Сдача объектов коммерческой недвижимости в аренду

Клерк.Консультации
,
1

Доброе утро.
Компания, УСН “Доходы”, занимается сдачей объектов коммерческой недвижимости в аренду. Налог на имущество исчисляется с кадастровой стоимости. В связи с вступлением в силу новых ФСБУ с 2022 года, просим разъяснить:

  1. если компания принимает решение учитывать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости с 01.01.2022 года, то каким образом необходимо подтвердить новую стоимость недвижимости (привлечение экспертов и т.п.)? Что необходимо сделать с суммой начисленной до 01.01.2022 амортизации? Как это отразить в отчетности и за какой период ? Как часто и каким образом далее производить дооценку/уценку стоимости (привлечение экспертов и т.п.)? Как это будет отражаться в отчетности?

  2. если компания принимает решение учитывать инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости, но при этом будет пересматривать сроки полезного использования, то каким образом необходимо подтвердить изменение СПИ (заключение экспертов или иные способы)? Как часто необходимо пересматривать СПИ?

3

Добрый день,

  1. Никаких требований к порядку определения переоцененной стоимости ФСБУ 6/2020 не содержит. Поэтому организация самостоятельно решает, как провести переоценку: собственными силами с использованием различных существующих методик или путем привлечения оценщиков. Все зависит от сложности и специфичности объектов. Поэтому подтверждать переоцененную стоимость могут как расчеты Вашей компании, так и отчеты оценщиков.
  2. ФСБУ 6/2020 предлагает два способа переоценки:
  1. «пропорциональный способ» (брутто-оценка): пересчет первоначальной стоимости и накопленной амортизации таким образом, чтобы балансовая стоимость объекта после переоценки равнялась его справедливой стоимости;
  2. «способ обнуления амортизации» (нетто-оценка): уменьшение первоначальной стоимости объекта на сумму накопленной амортизации, а затем пересчет полученной суммы так, чтобы она стала равной справедливой стоимости объекта. После переоценки фактическая стоимость объекта равна справедливой (т.е. текущей рыночной) стоимости, а накопленная амортизация – нулю.
    Запрета или указания на конкретный способ переоценки для инвестиционной недвижимости в ФСБУ 6/2020 нет.
    Но поскольку по инвестиционной недвижимости, которая оценивается по переоцененной стоимости, амортизация в дальнейшем не начисляется, по моему мнению целесообразно выбрать нетто-оценку. В этом случае сумма амортизации, начисленной до 01.01.2022г., списывается с К02 на Д01. А затем проводится дооценка этой сформированной остаточной стоимости до уровня справедливой (рыночной). Поскольку дальше амортизация не начисляется, на счете 02 остается 0.
  1. Если организация принимает решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости, то этот способ оценки нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости. Переоценка должна проводиться на каждую отчетную дату.
  2. По ФСБУ 6/2020 дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости включается в финансовый результат деятельности организации в качестве дохода или расхода периода, в котором проведена переоценка.
    Если раньше этот объект Ваша компания не переоценивала, то такая “первичная переоценка” относится к переходным операциям. Значит, нужно сделать проводку на нераспределенную прибыль (счет 84).
  3. Все операции, связанные с переходом к новым правилам учета, нужно сделать в так называемый “межотчетный период”. То есть условно это “32 декабря 2021 года”. Технически переходные проводки делаются, конечно, 31 декабря 2021 года, но уже после закрытия года, то есть они не должны попасть в отчетность за 2021 год. Но при составлении отчетности за 2022 год в балансе на 31.12.2021г. будет стоять уже переоцененная стоимость недвижимости.
  4. При учете инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости порядок пересмотра СПИ зависит от ряда факторов (п. 9 ФСБУ 6/2020), в частности:
     ожидаемого периода эксплуатации объекта в текущем состоянии;
     ожидаемого физического износа, системы проведения ремонтов, естественных условий и т.п. ;
     намерений руководства;
     планов по замене, реконструкции и др.
    Срок полезного использования подлежит проверке и возможно, пересмотру:
     в конце каждого отчетного года,
     а также при наступлении обстоятельств, свидетельствующих о его возможном изменении (например, поменялись намерения руководства).
    То есть проверить, правильно ли установлен оставшийся СПИ, нужно в конце каждого года. Но это вовсе не значит, что этот срок обязательно требуется пересматривать. оставшийся срок полезного использования - это оценочное значение. И давать эту оценку должны
    а) профессионалы - с точки зрения физического состояния объекта.
    Поэтому по моему мнению проверку на оставшийся СПИ с точки зрения физического состояния объекта точки зрения физического состояния объекта целесообразно совместить
    -либо с капитальным ремонтом или реконструкцией, когда такую оценку смогут дать специалисты.
    -либо с переоценкой, когда оценщики определяют состояние объекта;
    б) руководство - с точки зрения намерений использовать объект, ремонтировать, реконструировать и т.п.
    В зависимости от того, исходя из каких параметров будет определяться СПИ, и нужно будет оформлять это профессиональное суждение (распоряжением руководства
    о намерениях, бухгалтерской справкой, заключением специалистов, экспертов, и т.п.)
4

Есть ли вероятность оспаривания ФНС суммы пересмотренной стоимости недвижимости и СПИ?

5

Вероятность претензий от налоговиков всегда существует, если затрагиваются бюджетные интересы.
Но налоговиков вопрос оценки недвижимости (и ее переоценки, и определения срока полезного использования) интересует только в той мере, в какой это влияет на налог на имущество. Если по инвестиционной недвижимости Ваша компания рассчитывает налог на имущество с кадастровой стоимости, бухгалтерская оценка этого объекта налоговиков интересовать не будет.