Здравствуйте! Собираемся сдавать в аренду помещения. Помимо арендной платы хотим у арендаторов возмещать коммунальные платежи. Это возможно оформить договором о возмещении затрат, который не будет являться договором оказания услуг, или коммерческие организации не могут заключать такие договоры?
1 лайк
Приветствуем вас!
Конечно, очень многое зависит от режима налогообложения у арендодателя и его организационно-правовой формы (ИП, ООО, АО и т.д.).
Конечно, можно подписать отдельное соглашение о компенсации арендатором коммунальных расходов, но при при ОСНО вы не сможете отнести это к расходам, а также получить вычет по НДС. Это предусмотрено пп. 20 п. 1 ст. 265, п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, письмами ФНС России от 25.03.2019 № СД-4-3/5272, Минфина России от 17.08.2020 № 03-03-06/1/72012, от 27.07.2015 № 03-03-05/42971).
Чтобы этого избежать, лучше включать обязательства по компенсации коммунальных расходов арендодателя в договор аренды, как это часто делается, в виде переменной части арендной платы. Если эти платежи буду регулярными, то они будут учитываться в доходах на реализацию и в материальных расходах по налогу на прибыль и УСН (доходы - расходы).
Т.е. фактически эти доходы и расходы (если вы сами платите коммунальные платежи) будут учитываться как и постоянная часть арендной платы.
Если будет отдельное соглашение (договор), то эти доходы можно по-разному трактовать, вплоть как перепродажа электроэнергии, как это некоторыми понимается, а этого делать без лицензии нельзя. Т.е. пространство для разного понимания, а значит для манипуляций будет широкое, а значит растут налоговые риски.
По УСН доходы все эти платежи будут считаться доходом и обгадься налогом полностью, например.
Есть вариант, когда на арендатора вешается обязанность заключить договоры с ресурс снабжающими организациями, но тут, конечно, все зависит от добросовестности арендатора.
Именно поэтому стоит просчитать финансовую модель.
мы АО на ОСНО. Не совсем поняла с переменной частью, что мы в этом случае реализуем? Коммерческая организация имеет право перевыставлять коммунальные платежи?
1 лайк
Чтобы не было рисков, особенно с НДС, вам лучше включить в договор аренды два вида платежа:
- фиксированная часть арендной платы, это арендная плата за помещение;
- переменная часть арендной платы, это компенсацию арендодателю коммунальных расходов за помещение.
В таком случае у вас будут все ОК с НДС и налогом на прибыль.
Если же вы будете брать компенсацию по отдельному договору (сверх арендной платы), то нельзя будет принимать к вычету НДС, если поставщики коммунальных услуг будут выставлять счета с НДС, а также возникнут сложности с отнесением расходов, т.к. эти платежи будут внереализационными доходами с точки зрения налога на прибыль.
как рассчитывается переменная часть? я беру общую сумму, которую заплатили ресурсоснабжающим организациям и распределяю ее между арендаторами пропорционально занимаемым площадям, потом облагаю НДС, выписываю счет-фактуру и считаю ее своей выручкой в составе арендного платежа, я правильно поняла?
1 лайк
Лучше использовать счетчики показаний подтверждения потребления коммунальных услуг, можно делать фото этих счетчиков, потом распределять пропорционально площадям. Т.е. не только счета от ресурсоснабжающих организаций, но и свои счетчики. Если, конечно, есть индивидуальные счетчики для арендаторов - это идеально, если нет, то расчетным путем.
Да, вы выставляете счет на арендную плату с НДС, причем переменная часть также внутри арендной платы, т.е. она облагается НДС в общем порядке.
Т.е. вы правильно поняли.
спасибо большое!
2 лайка