Добрый день. Подскажите, пожалуйста, если умер Арендодатель ИП, как действовать дальше? Кому платить аренду за помещение? И действует ли договор?
Приветствуем вас, Юлия!
Действует или нет договор аренды зависит от того, что в нем написано, верней есть там пункт о смерти арендодателя, если такого пункта нет, то договор утрачивает силу.
Платить по прежнему счету не рекомендуется, особенно если вы уже знаете о смерти ИП, также предполагаемым наследникам не следует платить, т.к. они вступят в свои права не ранее 6 месяцев. Единственное, если наследники позаботиться о назначении доверительного управляющего, тогда можно о чем-то говорить.
Остается 2 варианта:
1. Перечисляем арендную плату на депозит нотариусу
Вы можете обратиться, например, к нотариусу по месту нахождения арендуемой недвижимости либо по месту нахождения своей организации . Лучше заранее обсудить с ним, какую плату за услуги он с вас возьмет. Нотариусы берут плату за свою работу как минимум 0,5% от суммы, помещаемой на депозит, но не менее 1 тыс. руб. (см. подпункт 8 п. 1 ст. 22 Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 (ред. от 28.04.2023)).
Получив деньги, нотариус сообщит об этом наследникам. Затем он либо сам выдаст им деньги, либо передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.
Если вы решите следовать такому варианту, вам надо подать нотариусу заявление о принятии денег в депозит. Укажите в нем обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Передать бумажное заявление можно лично. А если у вашей организации есть подтвержденная регистрация на портале госуслуг и усиленная квалифицированная электронная подпись, вы можете подать это заявление удаленно: в личном кабинете заявителя на портале Федеральной нотариальной палаты.
Деньги можно вносить наличными в офисе нотариуса или перечислять на его депозит безналично.
У вас не будет просрочки по оплате аренды. Кроме того, перечисляя деньги нотариусу, вам не надо будет беспокоиться об удержании НДФЛ. Даже если наследником впоследствии окажется физическое лицо.
Но есть у этого варианта и минусы. И существенные.
Во-первых, придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору либо подключение к личному кабинету на портале Нотариальной палаты.
Во-вторых, это упомянутые расходы в связи с обращением к нотариусу. Это будут ваши затраты. Нельзя уменьшить на их стоимость сумму перечисляемой арендной платы.
В-третьих, обращение к нотариусу не решает вопроса с НДС. Вычета вам точно не видать, а если перечислите арендную плату за вычетом НДС, потом могут быть претензии со стороны наследников.
Как видим, в целом вариант рабочий. Однако невыгодный для вас. Хорошо хоть, что следовать ему вы не обязаны. Даже если наследники будут настаивать на нем, вы вправе отказаться.
2. Вообще не платим, пока не появится реальный наследник с соответствующим свидетельством (записью в ЕГРП)
В этом варианте ваша организация (ИП) как арендатор минимизирует свои финансовые и налоговые риски.
Во-первых, впоследствии вы отдадите деньги тому, кому действительно должны отдать. Значит, исключен риск повторной оплаты аренды.
Во-вторых, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах - это важно, если ваша организация применяет кассовый метод.
В-третьих, не надо платить за услуги нотариуса.
В-четвертых, когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, прояснится ситуация с налогообложением. Например:
- если наследник - предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;
- если наследник - не предприниматель, то при выплате ему арендной платы за период неопределенности надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет.
Минус у такого варианта в том, что наследники могут попытаться взыскать договорную неустойку или пени. Однако поскольку вы не уклонялись от оплаты, а существовали объективные причины для задержки, то такой вариант развития событий не слишком вероятен. Ведь в период неопределенности не было известно лицо, которому вы должны были платить.
Пункта о смерти Арендодателя в договоре нет. Получается, мы не можем дальше работать в этом помещении (магазине)?
1 лайк
У вас 2 варианта, которые мы рекомендуем, это вам выбирать, как лучше.
Так, а если договор аренды утрачивает силу, то мы же не можем вести деятельность в этом помещении? ИЛи он пол года действует еще?
Вы работали как и раньше, потом, когда появится новый собственник вы будете решать.
Договор может и утратит силу, но отношения аренды остаются де-факто.
Добрый день. Подскажите еще, пожалуйста, наследник хочет, чтобы мы с ним заключили ТИПОВОЙ ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ (ССУДЫ), пока он не переоформит наследство. Можно ли заключать такой договор? Имеет ли он право заключать с нами такой договор?
Юлия, если наследник получил свидетельсво о наследовании на недвижимость (ст.ст. 1162, 1163 ГК РФ), то да с ним можно заключать договор.
До оформления наследства охрана и упралвение им осуществется исполнителем завещения (душеприказчиком), который назначает завещатель (ст. 1134 ГК РФ) или нотариусом.
Причем, свидтельство душеприказчику выдаает нотарус.
Если наследник не душеприказчик, не собстенник (т.е. нет свидетльства), то такой договор не будет иметь никакой силы. Нотариус мог передать на хранение имуществу наследнику, но тогда должен быть документ - договор хранения.
Должна составляться опись имущества наследодателя, этим занимается натарус с участием исполнителя завещения и т.д.
Мы бы рекомендовали объяснить наслденику, что лучше такой договор составлять у нотариуса, т.к. он должен иметь юридическую силу.
Но тогда могут встать вопросы о том, что нужно будут перечислять арендую плату на депозит нотарусу, а за это нужно платить и т.д.
Особенно нужно быть осторжными, если там несколько наследников, могут быть споры. Вы не должна становиться на сторону какого-то наследника. Если что-то не понятно, лучше обратиться к нотариусу.
Спасибо
1 лайк