30 декабря 2021 года Организация (Субарендатор) заключило Договор субаренды №РШ-06/2021 нежилого помещения с Арендатором на срок до 10.12.2029 года.
Согласно разделу 3 Договора, Субарендатор вправе за свой счет произвести переоборудование /перепланировку Помещения.
По п 3.4 стоимость ремонтных работ составляет 92 644 576,78 руб.
В случае прекращения арендных отношений до истечения указанного срока (при условии, что досрочное расторжение арендных отношений не связано с нарушением обязательств со стороны Субарендатора) Арендатор
обязуется компенсировать Субарендатору стоимость Ремонтных работ на сумму 92 644 576,78 руб с учетом амортизации 10% в календарный год, которая рассчитывается с момента завершения выполнения Ремонтных работ.
Согласно п 4.1.18 Договора Арендатор обязуется зарегистрировать Договор своими силами за счет Субарендатора в Государственном органе. На сегодняшний день Договор субаренды не зарегистрирован Арендатором, по причинам не связанным с Субарендатором.
Для того, чтобы можно было зарегистрировать Договор субаренды, Арендатор просит расторгнуть текущий Договор и заключить новый со ссылкой на условия предыдущего.
Либо с формулировкой «Стоимость Ремонтных работ как неотделимых улучшений Помещения переходит в собственность Арендатора без оплаты со стороны Арендатора при условии, что Помещение находилось в непрерывной аренде Субарендатора на срок не менее, чем до 31 декабря 2031г. В случае прекращения арендных отношений до истечения указанного срока (при условии, что досрочное расторжение арендных отношений не связано с нарушением обязательств со стороны Субарендатора) Арендатор обязуется компенсировать Субарендатору стоимость Ремонтных работ на сумму 74 147 661 (Семьдесят четыре миллиона сто сорок семь тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 42 копейки с учетом амортизации 10% в календарный год, которая рассчитывается с момента завершения выполнения Ремонтных работ.»
Существуют ли налоговые и иные риски в связи с перезаключением Долгосрочного Договора субаренды по расходам на ремонт понесенным Организацией в 2022 году?
А вам будут по текущему договору платить компесацию за сделанный ремонт? Это же не по вашей вине идет расторжение. Вы в 2022 г. полностью выполнили ремонтные работы или нет? Эти изменения происходят по инициативе арендатора или собственника, наверняка? Сложно представить, что это требование регистрирующего органа.
Тут кончено, чтобы дать адекватный ответ о рисках нужно видеть тексты договоров и другие документы.
Но тут, если смотреть поверхностно, нужно оценивать экономические и коммерческие риски от арендатора. Дело в том, что срок аренды растет на 2 года, мало того, эти 2 года не будет компенсации понесенных затрат, и вам еще нужно будет арендовать помещние. Неясно, как будет меняться арендная плата. Какой механизм у вас там?
Нужно, именно сначла коммерческие и экономические риски, т.к. они больше, чем налоговые. А потом смотреть налоговые риски, т.к. от множества дателей они будут зависеть, в том числе от экономических рисков и конечных договоренностей.
Компенсацию при расторжении нам выплачивать не будут, так как расторжение формальное.
Ремонтные работы выполнили полностью.
Арендатор не может зарегистрировать действующий договор, так как здание в котором находится арендуемое помещение, расположено в жилом доме и на перепланировку помещения необходимо получить согласие жильцов дома (что невозможно, по уверению Арендатора).
А заключив Договор без условия ремонтных работ, согласие жильцов не потребуется, соответственно и проблем с регистрацией не будет.
Существует Письмо Минфина №03-03-06/1/478 от 17.07.2009 года, согласно которому если заключен новый договор аренды с новым сроком действия, начисление амортизации по объектам в виде неотделимых улучшений должно быть прекращено.
Соответственно, остается один вопрос: какие риски несет организация в случае, если Договор аренды вообще не будет зарегистрирован?
В ЖК РФ описаны разные ситуации, кроме того, даже если в жилом многоквартирном доме (МКД) есть помещение, если оно выделено в отдельную собственность, но и не нужно будет иметь согласие.
А если нужно, то это почти рутинная процедура, проводится заочное общее собрание собстенников МКД. Почему жильцы будут против, если будут улучшения?
В такой ситуации, если есть рациональное объяснение досрочного расторжения договора, то не будут расти налоговые риски.
Ну если действовать в духе данного письма, тогда вам проще будет заключить дополнительное соглашение к первому договору и там поменять срок аренда на 11 месяцев с автоматической пролонгацией на тех же условиях. Такие договоры аренды не нужно регистрировать. Да и с амортизацией тут нет вопросов.
Не совсем поняла.
Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Государственном органе.
В нашем случае был заключен долгосрочный договор и произведены неотделимые улучшения в арендованном помещении.
Наши опасения при перезаключении связаны с:
• потерей права на амортизацию неотделимых улучшений арендованного имущества, в связи с расторжением первоначального Договора аренды (Письмо Минфина №03-03-06/1/478 от 17.07.2009 года)
• риском, в случае расторжения, доначисления НДС на остаточную стоимость неотделимых улучшений (зачастую налговая при проверках формально подходит к вопросам, где суммы доначислений существенны, а вопрос спорный).
При этом, какие риски существуют при отсутствии регистрации долгосрочного Договора аренды, тоже не совсем понятно.
Стороны могут в любом случае поменять условия договора и сделать его не на 12 месяцев, а на 11 месяцев, чтобы вы не были связаны государственной регистрацией.
Также в договор вносится условие об автоматическом продлении действия договора (пролонгации) на тех же условиях на следующие 11 месяцев.
У вас остается тот же договор с той же уже начисленной амортизацией, его не нужно регистрировать. Действовать он будет бесконечно, если стороны сами не захотят его расторгнуть.
Ваши проблемы все решаются.
Также вы можете применить ретроспективную оговорку, т.е. включить условие о том, что дополнительное соглашение будет действовать с момента заключения договора, а не с момента подписния самого соглашения. Это можно делать, т.к. в законодательстве РФ есть специальная норма - п. 2 ст. 425 ГК РФ, которая разрешает это делать.
Полагаем, что такое дополнительное соглашение снимет все возможные вопросы со стороны ФНС.