ИП на УСН доходы. Сдает в аренду помещение. Есть ли какой-то способ не оплачивать налог с суммы компенсации, которую арендатор оплачивает ИП?
Приветствуем вас, Яна!
Можно арендатором заклють агентский договор (или договор комиссии, т.е. посреднический договор), по которому вы (арендодатель) от своего имени приобретаем для него коммунальные услуги. Арендатор выплачивает нам вознаграждение и компенсирует расходы.
При УСН доходы, приведенные в ст. 251 НК РФ, не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В пп. 9 п. 1 данной статьи указаны суммы, покрывающие затраты агента, связанные с выполнением обязательств. Значит, его доходом является только вознаграждение, а плата за коммунальные услуги, полученная от арендатора, в налоговой базе не отражается. В Письме УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 № 18-11/3/93008@ содержится тот же вывод.
Тоже говорится в письме Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534.
Тем не менее бывают проблемы. С поставщиками коммунальных услуг арендодатели подписывают договор обычно раньше, чем с арендаторами. Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала действия от своего или его имени за его счет. Другими словами, предмет агентского договора - любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала. Сделка же, совершенная до того, как установились посреднические отношения, не является заключенной для выполнения поручений заказчика (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). К такому же выводу пришел Минфин России (Письма от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 №№ 03-11-09/18, 03-11-09/19).
Таким образом, если сделка на приобретение коммунальных услуг оформлена до подписания агентского договора, ее нельзя считать заключенной для принципала. Значит, налоговые органы вправе не признать отношения агентскими и включить компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора, в доходы, облагаемые налогом при УСН.
Таким образом, если вы не согласны с Минфином, готовьтесь отстаивать свою точку зрения в суде. Кстати, арбитражная практика складывается по-разному: иногда дела выигрывают налогоплательщики (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 № А56-24646/2005), иногда - налоговые органы (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06).
Конечно, ничто не мешает расторгунть договору с коммунальщиками и заключить их после заключения договора с арендатором. Только нужно договориться с поставщиками коммунальых услуг, что не всегда просто.
Спасибо большое за подробный ответ! Договоры уже подписаны, но на будущее учтем заранее такой способ.
А могут ли арендаторы оплачивать коммунальные напрямую ресурсным компаниям?
1 лайк
Да, могут, но технически это не так просто сделать.