Добрый вечер! Могу ли я как самозанятый сдавать в аренду комнату, собственником которой является моя мама? Какая доверенность для этого нужна? И может быть что-то еще?
Приветствуем вас, Полина!
Да, вы можете сдавать в наем комнату для проживания, только мама должна вам выписать доверенность (ст. 185.1 ГК РФ) на то, что вы имете право от её имени (собственника) заключать договоры найма жилого помещения.
Имейте в виду, что договора аренды закючаться на сдачу аренды нежилого помещения, это регулируется гл. 34 ГК РФ, если же у вас жилая комната, то это уже договоры найма, это регулируется гл. 35 ГК РФ. Эти договоры похожи, но есть существенные различия. Кроме того, НПД не распрострается на сдачу коммерческой недвижимости и нежилых помещения.
Теперь относительно НПД если вы станете сдавать не свою квартиру по доверенности, то тут будет НДФЛ, который платит мама, т.е. если мама не станет самозанятый, она заплатит 13 (15)% НДФЛ.
Тем не менее, если следующий выход, вы подписываете с мамой договор безвозмездого пользования (ссуды) комнатой, в котором будет в том числе прописано, что вы имете право сдавать в наём комнату.
П. 1 ст. 689 ГК РФ установлено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
И тогда при заключении договором найма уже с вами (на основе договора ссуды и доверенности) уже платежи будут идти вам и они тогла подпадают по НДП. Только в доверенности лучше тогда утончить, что вы имете право сдавать в наем комнату на основании уже договора ссуды, а также выполнять иные обязанности: проверять счетчики, платить коммунальнеы платежи и т.д.
Это можно делать, т.к. в соответствии с подпунктом 3 п. 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения налогом на профессиональный доход доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Но в законе не указано, что это жилое помещение должно принадлежать вам, т.е. если есть гражданско-правововые механизмы передать вам распоряжение комнатой (договор ссуды, доверенность), то соотвественно можно это делать.
Ровно об этом возможности имеется письмо УФНС России по г. Москве от 02.09.2021 №20-21/131926@ “О применении НПД при сдаче в аренду жилого помещения, в том числе при отсутствии права собственности на такое имущество”,
А имеет ли какое-то значение, что я прописана в этой комнате, хотя не живу там?
Зарегистрирована, наверное? Прописка уже давно отменена.
Смотря для чего, кого, все достаточно относительно. Например, если найм будет более одного года нужно регистировать в Росреестре и т.д. Опять-таки, все зависит от того, насколько это будут проверять различные органы.
Т.е. нужно знать много факторов, от них многое зависит. Например, это команата в коммунальной квартире или туда часто приходит полиция, представители управляющей компании или наоборот никто не приходит и т.д. Кто будет снимать мужчина, женщина, семья и т.д. И еще десятки факторов.
С точки зрения учета и налогов - это не имеет большого значение, если вы все правильно оформите. А с точки зрения нанимателя - это может иметь значение. То есть тут, в целом, невозможно ответить однозначно.
Это комната в коммунальной квартире. Мама хочет ее сдавать, договор сделаем на 11 мес… Но самозанятой становиться не хочет, поэтому вот такой длинный путь. Тут еще дело в том, что парню, который будет там жить, нужна регистрация. Вот интересно, кто должен его зарегистрировать? Мама, потому что она собственник или я, как сдающая комнату? Договор ссуды мы сделали, может там пункт прописать о регистрации нанимателя?
По умолчанию собстенник должен регистрировать, но нужно вас предварительно снятьс регистрации в этой комнате, т.к. вы не сможете вместе жить.
Зачем? Регистрировать итак должны по закону.
Если мама не хочет этим заниматься, то лучше это пропсиать в доверенности.
Так я и так там не живу. Только прописка там. Обязательно меня выписывать?
Если я пропишу в доверенности, что есть право на регистрацию, тогда я смогу зарегистрировать человека?
Ну мужчина не ваш муж, вы не сможете там жить, то, что вы там не живете лучше не говорить, т.к. по закону вы обязана быть зарегистрированы по месту проживания.
Да, как-то все несуразно получается))
Скажите, мама боится, что если станет плательщиком НПД, чтобы самой сдавать комнату, она потеряет как пенсионер всякие льготы, типа индексации пенсии, социальные выплаты и т.д. Правда ли это?
И второй момент. Если она будет сдавать комнату и регистрировать там кого-то, меня опять-таки надо выписывать оттуда?
Риски такие, безусловно, есть. А зачем ей НПД? Вы же можете все это делать, ей только нужно подпсиать договор ссуды и доверенность вам выдать. А дальше вы сами получате плату по найму и платите НПД.
Чтобы там кого-то зарегистрировать, вас, скорей всего, нужно снять с регистрационного учета. Обычно смотрят на площадь, т.е. нужно соблюдать социальную норму в регионе на одного человека и, конечно, пол людей, родстенные связи. Одно дело - двое братьев или сестер, или оба мужчины снимают совместно, но другое время, когда там будут зарегистрированы взрослые мужчина и женщина, если соблюдена социальная норма, тогда они должны быть мужем и женой, чтобы их зарегистрировали.
То, что мне придется выписаться, я поняла))
Нужна ли доверенность, если в договоре есть пункт о том, что ссудополучатель может сдавать комнату без дополнительного согласия ссудодателя?
В большинстве случаев нет, но вот, чтобы представлять интересы собственика (мамы) в коммунальых службах, в упраляющей компании или в ТСЖ (ТСН), при постановке на регитсрационный учет в этой комнаете или нет, то нужна доверенность. Т.к. эти уже полномочия никакого отношения не имеют к договору ссуды.
Получается, регистрировать арендатора должна я по доверенности, мама это сделать не сможет?
Может она, т.к. именно она собственник по закону у нее это право, вы можете это делать, только если собстенник уполномочит вас доверенностью. Только не арендатора, а нанимателя, мы вам уже об этом писали. У вас отношения не араенды, а найма.
А это вообще нормально с точки зрения закона: я получаю эту комнату по договору ссуды, при этом я выписана из нее, чтобы не жить там, а сдавать ее в наем другому человеку? При этом регистрирует его сам собственник.
Закон тут причем? Эти вещи никак не связаны. Регистрация в комнате, проживание в комнате и право собственности - регулируются разными законами. Они между собой слабо связаны.
Вопрос “нормы” - очень абстрактный, есть говорить о правовой норме, то вам уже несколько сообщений назад написали как по закону можно сделать так, чтобы сдавать комнату и платить НПД вам, а не НДФЛ маме. Про налоги, для справки, это другой закон.
Если вы пишите о другой норме или нормальности, то это следует расшифровать. Тем не менее, граждане и вообще даже просто физические лица могут делать то, что не запрещено законом и это нормально, с точки зрения закона.
Законодательство о регистрации граждан и неграждан досточно формально. Собственник или уполномоченное им лица доверенностью может снимать кого-то с регистрационного учета или ставить на регистрационный учет согласно постановления Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (ред. от 06.06.2023).
Зарегистрировать или снять с регистарционного учета можно и через госуслуги в определённых случаях.
Это нормально.
Александр, благодарю вас! Вы мне очень помогли! Отдельная благодарность за оперативные ответы))
1 лайк