Добрый день. В собственности компании находится нежилое здание. Компания заключает агентский договор на сдачу помещений в аренду. Агент от своего имени за наш счет действует в рамках своих полномочий (ищет арендаторов, заключает договоры, взимает плату и т.д.). По условиям договора мы им предоставляем небольшое помещение в безвозмездное пользование для осуществления своих функций по договору. Существует ли в данном случае риск доначисления НДС за безвозмездную услугу нам и агенту налога на прибыль? Можно ли каким-то образом уйти от этого риска переформулировав данное условие договора?
Приветствуем вас, @shalimova.mila!
Да, при безвозмездном использовании помещений существуют следующие риски.
Для арендодателя
При реализации услуг на безвозмездной основе налоговая база по НДС определяется как стоимость данных услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 НК РФ, и без включения в них НДС (п. 2 ст. 154 НК РФ).
Таким образом, на последнее число каждого квартала арендодатель должен начислять НДС к уплате в бюджет на рыночную стоимость арендных платежей по идентичному имуществу (пп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ).
НДС, начисляемый в связи с передачей имущества в безвозмездное пользование, для целей исчисления налога на прибыль в расходах не учитывается (п. 16 ст. 270 НК РФ).
При передаче имущества в безвозмездное пользование налогооблагаемого дохода у ссудодателя не возникает (Письма Минфина России от 24.03.2017 N 03-03-06/1/17043, от 26.11.2013 № 03-03-06/1/51112).
Для арендатора
В целях налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права, а полученная организацией экономическая выгода от безвозмездного пользования квалифицируется как внереализационный доход.
В течение срока действия арендных каникул (бесплатного использования) на последнее число каждого отчетного (налогового) периода безвозмездного пользования имуществом арендатор должен отражать во внереализационных доходах доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (п. 8 ч. 2 ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98, Письма Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-07/65526, от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29310).
Арендные каникулы
Обычно это так называется, однако лучше в бумагах не употреблять такие слова, т.к. это сразу может вызвать последствия и лишнего внимания ФНС.
Чтобы как-то завуалировать арендные каникулы используйся на практике следующие способы:
1. Снижение арендной платы, только арендная плата не должна быть символичной.
2. Равномерное распределение пониженной арендной платы на определенный период аренды.
3. Установление отсрочки по арендной плате. Только нужно привязать к чему-то, например, начинает начисляться арендная плата при запуске магазина и т.п.
4. Зачет расходов арендатора на ремонтные работы и переоборудование в счет арендной платы за определенное количество месяцев.
Конечно этот вариант можно испробовать с зачетом агентского вознаграждения.
Обычно такое условие выглядит примерно так:
- Арендная плата.
3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 144 000 (сто сорок четыре тысячи) руб., в том числе НДС 20% - 24 000 (двадцать четыре тысячи) руб.
3.2. Арендатор привлекает новых арендаторов, обеспечивает управление зданием. За указанные услуги Арендатором Арендодатель возмещает расходы арендатора на организацию работу по привлечению новых арендаторов и управлению зданием путем их зачета в счет арендной платы за первые 12 месяцев действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами, по форме, согласованной в приложении № 1 к настоящему договору.
3.3. Начиная с 12-го месяца действия настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере, указанном в п. 3.1 настоящего договора".
5. Введение арендных каникул, за которые арендная плата не выплачивается, в том числе в дальнейшем, т.е. привязывается такую условия, которое никогда не наступает.
Думаем, что вариант с зачетом наболею приемлемый способ.