Приветствуем вас, Яна!
Можно арендатором заклють агентский договор (или договор комиссии, т.е. посреднический договор), по которому вы (арендодатель) от своего имени приобретаем для него коммунальные услуги. Арендатор выплачивает нам вознаграждение и компенсирует расходы.
При УСН доходы, приведенные в ст. 251 НК РФ, не учитываются (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ). В пп. 9 п. 1 данной статьи указаны суммы, покрывающие затраты агента, связанные с выполнением обязательств. Значит, его доходом является только вознаграждение, а плата за коммунальные услуги, полученная от арендатора, в налоговой базе не отражается. В Письме УФНС России по г. Москве от 23.10.2006 № 18-11/3/93008@ содержится тот же вывод.
Тоже говорится в письме Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534.
Тем не менее бывают проблемы. С поставщиками коммунальных услуг арендодатели подписывают договор обычно раньше, чем с арендаторами. Согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала действия от своего или его имени за его счет. Другими словами, предмет агентского договора - любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала. Сделка же, совершенная до того, как установились посреднические отношения, не является заключенной для выполнения поручений заказчика (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85). К такому же выводу пришел Минфин России (Письма от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 №№ 03-11-09/18, 03-11-09/19).
Таким образом, если сделка на приобретение коммунальных услуг оформлена до подписания агентского договора, ее нельзя считать заключенной для принципала. Значит, налоговые органы вправе не признать отношения агентскими и включить компенсацию коммунальных расходов, полученную от арендатора, в доходы, облагаемые налогом при УСН.
Таким образом, если вы не согласны с Минфином, готовьтесь отстаивать свою точку зрения в суде. Кстати, арбитражная практика складывается по-разному: иногда дела выигрывают налогоплательщики (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 № А56-24646/2005), иногда - налоговые органы (Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06).
Конечно, ничто не мешает расторгунть договору с коммунальщиками и заключить их после заключения договора с арендатором. Только нужно договориться с поставщиками коммунальых услуг, что не всегда просто.