Добрый день! ООО арендует у ИП нежилое помещение. Недавно предложил нам заключить трёх стороннее соглашение, где он передаёт в доверительное управление другому ИП (своей родственнице) управление своей недвижимостью. Текста соглашения у нас пока нет, но по его замыслу после заключения трех стороннего соглашения (арендодатель, мы - ООО и доверительный управляющий ИП) будем обязаны перечислять арендную плату доверительному управляющему ИП(сначала подумалось, что это некий агентский договор, но как объяснилось деньги, поступившие от арендной платы осядут у доверительного управляющего на счете (возможно мой рук-ль не верно понял и также неверно изложил, ибо мне эта система кажется странной как минимум). Впервые сталкиваемся с арендой помещения через доверительного управляющего и хотели бы иметь понимание о рисках, если они есть
Приветствуем вас, Татьяна!
Согласно п. 2 ст. 1017 ГК РФ:
Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.
Но доверительный управляющий, если он уполномочен стандартным образом, обладает обычно правом самим заключать договор аренды. Необходимость трехстороннего договора излишняя, тем более, такой договор потребует регистрации в Росреестре. То есть будут технические сложности, т.к. чиновники Минюста РФ обычно очень тщательно проверяют стороны, объект недвижиомсти, текст договора и любые нестандартные договоры (многосторонние сделки более редки, нежели чем односторонние или двухсторонние) - это дополнительная нагрузка.
Если не проверить права и полномочия доверительного управляющего может получится так, что вы останесь должны арендодателю (собственнику). Тут вот такой риск.
Поэтому нужно тщательно проверять, на что уполномочен доверительный управляющий, например, что там с коммунальными платежами, это нужно проверить и т.д.
Если все будут верно оформлено, то дверерительное управление больше похоже на доверенность или договор поручения, однако в ГК РФ эти отношения руглируются специальной главой - см. гл. 53 ГК РФ "Доверительное управление имуществом".
Такие договоры часто имеют место, когда нотариус передает до вступления в наследство имущество, которым нужно управлять.
Также вашим ИП (собственнику и доверительому управляющему) нужно учесть, что согласно п. 3 ст. 346.14 НК РФ налогоплательщики, являющиеся участниками договора доверительного управления имуществом, обязаны применять в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.
Согласно п. 4 ст. 346.13 НК РФ, если в течение отчетного (налогового) периода налогоплательщиком допущено несоответствие требованию, установленному п. 3 ст. 346.14, он считается утратившим право на применение УСН с начала квартала, в котором допущено несоответствие указанному требованию.
Спасибо за ответ. Навела справки - кроме прочего у доверительного управляющего появляется уязвимость с точки зрения налогообложения. В соответствии с НК РФ (ст. 174.1) доверительный управляющий платит НДС из суммы доходов от сдачи имущества, в том числе при использовании упрощенки; ошибки в договоре могут повлечь снижение дохода от аренды и потерю рыночной стоимости объекта. Правильно понимаю, что у арендатора при таком раскладе риски только при определении полномочий доверительного управляющего и в формулировке условий договора. Есть ли при этом особенности налогового учета у арендатора, если он заключает такого рода договор?
Это возникает при концессионых соглашениях и условиях, которые возникающих в сформулированных в этой статье. Также когда собстенность государственная или муниципальная - нет освобождения от НДС.
Не только в самих договорах (доверительного управления, договора аренды), но при подаче инфомации в Росреестр, также могут возникнуть вопросы, связанные с соотвествием информации технических документах и правоустанавливающих документах.
Особенностей нет, но если подписывать трехсторонний договор, то может получится так, что статус арендатора де-факто согласно договора будет трактоваться как стороны доверительнго управляющего, это повлечет в том числе требование к налоговому режиму УСН Д - Р.
Добрый день! спасибо за развернутые ответы! У нас здесь появились дополнительные обстоятельства… Юрист арендодателя предлагает заключить с нами не новый договор с доверит.управляющим, а доп.соглашение к уже имеющемуся договору аренды(дог.аренды у нас на длительный срок, зарегистрир. в Росреестре, здесь всё оформлено правильно). Говорит, что налоговых последствий здесь не возникает, т.к. стороны сделки не меняются и даже регистрировать такое доп.соглашение нигде не нужно. Так ли это на самом деле? Хотелось бы и с собственниками помещения найти компромисс и в то же время, чтоб не в ущерб арендатору всё было
Как не меняются, еще одна сторона появляется, если они говорят о стрёхстороннем соглашении. Относительно того, что не нужно реустрирвоать большой вопрос, что именно они не собираются регистрировать. Но если так, заечм вам менять существующее положение вещей? Если они лишь оплату имеют в виду, то это решается простыми деловыми письмами.
Налоговые последствия зависят о того, какие у них сейчас режимы налогообложения, если, например, УСН 6%, то будут последствия, они и вас могут завтронуть, т.к. вполне могут быть встречные проверки.
Арендодатель(УСН Д-Р15%) видит это как раз в виде некоего письма (оно же допник), подписанного арендодателем, а также другим ИП(УСНД6%)(на р/с которого мы с этого момента обязуемся платить) и нами (ООО, УСН Д-ды 6%). Получается, что для нас меняется только порядок оплаты (платим не арендодателю напрямую, а его представителю). Могут ли быть риски, если это всё оформить деловым письмом?
Риски есть всегда, только какие и какова их вероятность, не видя всех документов сложно сказать.
Если вам арендодатель напишет согласно ст. 313 ГК РФ о том, что он просит перечилить арендную плату в рамере таком-то на счет другому ИП, то все будет нормально. Если, конечно это письмо будет подписано этим ИП, лучше, чтобы он в вашем присутвии это подписал бы.
Чтобы каждый раз не писать эти письма, можно сделать соглашение, только оно, конечно, никакое не дополительное соглашение. И в этом соглашении оговорить все вопросы оплаты, включая оплату за коммунальные услуги, неустойки и т.д. Такое соглашение не нужно регистрировать.