Здравствуйте, помогите, пожалуйста, решить: мы, арендатор, произвели неотделимые улучшения арендованного имущества - система отопления, письменного согласия арендодателя пока нет (пока мы не предоставим проектные документы, регистрацию в БТИ и т.п…) Вопрос: в какой момент мы должны ввести в эксплуатацию эти Н.У.? Я волнуюсь из-за декларации по налогу на имущество: должны ли мы ввести в экспл. когда фактически начали пользоваться и с этого момента включать их в декларацию? Или когда получим разрешение от арендодателя и начнем начислять амортизацию?
налог на имущество арендованного помещения? можно подробнее -где это написано?
начислять амортизацию вы начнете, когда введете в эксплуатацию.
вы начали делать изменения, не заручившись согласием арендодателя? сильно рисковали.
по логике, сначала арендодатель дает согласие, а только потом вы делаете.
получается, что акт о приемке работ у вас, допустим, 01.09, а согласие 20.09?
такое не прокатит, на мой взгляд
Проектная документация и всё пр. в процессе, не известно когда будет готово, и не известно когда будет получено согласие.
Должна ли я ввести это неотделимое улучшение в эксплуатацию сразу как оно стало фактически готовым к использованию? Даже если нет разрешения от арендодателя? И амортизацию сразу начинать начислять по бух.учету. И, значит, авансовую декларацию по налогу на имущество на эти неотделимые улучшения надо было подавать? (другого недвижимого имущества нет, декларацию не подавала). А в расходы по налоговому учету амортизацию только после получения согласия? что-то вся запуталась.
Арендодатель не возмещает стоимость - забыла сказать
в Методических указаниях уточняется, что капитальные вложения, произведенные арендатором, учитываются в составе его основных средств, если по условиям договора аренды они признаются собственностью арендатора (п. 3, абз. 8 п. 10, п. 35 Методических указани
возможно вам пригодитьсяНеотделимыми признаются улучшения, которые нельзя отделить от объекта аренды без вреда для него (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Примером может служить внутренняя силовая электрическая проводка в здании.
Отметим, что неотделимые улучшения основных средств, которые по ОКОФ относятся к движимому имуществу, не облагаются налогом на имущество организаций (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52).
Методические указания предписывают учитывать капитальные вложения в арендованные основные средства на балансе арендатора, если по договору он является их собственником (абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, абз. 1 п. 35 Методических указаний). То есть данные положения предполагают, что собственник улучшений арендованного имущества определяется соглашением сторон и, соответственно, он является балансодержателем этих капитальных вложений.
Сторона, на балансе которой учитываются неотделимые улучшения, и является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).
Поскольку капитальные вложения в арендованные основные средства осуществляет арендатор, именно он и формирует первоначальную стоимость неотделимых улучшений на счете 08 “Вложения во внеоборотные активы”. В момент готовности неотделимых улучшений к использованию арендатор должен включить их в состав основных средств (п. 4 ПБУ 6/01), оформив эту операцию записью:
дебет 01 “Основные средства” кредит 08 “Вложения во внеоборотные активы”.
Дальнейший учет зависит от того, кто является собственником данных улучшений.
Если по соглашению сторон собственником является арендатор, он продолжает учитывать неотделимые улучшения на своем балансе и, соответственно, уплачивает налог на имущество с их стоимости.
Однако гораздо чаще встречается ситуация, когда стороны признают собственником неотделимых улучшений арендодателя. В этом случае неотделимые улучшения должны быть переданы арендатором арендодателю, что оформляется актом. На дату передаточного акта арендатор списывает стоимость неотделимых улучшений со своего баланса, а арендодатель включает их в состав своих основных средств. С этого момента плательщиком налога в отношении неотделимых улучшений становится арендодатель.
Очевидно, что с момента готовности неотделимых улучшений к использованию и до передачи их арендодателю налогоплательщиком в отношении этого имущества является арендатор, ведь оно учтено на его балансе (п. 1 ст. 374 НК РФ). Поэтому, если стороны договорились, что собственником неотделимых улучшений является арендодатель, им также желательно четко определить момент подписания акта передачи. Рекомендуем передать неотделимые улучшения арендодателю не позже момента их готовности к использованию. В этом случае у арендатора будет меньше рисков, что контролирующие органы потребуют уплачивать налог до передачи имущества.
Но на практике часто возникают ситуации, когда арендаторы не уплачивают налог на имущество в отношении произведенных ими неотделимых улучшений до момента их выбытия. Они полагают, что данная обязанность изначально лежит на арендодателе, поскольку он в итоге возмещает стоимость этих улучшений в силу ст. 623 ГК РФ и, соответственно, признается их собственником.
Минфин России указывает, что капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, произведенные арендатором и учтенные им в качестве основных средств, облагаются налогом до их выбытия в рамках договора аренды (Письма от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52, от 08.09.2017 N 03-05-05-01/57901, от 27.12.2012 N 03-05-05-01/80). Этой же позиции придерживается ФНС России (Письмо от 11.06.2019 N БС-4-21/11266). Отметим, что под выбытием подразумевается в том числе окончание или досрочное прекращение договора аренды, возмещение арендодателем стоимости произведенных улучшений. Исключение составляет случай, когда возмещение производится путем уменьшения арендной платы.
Данную позицию разделяют судьи ВАС РФ (Решение от 27.01.2012 N 16291/11, оставленное в силе Определением ВАС РФ от 26.03.2012 N ВАС-2715/12). Аналогичные выводы содержатся и в решениях нижестоящих судов (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 N А56-72308/2012). При этом судьи признают несостоятельной ссылку на ст. 623 ГК РФ, поскольку ее положения в данной ситуации не регламентируют уплату налога на имущество.
Таким образом, платить налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений должна та сторона, на балансе которой они учтены. С момента ввода улучшений в эксплуатацию и до передачи их арендодателю балансодержателем является арендатор, соответственно, он и является налогоплательщиком.
Если объект недвижимости включается в перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости, то неотделимые улучшения арендованного имущества облагаются налогом на имущество до их выбытия из состава основных средств. В этом случае уплачивать налог и сдавать налоговую отчетность надо по месту учета на балансе капитальных вложений в арендованную недвижимость: по месту нахождения головной организации или обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52).
Если неотделимые улучшения произведены по месту нахождения обособленного подразделения, не имеющего отдельного баланса, платить налог и сдавать отчетность нужно по месту учета на балансе основных средств согласно учетной политике организации (Письмо Минфина России от 09.01.2019 N 03-05-05-01/52).
Следует отметить, что налоговая база будет рассчитываться в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ, т.е. исходя из среднегодовой стоимости. Положения указанного пункта применяются арендатором и для капитальных вложений в арендованный объект недвижимости, по которому налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости (Письма ФНС России от 28.12.2018 N БС-4-21/25917, Минфина России от 19.02.2014 N 03-05-05-01/6958, от 01.04.2014 N 03-05-05-01/14322, от 03.09.2014 N 03-05-05-01/44118 (п. 1)). Связано это с тем, что налог, рассчитанный на основе кадастровой стоимости недвижимости, уплачивает ее собственник - арендодатель (пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). При этом поскольку неотделимые улучшения являются объектом налогообложения для арендатора, то расчет налога исходя из их кадастровой стоимости (даже при возможности ее установить) приводит к двойному налогообложению.
Напомним, что налоговая база по налогу на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости только в отношении объектов недвижимости, поименованных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ и включенных в Перечень объектов недвижимого имущества, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость на соответствующий календарный год (п. 7 ст. 378.2, п. 1 ст. 379 НК РФ).
пока с собственником не решите, кому это принадлежит - никто вам не даст ответ на ваш вопрос,но как вы будете снимать систему отопления- если завтра вам откажут в аренде?
Очень прошу совета, вводить ли в эксплуатацию по фактической готовности (хоть и без согласия арендодателя) и надо ли было сдавать авансовые декларации по налогу на имущество?
в договоре аренды что написано про неотделимые улучшения? кому они принадлежат?
Написано, что не возмещаются и производить только с согласия арендодателя. Про принадлежность не написано, да и зачем. ПБУ 6/01 п.5 - кап.вложения в неотделимые улучшения учитываются арендатором в качестве ОС. Ст. 374 п. 1 НК - являются объектом налогообложения по налогу на имущество. У меня главный вопрос: с какого момента?
вот эту статью читали?
как я поняла, прочитав по диагонали, если в договоре стоимость не возмещается арендодателем, то улучшения - собственность арендатора, а вводить в эксплуатацию нужно в момент ввода в эксплуатацию (прошу прощения за тавтологию).
“Дата ввода в эксплуатацию капвложений должна быть подтверждена соответствующими документами – актами приемки-сдачи выполненных работ по арендуемому имуществу и введения соответствующих улучшений в эксплуатацию (Письмо Минфина России от 21.08.2009 № 03-03-06/2/158)”.
Согласие арендодателя влияет на принятие в расходы стоимости улучшений.