Корректность формулировки по арендной плате (коммунальные услуги)

Компания применяет УСН , доходы 6% , в договоре аренды нежилого помещения арендная плата разбивается на две части:

  1. Первая арендная плата – сумма фиксированная , оплачивается до 05 числа.
  2. Коммунальные услуги (отопление, электроэнергия) - Арендатор оплачивает отдельно , согласно выставленного счета.
    В наименование счета звучит : Возмещение расходов за коммунальные услуги.

Какие риски могут возникнуть при такой формулировке в счета – возмещение расходов?
Как правильно прописать в договоре аренды про коммунальные услуги?

Приветствуем вас!

У вас УСН 6% у арендодателя? Т.к. при формулировке “в договоре аренды” можно подумать по-разному.

Для арендатора не имеют значения формулировки, т.к. расходы все равно не учитываются при УСН Дохода.

У арендодателя на УСН Доходы учет коммунальных платежей зависит от того, как вам их компенсирует арендатор:

  • если в составе арендной платы, то учитывайте их как доход от сдачи имущества в аренду, то есть как арендные платежи (п. 1 ст. 248, ст. 249, п. 4 ст. 250, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). При этом не важно, как вам их возмещают - в виде фиксированной части арендной платы или переменной;

  • если отдельным платежом сверх арендной платы - тоже признайте доход (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, Письма Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 15.01.2020 № 03-11-11/1091, от 28.06.2019 № 03-11-11/47805, от 21.03.2019 № 03-11-11/18649, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222).

    Суммы компенсации в доходы от реализации либо во внереализационные в зависимости от того, как вы учитываете арендную плату;
    если в рамках посреднического договора, по которому вы приобретаете коммунальные услуги для арендатора, то суммы, которые вы получаете от арендатора в возмещение ваших расходов, в доходах можно не учитывать. Но при условии, что и в расходах

    В доход вам нужно включить только посредническое вознаграждение, которое вам выплатил арендатор, а также арендную плату. Этот вариант выгоден для тех, кто применяет объект УСН доходы.

По сути, такая формулировка, как у вас, сама по себе не несет рисков, возможные риски возникают от того, какие системы у вас налогообложения, какие договоры заключены (может быть не только договор аренды заключен, но и агенский договор по коммунальным платежам), как вы учитываете налогооблагаемые доходы.