Регистрация ИП под продажу жилой недвижимости

Занимаюсь строительством загородных домов(недвижимость жилая) на продажу. Покупаю участок, строю дом и продаю. Сейчас у меня в собственности как у физ лица, есть несколько участков для будущей застройки. Хочу открывать ИП с системой налогообложения УСН 6% чтобы не платить НДФЛ, но встает несколько вопросов:

  1. Если до регистрации ИП, у меня уже как у физ. лица, были в собственности земельные участки которые я планирую под застройку, при просчете налогов с продажи этих участков, налоговая будет расценивать эти продажи уже как по усн 6% или будет 13 как ндфл?
  2. Нужно ли переоформлять участки(например на родственников) а потом обратно выкупать, чтобы налоговая видела что я Недвижимость приобретал уже когда стал ИП?( вытекает из первого вопроса)
1 симпатия

Приветствую Вас, Давид, на форуме клерка!

  1. Важно, чтобы ИП зарегистрировал нужные ОКВЭД в ЕГРИП при регистрации.
    Если деятельность предпринимателя выходит за рамки ОКВЭД, то такие доходы, по мнению чиновников, должны облагаться НДФЛ (письма Минфина России от 01.02.12 № 03-11-11/21, от 19.05.11 № 03-11-11/131, от 19.12.11 № 03-11-11/318). Аналогичного подхода придерживаются и суды (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.11 № А55-20037/2010).

Если предприниматель заявил вид деятельности по продаже недвижимости, то доходы от продажи такого имущества можно относить к доходам от предпринимательской деятельности. А следовательно облагать единым налогом. Аналогичные разъяснения в письмах Минфина от 06.03.2019 № 03-11-11/14469, от 22.11.2017 № 03-04-06/77155.

С другой стороны, так как до начала строительства должен был заявлен код 41.2 «Строительство жилых и нежилых зданий», налоговая может предъявить претензии, что недвижимость построена вне рамок предпринимательской деятельности. Соответственно, налоговики могут потребовать заплатить НДФЛ, а не единый налог. Т.е. должен быть и этот ОКВЭД заявлен.

Тем не менее, ФНС по таким вопросам все время предъявляет претензии и много тут судов с неоднозначным исходом. Рекомендуется написать соответствующий запрос в ФНС.

  1. Второе условие недвижимость должна использовать в предпринимательских целях, а не для личных нужд и тут много вариантов доказывания. Когда недвижимость используется под склад или офис - тут понятно, с жилыми домами и коттеджами - сложней. Заранее не придумаешь всех вариантов доказательств. Но, тем не менее, подтверждением предпринимательских целей будет ситуация, когда у вас будет несколько жилых домов к продаже, больше, чем нужно годной семье или человеку.

Также нельзя по этой недвижимости получать вычеты по НДФЛ, если это сделать, то потом нельзя будет эту недвижимость учесть в налогооблагаемой базе по УСН.

Т.е. важный 2 условия: заявление нужных ОКВЭД и использование недвижимости в предпринимательских целях.

  1. При УСН 6%, налогооблагаемая база - доходы - расходы не важны, важны время получения доходов. Доходы определится кассовым методом, т.е. временем, когда поступили деньги в банк, в кассу или когда вы получили права собственности

Т.е. суть кассового метода: доходы признаются в момент поступления денег в кассу или на расчетный счет (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

В отличие от расходов, в главе 26.2 НК РФ нет закрытого перечня доходов, которые учитывают при УСН. Правила признания доходов прописаны в главе 25 «Налог на прибыль организаций»
НК РФ:

  • открытый перечень доходов от реализации и внереализационных доходов — ст. 249 и 250 НК РФ;
  • закрытый перечень доходов, которые не учитываются в целях налогообложения, — ст. 251 НК РФ, эта норма применяется при УСН.
  1. На УСН 6% в доходы попадают любые суммы, приносящие экономическую выгоду и получаемые на банковский счет, в кассу или путем погашения задолженности перед вашей организацией (предпринимателем) иным способом (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Не являются доходами суммы, прямо перечисленные в ст. 251 НК РФ (например «тело» полученных займов), а также доходы, облагаемые ([. 1.1 ст. 346.15 НК РФ):
  • у ИП НДФЛ по ставкам 35% (выигрыши, экономия на процентах по займам), 9% (проценты по определенным ценным бумагам).
  1. Основная ставка УСН при объекте «доходы» — 6%. Она может быть снижена региональными властями до 1%, но не для всех, а лишь для определенных категорий налогоплательщиков (п. 1 ст. 346.20 НК РФ)
    Посмотреть ставку налога можно на сайте ФНС, указав свой регион.
    Например для Томской области Ставки УСН по доходам — 3%, 4,5%, но нужно смотреть действие закона Томской области от 07.04.2009 № 51-ОЗ (ред. от 26 02.2021). Но условия применения нужно проверить на сайте ФНС и поладней редакции закона.
    Это относится к любому региону.

  2. Налог при УСН, а также авансовые платежи по УСН можно уменьшить на определенные суммы вычета. Это (п. 3.1, 8 ст. 346.21 НК РФ):

  • уплаченные страховые взносы за работников, а у предпринимателя еще и фиксированные страховые взносы, уплаченные за себя;
  • больничные, выплаченные работникам за счет средств работодателя. А вот доплаты до оклада, произведенные за счет средств работодателя, налоговым вычетом не являются;
  • взносы по договорам добровольного личного страхования работников на случай их болезни за дни, оплачиваемые работодателем.

При этом важно, что взносы должны быть уплачены в том периоде, за который вы считаете налог. Например, авансовый платеж по УСН за 1 квартал 2022 г. можно уменьшить на страховые взносы, уплаченные в январе-марте, даже если это взносы за декабрь 2021 г. И наоборот, если взносы за март начислены, но до 31 марта (включительно) в бюджет не уплачены, на них нельзя уменьшить налог при УСН за 1 квартал (Письмо Минфина от 05.08.2020 № 03-11-06/2/68787). Переплата по взносам не включается в налоговый вычет. Ее можно будет учесть только после того, как она будет зачтена в счет текущих платежей по взносам.

  1. Если в течение календарного года доходы достигли определенных сумм и/или численность работников достигла определённого показателя, то с квартала, в котором допущено превышение, к получаемым доходам будет применяться ставка 8%. Покажем эти показатели в таблице (п. 1.1 ст. 346.20 НК РФ.
Показатель Лимит
Доходы нарастающим итогом с начала года Более 164,4 млн. руб., но не более 219,2 млн руб.
Средняя численность работников Более 100 человек, но не более 130 человек
  1. Налоговые каникулы. Есть поблажки для вновь зарегистрированных предпринимателей, которые ведут деятельность в производственной, социальной и (или) научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению и услуг по предоставлению мест для временного проживания. Региональные власти могут установить для них налоговые каникулы – в течение 2 календарных лет с момента регистрации можно применять ставку 0% (п. 4 ст. 346.20 НК РФ).

Так что внимательно прочитайте закон, действующий в том субъекте РФ, в котором зарегистрирована организация или проживает предприниматель. Возможно, именно вам можно применять пониженные ставки налога при УСН, а то и нулевую ставку.

Обратите внимание, нужно применять ту ставку, которая действует по месту нахождения организации (месту жительства предпринимателя). И неважно, в каком регионе в действительности ведется бизнес.

  1. Кроме налога УСН в 2022 году ИП без работников должен платить:
  • Налог на имущество физлиц с недвижимости, которую ИП не использует в бизнесе. Тут ФНС сама присылает документы, либо можно смотреть в кабинете налогоплательщика;
  • Транспортный налог, если владеет автомобилем;
  • Земельный налог, если собственник участка;
  • Страховые взносы за себя.