Договор нежилого помещения

У двух собственников (Арендодателей) есть нежилое помещение в общей долевой собственности:
4/5 собственности принадлежит Индивидуальному предпринимателю (ИП) ИП применяет УСН 6%
1/5 принадлежит Физлицу (ФЛ)
Нежилое помещение с отдельными счетчиками ИП и ФЛ сдали в аренду ООО (Арендатор) под розничную торговлю алкоголем по договору аренды помещения, в которую входит постоянная часть аренды 160000 руб. и переменная часть аренды по счетчикам, по выставляемым Мосэнерго и Управляющей компанией за коммунальные платежи. По договору аренды все платежи производятся арендатором в размере: 4/5 на счет ИП, 1/5 на счет ФЛ.
Расчет с собственниками за постоянную часть аренды осуществляется 128000 руб. — на счет ИП, 32000 руб. - на счет ФЛ. Расчет по коммунальным платежам переменной части осуществляется с ИП (видимо он же и оплачивает коммунальные услуги), ФЛ ничего не получает.

Теперь ООО просит задним числом с 15.03.22 заключить допсоглашение к договору аренды, где изменить договор в части уплаты аренды:
1.1. Изложить пункт 3.1.2. Договора в следующей редакции:
«3.1.2. Передать Помещение, соответствующее требованиям законодательства. Обеспечить Помещение теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением единовременной мощностью не менее 15 кВт. Своевременно заключать и исполнять договоры, обеспечивающие нормальную эксплуатацию Помещения, в том числе договоры с управляющей компанией. Арендодатель за вознаграждение в целях исполнения обязанности, установленной настоящим пунктом, выступает в качестве агента Арендатора и совершает от своего имени за счет Арендатора действия, направленные на обеспечение Помещения теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, электроснабжением, по заключенным договорам снабжения Помещения или здания, в котором находится Помещение.».
1.2. Изложить пункт 4.2. Договора в следующей редакции:
«4.2. Арендная плата устанавливается в размере 160 000 (Сто шестьдесят тысяч) рублей ежемесячно (включая все налоги) и в указанном размере начисляется с даты окончания арендных каникул. Оплата за пользование земельным участком и фасадом, а также услуг агента Арендатора в соответствии с пунктом 3.1.2. Договора в размере 100 (сто) рублей в месяц (включая все налоги), входит в постоянную часть арендной платы и дополнительно не оплачивается.».
1.3. Изложить пункт 4.4. пункт 4.5., подпункт 4.5.1., подпункт 4.5.2. и подпункт 4.5.3. Договора в следующей редакции:
«4.4. Все расходы на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг, потребляемых Арендатором при использовании Помещения, в том числе: водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, обращение с твердыми коммунальными отходами (в случае если Арендатор самостоятельно не заключил такой договор) и иные услуги, оплачиваются Арендатором по счетам Арендодателя, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения оригинала счета с обязательным приложением копий счетов эксплуатационных и коммунальных организаций, счетов-фактур, актов от обеспечивающих и снабжающих Помещения коммунальными и эксплуатационными услугами организаций, подтверждающих фактическое потребление Арендатором указанных услуг за оплачиваемый период, на основании договоров, заключенных Арендодателем с обслуживающими организациями, а также документов, подтверждающих оплату Арендодателем эксплуатационных и коммунальных услуг, кроме того Арендодатель обязан предоставить Арендатору оригинал отчета в свободной форме об исполнении обязанностей агента, предусмотренных в п. 3.1.2. Договора, а также счет-фактуру по услугам, приобретённым Арендатором через Арендодателя, выступающего в качестве Агента, далее по тексту все перечисленные выше документы именуются «Учетные документы.».

  • 1.4. Во всех остальных пунктах Договора заменить фразу «Постоянная часть арендной платы» на «Арендная плата».

Вопросы:

  1. если ФЛ выдаст доверенность ИП на распоряжение имуществом , между ними нужен договор на передачу денежных средств за аренду? И какой?
  2. Переменная часть аренды за коммунальные платежи платиться на ИП, ФЛ должен требовать от ИП денежные средства на коммунальные платежи?
  3. Для чего менять в таком виде п. 4.2. и чем это грозит?
  4. По п. 4.4.: «оригинал счета с обязательным приложением копий счетов эксплуатационных и коммунальных организаций, счетов-фактур, актов от обеспечивающих и снабжающих Помещения коммунальными и эксплуатационными услугами организаций, подтверждающих фактическое потребление Арендатором указанных услуг за оплачиваемый период, на основании договоров, заключенных Арендодателем с обслуживающими организациями, а также документов, подтверждающих оплату Арендодателем эксплуатационных и коммунальных услуг, кроме того Арендодатель обязан предоставить Арендатору оригинал отчета в свободной форме об исполнении обязанностей агента, предусмотренных в п. 3.1.2. Договора, а также счет-фактуру по услугам, приобретённым Арендатором через Арендодателя, выступающего в качестве Агента» ЗАЧЕМ арендатору это нужно?
  5. по п. 4.4. «на основании договоров, заключенных Арендодателем с обслуживающими организациями» - получается у ИП и у ФЛ должны быть договоры на агентское обслуживание? Но ведь задним числом управляющая компания не будет делать договор агентского обслуживания. Или можно без агентского договора? т. е. ФЛ и ИП должны заключить агентский договор, но у них его нет. И продолжают дальше так работать.
  6. ИП говорит, что через агентский договор он будет экономить 6% и не платить из с поступлений. Разве это так? И почему это так?
  7. Журнал выставленных и полученных счет-фактур ИП должен вести?
  8. Получается, что НДС ИП платить не будет, но вести журналы полученных и выданных счетов-фактур обязаны и предоставлять их в ИФНС?
  9. Кому из сторон более выгоден агентский договор на коммунальные услуги?

Приветствую вас, Елизавета!

Агентский договор будет выгоден ИП на УСН- доходы, т.к. в случае агентского договора ИП будет платить единый налог только с дохода в виде агентского вознаграждения, которое может быть очень маленьким. В случае отсудив агентского договора единый налог платится со всей суммы переменной части аренды, то со всей суммы поступления без исключений.

ООО тоже важны четкие формулировки и документы, т.к. они, видимо списывают расходы в раках свой системы налогообложения. Кроме того, правильно уплаты налогов будет влиять, как ИП будет оформить и платить налоги.

С физическим лицом-собственником лучше тоже оформить договор, т.к. ему(ей) нужно будут платить налоги, в зависимости от режима. Какой именно договор сказать однозначно нельзя, нужно учесть очень много факторов, о которым мы не можем знать. Ну тут не так много вариантов: или договор аренды, либо посреднический договор (агентский, поручения, комиссии). Проще всего оформлять договор поручения, там можно просто выдать доверенность и будет считаться, что договор поручения заключен, но физ.лицо должно стать на учет как ИП, скорей всего.

О том, что переменная часть арендной платы включается в налогооблагаемые доходы ИП на УСН можно посмотреть п. 1.1 ст. 346.15, ст. 251 НК РФ, также много судебных решений, в том числе постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.07.2011 № 9149/10, постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу № А78-2586/2012, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.12.2018 № Ф04-5241/2018 по делу № А75-738/2018.