Аренда, ремонт при аренда

Добрый день.

Организация планирует заключить долгосрочный договор аренды нежилого
помещения. Организация, не относиться к субъектам малого предпринимательства, а
также отсутствует возможность не применять положения ФСБУ 25/2018.

Срок 12 месяцев с пролонгацией.

Дополнительно будут заключены договора на укладку напольного покрытия

Бухгалтерский и налоговый учет, порядок расчетов (оценки) права пользования активом и обязательств по аренде, последующей оценки и признания расходов.

А также случай по расторжению договора, через 1,5 года.

Мне не нужен красивый ответ. Только направление мысли и нормативка.

Добрый день.

  1. Поскольку планируется пролонгация, срок аренды нужно установить исходя из намерений руководства организации в отношении использования данного помещения. Поскольку планируется укладка напольного покрытия, срок явно будет больше года (вряд ли это целесообразно делать на короткий срок).

  2. Первоначальная оценка обязательства по аренде формируется исходя из приведенной стоимости всех предстоящих арендных платежей за планируемый срок аренды.

  3. Если работы по укладке напольного покрытия абсолютно необходимы для использования данного помещения (то есть работать в нем без этого напольного покрытия арендатор не сможет), то расходы на такие работы необходимо включить в стоимость ППА, как затраты на приведение арендованного объекта в состояние, пригодное для использования в запланированных целях (п. 13 ФСБУ 25/2018).
    Если использовать помещение арендатор может и без данного напольного покрытия (и возможно, начнет использовать), то работы по укладке покрытия можно отнести к ремонту. В соответствии с ГК РФ текущий ремонт по умолчанию производится за счет арендатора, капитальный - за счет арендодателя. В зависимости от вида напольного покрытия работы могут быть отнесены к капитальному или текущему ремонту. Для исключения проблем желательно в договоре аренды указать на возможность выполнения этих работ за счет арендатора. Арендатор сможет учесть такие расходы в качестве текущих.

  4. Таким образом, в ППА включается (п. 13 ФСБУ 25/2018):

  • приведенная стоимость будущих арендных платежей
  • внесенный авансовый платеж (при его наличии);
  • стоимость напольного покрытия, если без него использовать помещение арендатор не сможет;
  • оценочное обязательство по демонтажу напольного покрытия при завершении срока аренды, если такое требование со стороны арендодателя будет включено в договор аренды.
  1. Если при расчете обязательства по аренде и ППА будет запланирован длительный срок аренды, а договор будет расторгнут досрочно, то на момент расторжения договора закрываются счета 01 ППА, 02 “Амортизация ППА” и 76 “Арендные обязательства”. Не закрытая внутренними проводками между этими счетами разница (то есть остаточная стоимость ППА или остаточная стоимость арендного обязательства), относится на счет 91, т.е. на доходы или расходы (п. 23 ФСБУ 25/2018).

Набросала черновик ответа.

Договор аренды.

Для арендатора арендованное имущество в налоговом учете, не включается в состав основных средств и не амортизируется. В бухучете арендованные основные средства можно учитывать на забалансовом счете 001 при сроке аренды не более 12 месяцев. При большем сроке надо отразить право пользования активом и обязательство по аренде.

Обеспечительный платеж учитывается как выданный аванс, в налоговые расходы не включается. Поскольку согласно пп. 2 п. 1 статьи 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств.

По мнению Департамента, поскольку обеспечительный платеж и залог, являясь способами обеспечения исполнения обязательств, имеют общую правовую основу, то к обеспечительному платежу могут быть применены положения подпункта 2 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

При этом на основании п. 32 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога. (Письма Минфина от 18.11.2021 N 03-07-11/93155, от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325).

Арендная плата включается в расходы на последнее число каждого месяца (Письмо Минфина от 16.03.2015 N 03-03-06/13706).

Акт об оказании услуг для учета расходов на аренду не нужен, требуется только договор и акт приема-передачи имущества в аренду (Письмо Минфина от 25.03.2019 N 03-03-06/1/20067).

Договор на укладку напольного покрытия и монтаж мобильный перегородок.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ)/

В случае произведения неотделимых улучшений арендованного имущества без согласия арендодателя, стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Варианты учета неотделимых улучшений будут зависеть от наличия согласия арендодателя на их проведение, и его намерения на последующее их возмещение.

При наличии согласия арендодателя капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором, признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Налогообложение неотделимых улучшений будет зависеть от того, на чьем балансе они буду учтены (арендатора или арендодателя).

Если стоимость неотделимых улучшений (капитальных сложений) возмещается арендатору арендодателем, то они амортизируются арендодателем (п. 1 ст. 258 НК РФ). У арендатора возникают расходы для целей налогообложения прибыли, связанные с выполнением работ для арендодателя, в соответствии с гл. 25 НК РФ при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Если стоимость капитальных вложений, произведенные арендатором с согласия арендодателя, не возмещается арендодателем, то она амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (п. 6 ст. 258 Кодекса).

В бухгалтерском учете расходы на улучшение арендованного имущества, возмещаемые арендодателем, учитываются в зависимости от того, когда по условиям договора (или дополнительного соглашения), данные улучшения передаются/переходят арендодателю.

Если в соответствии с условиями договора, неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя с возмещением их остаточной стоимости арендатору после прекращения договора, то такие неотделимые улучшения необходимо учитывать в составе ОС арендодателя до прекращения договора аренды.

Небольшие дополнения и уточнения:

  1. Обеспечительный платеж с 01.01.2023 включен в перечень не учитываемых при налогообложении доходов и расходов (пп. 2 п. 1 ст. 251, п. 32 ст. 270 НК, Федеральный закон от 16.04.2022 № 96-ФЗ). Так что Минфиновская позиция теперь получила законодательное подтверждение.
  2. Неотделимые улучшения возникают только в результате капитальных вложений. Если речь только о напольном покрытии, то не думаю, что такие работы можно рассматривать как капитальные вложения в арендованное имущество.
1 симпатия

Спасибо.

Еще раз добрый день.
Ситуация немного изменилась, поэтому хочу задать вопрос про корректировку. (елси это будет корректно, то можно рассмотреть его как новый).

Ситуация теперь следующая:
арендодатель не даст разрешения на ремонт арендуемого помещения;
договор аренды будет заключаться на срок менее года или год (с пролонгацией);
фактически планируется арендовать помещение 3-4 года (но подтверждающий этот срок документ никто главбуху не даст).

Вопрос:

  1. как корректно отразить в БУ настил полов+установку перегородок? чем это обернется для НУ7 Мне нужны проводки, ссылки на ФСБУ и статьи НК РФ.

  2. Поскольку стоимоть арендованного помещения более минимальной, бухглтеру придется ежегодно учитывать очередной этап аренды на 01 и 76, а также пересчитывать расчеты с дисконтированием?

Добрый день.

  1. В общем случае согласно статье 616 ГК РФ арендатор несет обязанности по содержанию и текущему ремонту арендованного имущества, если иное не установлено договором. Но если в соответствии с условиями договора арендатор не вправе проводить никакой ремонт в арендованном помещении, то условия договора нужно, конечно, выполнять. Внесение в договор такого условия предполагает, что помещение пригодно для использования. Следовательно, полы в пригодном для эксплуатации виде там существуют. А все остальное, что арендатор будет приносить и благоустраивать в данном помещении можно рассматривать как “отделимые улучшения”, которые являются собственностью арендатора (ст. 623 ГК РФ).
    В качестве отделимых улучшений можно рассматривать, в частности, установку съемных перегородок и настил условного ковролина, который потом снимается без причинения вреда полу (причинять вред нельзя, раз договором запрещен даже ремонт).
    Съемные перегородки и условный ковролин классифицируются в бухгалтерском и налоговом учете исходя из их планируемой долговечности . Вероятно, она превышает год. Следовательно, это основные средства(п. 4 ФСБУ 6/2020, ст. 256 НК РФ). Учитывать ли эти объекты в бухгалтерском и налоговом учете как основные средства с последующей амортизацией зависит от стоимости данных объектов, а в бухучете - от установленного стоимостного лимита (п. 5 ФСБУ 6/2020).
    Оприходование объектов основных средств в бухгалтерском учете ( с учетом предъявленной поставщиком суммы НДС) отражается проводками:
    Д 08 К 60
    Д 19 К 60
    Д 01 К 08.
    Если стоимость приобретенных объектов меньше лимита, установленного организацией для применения ФСБУ 6/2020 с учетом существенности информации о таких активах, то основное средство не формируется, а признаются расходы периода приобретения (п. 5 ФСБУ 6/2020): Д 26 (44) К 60.

Возможность признания расходов на приобретение отделимых улучшений арендованного помещения в целях налогообложения (через амортизацию или в виде материальных расходов по ст. 254 НК, если стоимость меньше 100 тыс.руб.) зависит от экономической оправданности таких затрат и их направленности на получение доходов (ст. 252 НК РФ).

  1. Если договор аренды исходно признается на срок 1 год, а затем каждый год пролонгируется, то каждый раз потребуется пересчитывать ППА и обязательство по аренде с новым коэффициентом дисконтирования.
1 симпатия

Большое спасибо.