Земля нет собственности. Нет договора аренды. Какие последствия

Добрый день! подскажите пожалуйста, ООО здание в собственности, на землю правоустанавливающих документов нет, земельный налог оплачивали, декларации сдавали,
за период 2020- 2021г. таким образом в ФНС образовалась переплата. Инспектор ФНС сказала сделать зачёт переплаты в счёт недоимки по налогу УСН, только после оформления и регистрации можем исчислять и оплачивать налог, ни каких штрафных санкций не будет…,т.к. налог исчисляется и уплачивается на основании правоустанавливающих документов, нет документов нет обязанности.
Учитывая,что переплату по земельному налогу зачли в счёт недоимки по налогу УСН земельный налог за период с 2020г. по 2022г.не оплачивался и в аренде не состоит, ООО не планирует оформлять в собственность земельный участок в ближайшее время.
На сегодняшний день земельный участок не оформлен в собственность, нет аренды.
Подскажите пожалуйста, какие последствия, риски в этой ситуации несëт организация?
Что надо делать в первую очередь.

Добрый день.

А в чьей собственности земля?

Здравствуйте, Елена!!!

Алгоритм действия такой.

  • закажите в Росреестре кадастровую выписку. В ней вы увидите кто собственник земельного участка и есть ли обременения на земельный участок.
  • пришлите сюда выписку
  • каким образом у общества появилось это здание?

В зависимости от текущей информации содержащейся в выписке будет зависеть дальнейший алгоритм действий.

Точно не могу сказать. в Архиве нашли старые документы за 2008г. как сориентироваться, правильно понять документы, схемы, не разобрались ещë толком…
Посоветуйте пожалуйста, куда сделать шаг… и себе не навредить…
Все когда-то бывает в первый раз!!!

Поняла!
Да, Вот так мы с Клерком складываемся по кирпичику из буха в спец по всем направлениям
Спасибо Вам Большое!!!

2 лайка

Константин, добрый день!
1.Какая информация необходима с выписки, Данные в выписки будут в ограниченном просмотре,только для экспертов Клерк?(и выписка большая 12стр.)
2. здание магазина выкуплено в 2007-2008г.

Выписку вы можете отправить Константину по личным сообщениям.

Здравствуйте!!!
Личный сообщением можете.
Можете на почту прислать kchupyr@gmail.com

Выписку и на земельный участок и на здание(я).

Договор купли-продажи тоже необходим

Надежда, Добрый день! подскажите пожалуйста как это сделать
в личных сообщениях доступ ограничен

на почту присылайте kchupyr@gmail.com

Здравствуйте! на почту отправила договор купли-продажи на здание магазина

Здравствуйте!
Да, да, я видел на почте

Константин здравствуйте! отправила на почту сообщение и ссылку Вы получили?

Елена, здравствуйте!!!

После ознакомления с документами пришел к следующим выводам.
По данным выписки ЕГРН и данным с сайта pkk.rosreestr.ru земельный участок был сформирован и стоит на кадастровом учете как ранее учтённый.
Площадь участка 1 015 кв. м., Категория земель: Земли населённых пунктов
Разрешенное использование: под зданием магазина, Кадастровая стоимость:
1 220 101,05 руб.
Как Вы должно быть читали в выписке ЕГРН, которую прислали, земельный участок под зданием полностью находится в границах водоохранных зон:exclamation::exclamation:.
Предполагаю, что там зона разлива реки во время паводковых вод.
:exclamation:Что это значит то, что земельный участок не может быть объектом сделок, т. е. изъят из гражданского оборота, т. е. не может быть передан ни в собственность, ни в аренду.
Однако, есть такое понятие “бездоговорная аренда”, т. е. фактическое бездоговорное пользование земельным участком, за которое так же может взыматься плата.
Коль Вы не упоминаете о взимании платы за бездоговорное пользование земельным участком, по всем видимости администрации не обременяет вас данной нагрузкой.
Может еще есть какое постановление администрации где есть освобождение от земельных платежей.

Какие выводы:
:red_circle:земельный участок под зданием вам не передадут не в аренду ни в собственность;
:green_circle:негативных правовых последствий никаких

1 лайк

Здравствуйте, Подскажите пожалуйста где “безболезненно” узнать такую информацию о 'бездоговорном пользовании и возможных постановлениях…

земельный налог платили и декларации сдавали с момента образования ООО, получается так что не надо было правило поняла… ?

“…Что это значит то, что земельный участок не может быть объектом сделок, т. е. изъят из гражданского оборота, т. е. не может быть передан ни в собственность, ни в аренду”

С какого года такие изменения?
Подскажите пожалуйста какие наши действия в такой ситуации, что посоветуете?

посмотрите выписку ЕГРН
В 2020 году внесли ограничение согласно статье 65 Водного кодекса РФ

Статья 65. Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы

1. Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 244-ФЗ)
2. В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
3. За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы - от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 13.07.2015 N 244-ФЗ)
4. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается от их истока для рек или ручьев протяженностью:
1) до десяти километров - в размере пятидесяти метров;
2) от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;
3) от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.
5. Для реки, ручья протяженностью менее десяти километров от истока до устья водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой. Радиус водоохранной зоны для истоков реки, ручья устанавливается в размере пятидесяти метров.
6. Ширина водоохранной зоны озера, водохранилища, за исключением озера, расположенного внутри болота, или озера, водохранилища с акваторией менее 0,5 квадратного километра, устанавливается в размере пятидесяти метров. Ширина водоохранной зоны водохранилища, расположенного на водотоке, устанавливается равной ширине водоохранной зоны этого водотока.
(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)
7. Границы водоохранной зоны озера Байкал устанавливаются в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ “Об охране озера Байкал”.
(часть 7 в ред. Федерального закона от 28.06.2014 N 181-ФЗ)
8. Ширина водоохранной зоны моря составляет пятьсот метров.
9. Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов.
10. Водоохранные зоны рек, их частей, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются.
11. Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет тридцать метров для обратного или нулевого уклона, сорок метров для уклона до трех градусов и пятьдесят метров для уклона три и более градуса.
12. Для расположенных в границах болот проточных и сточных озер и соответствующих водотоков ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в размере пятидесяти метров.
13. Ширина прибрежной защитной полосы реки, озера, водохранилища, являющихся средой обитания, местами воспроизводства, нереста, нагула, миграционными путями особо ценных водных биологических ресурсов (при наличии одного из показателей) и (или) используемых для добычи (вылова), сохранения таких видов водных биологических ресурсов и среды их обитания, устанавливается в размере двухсот метров независимо от уклона берега.
(часть 13 в ред. Федерального закона от 21.12.2021 N 420-ФЗ)
14. На территориях населенных пунктов при наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос совпадают с парапетами набережных. Ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной. При отсутствии набережной ширина водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы измеряется от местоположения береговой линии (границы водного объекта).
(в ред. Федеральных законов от 14.07.2008 N 118-ФЗ, от 07.12.2011 N 417-ФЗ, от 13.07.2015 N 244-ФЗ)
15. В границах водоохранных зон запрещаются:
1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;
(в ред. Федеральных законов от 21.10.2013 N 282-ФЗ, от 01.05.2022 N 122-ФЗ)
2) размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены;
(в ред. Федеральных законов от 11.07.2011 N 190-ФЗ, от 29.12.2014 N 458-ФЗ, от 30.12.2021 N 445-ФЗ)
3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
(в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)
4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 02.08.2019 N 294-ФЗ)
6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов;
(п. 6 в ред. Федерального закона от 08.12.2020 N 416-ФЗ)
7) сброс сточных, в том числе дренажных, вод;
(п. 7 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)
8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 “О недрах”).
(п. 8 введен Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ)
16. В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;
5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.
(п. 5 введен Федеральным законом от 02.08.2019 N 294-ФЗ)
(часть 16 в ред. Федерального закона от 21.10.2013 N 282-ФЗ)
16.1. В отношении территорий ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам, указанным в пункте 1 части 16 настоящей статьи, допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.
(часть 16.1 введена Федеральным законом от 21.10.2013 N 282-ФЗ; в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)
16.2. На территориях, расположенных в границах водоохранных зон и занятых защитными лесами, особо защитными участками лесов, наряду с ограничениями, установленными частью 15 настоящей статьи, действуют ограничения, предусмотренные установленными лесным законодательством правовым режимом защитных лесов, правовым режимом особо защитных участков лесов.
(часть 16.2 введена Федеральным законом от 27.12.2018 N 538-ФЗ)
16.3. Строительство, реконструкция и эксплуатация специализированных хранилищ агрохимикатов допускаются при условии оборудования таких хранилищ сооружениями и системами, предотвращающими загрязнение водных объектов.
(часть 16.3 введена Федеральным законом от 08.12.2020 N 416-ФЗ)
17. В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными частью 15 настоящей статьи ограничениями запрещаются:
1) распашка земель;
2) размещение отвалов размываемых грунтов;
3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
18. Установление границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в том числе обозначение на местности посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

То есть, ввели ограничения в отношении, в том числе, этого земельного участка в соответствии со статьей 65 Водного кодекса.
Практически любые действия в отношении этой земли запрещены.
Но так как ограничения ввели в 2020 года, а здание появилось 1965 году, то здание сносить не будут, но землю никак не передадут, ограничение оборота.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (п. 2 ст. 264 ГК РФ). Права таких лиц предусмотрены ст. 41 ЗК РФ.
Также следует обратить внимание на право пользования земельным участком собственником здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу. Он имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

То, что вы ранее платили налог или какую то плату за пользование, это опять же связано с тем, что здание построено в 1965 года и до 2020 года какое то владение-пользование землей было, следовательно либо возмездное, либо налог.

Я почему просил договор ДКП, я пытался в договоре увидеть статус земельного участка, но в ДКП совершенно ничего про землю не отражено. То ли не было собственности или аренды, либо ранее земле принадлежала какому-нибудь совхозу колхозу на праве постоянного бессрочного пользования, здание передавалось без земли, но плату за пользование землей брали. Потом колхоз/совхоз ликвидировался, а земля перешла в муниципалитет. Точнее при бессрочном пользование земля в муниципалитете и была.

Надеюсь я не слишком сложно и витиевато объяснил.

Спасибо

1 лайк

Я бы порекомендовал еще взять и мне прислать Градостроительный План Земельного Участка (ГПЗУ). Вероятно немного прояснится ситуация.