что неустойка, штраф, пени не является расчетом за товары и услуги в смысле 54-фз и потому получатель оных не обязан применять ккт. Пишут,что и невозврат ОП по сути тоже неустойка. Но ее не уплачивает виновник добровольно и не присуждает суд, а удерживает сам арендодатель из ОП. Это тоже не расчет за услугу (если ОП удерживается не в счёт аренды, а в счёт компенсации ущерба или за досрочное расторжение).

ОП становится доходом тогда, когда перестает быть таковым. Т.е. когда он зачитывается в счет аренды или по иной причине.
Если речь о штрафных санкциях по договору (с физлицом), то ККТ действительно можно не применять, потому что это не расчет за товары, работы или услуги.

Невозврат ОП может быть по разной причине

Спасибо за ответ.
Имелся в виду невозврат ОП как возмещение ущерба или как штраф за досрочный выезд. Как это оформить, что указать в кудир как первичный документ?
И как быть с тем,что неустойка является доходом в случае признания должником или решения суда?

Как первичный документ указать акт, если клиент его не подписывает, то односторонний.
Не поняла вопрос про неустойку. Включаете в доходы, чек не пробиваете. Это не оплата товаров, работ или услуг.

Ст. 250 нк: неустойка является доходом, если признана должником или присуждена судом. В случае одностороннего изъятия неустойки за счёт ОП, без согласия арендатора - является ли она доходом?

Это не означает, что если неустойка не признана или нет решения суда она не будет являться доходом. Этот пункт в ст.250 НК для метода начисления - доход признается на дату решения суда или признания должником. А при УСН важен факт уплаты в первую очередь, а этом дата, когда вы составили акт или иной документ и превратили залог в неустойку.
Список в статье 250 НК не закрытый

Спасибо