Добрый день.
Подскажите, пож-та, по следующей ситуации.
Два физ.лица (оба ИП) планируют приобрести нежилое здание в долевую собственность (по ½ у каждого). Дальше планируют сдавать помещения в этом здании в аренду. Как в этом случае должны заключаться договора аренды?
Приветствуем вас, Виктория!
Если будет сдавать в аренду все нежилое здание, то просто будут два арендодателя, т.е. в договоре будут примерно так:
ИП1 и ИП2 (их имена), именуемые далее - “Арендодателями”, с одной стороны, и ООО, именуемое далее “Арендатором”, с другой стороны заключили настоящий договор аренды…
Есть, конечно и технические вопросы, но они разрешаются, например, как платить арендную плату, арендатору будет неудобно платить двум ИП, можно договорится, что будут получить один ИП и потом перечислять, например другому, есть и другие вопросы, но они несложные.
Добрый день.
Вот как раз планируют сдавать не все здание целиком одному арендатору, а отдельно помещения в этом здании разным арендаторам. Как тогда в этом случае?
Если ИП, который будет получать все арендную плату, а потом перечислять, находится на УСН-Доходы, то полученная вся сумма арендной платы будет доходом или только часть согласно его доли в собственности?
А можно их обозначить, хотя бы тезисно, чтобы начать прорабатывать.
Точно также будут звучать стороны арендатора, просто тут будет писаться объект аренды, например, номер комнаты по техплану и площадь.
Если так, то вся сумма будет облагаться налогом, а если между двумя ИП оформить агентский договор например, то буде облагаться только его часть и часть вознаграждения агента.
Это зависит от конкретной ситуации, например, нужно продумать расходы на коммунальные услуги, кто будут платить, как, также общие расходы, например, уборка, содержание коридоров, проходов. Возможно, охрана и т.д.
Т.е. если в договоре со стороны Арендодателя будут поименованы оба арендатора, а в порядке расчетов указано, что арендатор перечисляет арендную плату (допустим 1000 руб) на счет арендодателя №1, а он в свою очередь потом переводит Арендатору №2 его долю (500 руб. -1/2 доли), то получается что арендатор №1 платит 6% с 1000 руб., а потом арендатор №2 платит 6% с 500 руб. В итоге 6% уплачивается с 1500 руб., хотя доход то фактический 1000 руб. Получается двойное налогообложение ?
Да, фактически так получается, в этом минус УСН - доходы.
Если ИП1 заключит агентский договор с ИП2, по котором ИП2 (агент) будут сдавать в аренду в том числе и часть ИП1 (принципал), то в договоре будет указан только ИП2. И сумма, которая будут приходить ИП2 будут облагаться налогом в 6% только одна часть в 500 руб., а другая часть арендной платы в 500 руб. будут перечисляться ИП1, который также со свой части заплатит 6%.
Кроме того, агентские договора должны быть возмездными, т.е. ИП1 должен будет ИП2 заплатить какое-то вознаграждение, например, 10 руб., по ним также нужно будет ИП2 заплатить налог в 6%. Можно удерживать вознаграждение, например перечислять ИП1 не 500 руб., а 490 руб.
Ну либо, не заключать агентский, а в порядке расчетов указывать, что арендатор перечисляет каждому арендодателю свою долю, тогда каждый платит 6% со своих полученных денег за аренду? Правильно?
А правильно ли я понимаю, что в договоре аренды нужно указывать двоих арендодателей, потому что собственность долевая. Если бы помещения в здании были выделены и закреплены за каждым из собственников, то тогда каждый мог бы сдавать отдельно от другого в аренду?
И возможен ли вариант при долевой собственности, что один собственник просит согласие у второго сдать какое-то помещение в аренду и при этом второй собственник согласен, что вся аренда будет доходом первого собственника ? Ну я к тому, что допустим, в здании, которое в долевой собственности, есть два помещения и собственники договорились , что один сдает в аренду и получает деньги за одно помещение, а второй за второе, и никто на долю в доходе от сдачи другого помещения не претендует?
Да, можно так, только это будут удобно двум ИП, а вот арендаторам будут сложно и неудобно. Нам кажется, что мы должны думать о клиентах.
Бывает общая долевая собственность с выделением, когда точно указаны какие площади за кем, а бывает просто общая долевая без выделения, в этом случае доли - абстрактны. В случае если было бы выделение и конкретно закреплена собственность за каждым ИП, да, каждый ИП мог бы заключать отдельно договор аренды.
Но это имело бы другие минусы. Например, как делить общие расходы на коммуналку?
Для этого нужно выделать доли в собственности, с точки зрения закона и, например, с точки зрения ФНС, Росреестра у вас так и будут общедолевая собственность. Для того, чтобы это стало формальной реальностью нужно заключать соглашение между двумя физлицами (в Росреестре нет ИП, т.к. с точки зрения закона ИП - это физическое лицо) и зарегистрировать его в Росреестре, там может быть процедура регистрации в зависимости от условий и т.д. Такое положение потому, что любые сделки или переход прав собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации и имеют силу для третьих лиц (ФНС, Росреестра, арендаторов, властей) только с момента государственной регистрации.
Уважаемая, Виктория, ответить на все вопросы без анализа документов практически невозможно, нужно видеть всю документацию. Ваши уточняющие вопросы уже выходят за рамки разовой консультации тут.
Мы вам предложили элегантное решение в виде агентского договора, да это может показаться сложным, но зато не нужно ничего и нигде регистрировать - простая письменная форма. Там и можно решить вопросы с коммунальными платежами и обсаживанием, а этот вопрос так или иначе перед вами встанет.
Надеюсь, что мы ответили вам на все первоначальные вопросы полно, исходя из предоставленной информации?
Уважаемый Александр, спасибо большое за ответы! Я понимаю, что без документов невозможно полноценно охватить все нюансы. Поскольку данная ситуация только планируется и она для меня новая, то соответственно и возникает много вопросов, чтоб заранее понять как лучше сделать (в том числе и как лучше оформить собственность, чтоб потом меньше было проблем с её использованием). В любом случае, Вы дали направления над чем подумать. Буду изучать и уже более конкретно задавать вопросы.
Ещё раз спасибо за уделенное время и ответы!