Договор о намерении

Доброе утро! Компания Арендатор перечисляет денежные средства по договору о намерении сдачи здания в долгосрочную аренду собственнику . Платеж перечисляется сразу за 7 лет (общая аренда 10 лет). На эти перечисленные нами деньги в счет будущих арендных платежей собственник земли строит нам здание (производственный цех). В договоре описаны характеристики нежилого помещения, которые нам необходимы, также по договору при получении собственником разрешения на ввод в эксплуатации, он обязан сдать это здание только нам или вернуть деньги со штрафными санкциями за невыполнения договора о намерениях. Внутреннюю отделку здания Арендатор делает сам (под себя). Из выше сказанной ситуации возникают вопросы:

  1. Можем ли мы (Арендатор) принять НДС к вычету сегодня по договору о намерении о сдачи помещений при получении авансовой счет фактуры от будущего Арендодателя. Так как объект аренды еще не построен?
  2. В договоре указано, что Арендодатель строит “коробку” со всеми коммуникациями электричество, тепло, водоснабжение, но внутренний ремонт делаем мы:
  • покраска стен, монтаж окон;
  • вентиляция для оборудования;
  • трансформаторы, кабеля подходящие для нашего оборудования;
  • установка сантехники;
  • установка батарей для обогрева помещения и т.д.
  • систему водоочистки.
    Все эти капитальные вложения по сути модернизируют первоначальное строение, которое будет построено и должны увеличить его первоначальную стоимость, с которой Арендодатель должен платить налог на имущество. Но так как это делает Арендатор, то учитывать он должен эти улучшения у себя? И попадает ли эти неотделимые капитальные вложения по налог на имущество? Другими словами и Арендатор тоже будет платить налог на имущество?

Дополнение в первому вопросу не посчитает ли ИФНС при заявлении вычета по НДС данную сумму задатком?

Добрый день!

По этой схеме, если арендодатель дает вам авансовый счет-фактуру, так называемый платеж по договору о намерениях можно признать предварительной оплатой договора и принять НДС к вычету.

После возведения коробки вы будете не модернизировать, а достраивать здание, то есть приводить его в состояние, в котором оно пригодно для дальнейшего использования.

По этому вопросу Пленумом ВАС РФ было дано разъяснение (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»»), согласно которому отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи его арендатору само по себе еще не влечет недействительности договора аренды.

И передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ваши работы по доведению объекта до состояния, в котором он будет пригоден для дальнейшего использования тоже можно считать предоплатой по договору аренды. Результат этих работ арендодатель примет к учету и включит в первоначальную стоимость здания. То есть неотделимых улучшений у вас в учете не будет.

Записи получаются такие:

Дебет счета 60 Кредит счета 51 — перечислена предоплата по договору аренды (платеж по договору о намерениях);

Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ) — НДС от предоплаты принят к вычету.

Если эти отделочные (и ремонтные) работы вы выполняете своими силами, выступая в роли подрядчика для арендодателя, то проводки будут:

Дебет счета 20 Кредит счетов 10, 70, 69, и пр.

Передача их результат арендодателю:

Дебет счета 62 Кредит счета 90-1

Дебет счета 90-3 Кредит счета 68.02

Дебет счета 90-2 Кредит счета 20.

Переданный результат работ признается предоплатой по договору аренды, значит:

Дебет счета 60 Кредит счета 62

Дебет счета 68.02 Кредит счета 76 (АВ).

Если эти работы выполняет нанятый вам подрядчик, то для арендодателя вы будете являться генеральным подрядчиком.

Уточнение Арендодатель нам передаст здание в аренду уже с разрешением на ввод в эксплуатацию и с постановкой его на учет. Работы по ремонту, которые я выше перечислила, частично касаются лично наших нужд: электрика (усиленный трансформатор по мощности), очистная установка, вентиляция. То есть эти работы не будут препятствовать вводу в эксплуатации, а далее Арендодатель дает нам разрешение на неотделимые улучшения имущества. Как поступить с такими видами работ и их налогообложение? Или Вы советуете вариант предложенный Вами? Кап вложения удобны Арендатору так как могут амортизироваться на нашем балансе и вычет по НДС тоже наш? Такое возможно? Или только первый вариант?

Соответственно начисляется на эти кап вложения налогу на имущество?

Спасибо! За оперативный ответ, очень жду комментария по уточнению.

С Уважением
Артамонова Ю.А.

День добрый!
Арендодатель такие работы вам как-то будет компенсировать, допустим, в счет арендной платы, или нет?
И изменение кадастровой стоимости здания после завершения этих работ он будет производить?

Добрый день!
1 .Такие капитальные вложения по договору компенсации не подлежат, поэтому учет их будет на балансе Арендатора. Но так мы планируем аренду на 15 лет минимум, оно с амортизируются за этот период.
2. По изменению кадастровой стоимости Арендодатель не заинтересован повышать свою налоговую нагрузку. Отсюда и вопрос можем ли мы налог на имущество оплачивать сами? Или надо договариваться с Арендодателем? Например повысить стоимость аренды на увеличение его налога по имуществу.

С Уважением
Артамонова Ю.А.

В этом случае это ваши основные средства, согласен.
Но вот являются они движимыми объектами, или недвижимостью: вентиляция, трансформатор, очистная установка - однозначно сказать не могу.
Нынче суды принимают решения, что в ту, что в другую сторону.
Я бы учел их, как движимое имущество.
Если налоговики когда-нибудь как-то докажут, что это недвижимость, ну, доплатите налог, он там не особенно большой будет.
Но это если найдут и докажут.

1 симпатия

Спасибо!

Удачи!
Будете у на на Колыме…

1 симпатия