ИП, УСН “Доходы”, осуществляет деятельность в области IT. Некоторое время назад ИП приобрел несколько нежилых помещений. В дополнительных видах деятельности ИП указаны:
покупка и продажа недвижимого имущества (ОКВЭД 68.10) и аренда и управление собственными или арендованными недвижимым имуществом (ОКВЭД 68.20).
Два помещения были проданы в течение последних 6-ти месяцев и некоторое время перед продажей сдавались в аренду.
Третье помещение не сдавалось в аренду, было продано в июле 2022г. У ИП в собственности есть другие нежилые помещения.
Вопрос: третье помещение подлежит налогообложению в рамках УСН или НДФЛ? Является ли продажа нескольких помещений предпринимательской деятельностью?
Недвижимость проданная в период регистрации в качестве ИП, и эта операция соответствует заявленному ОКВЭДу при регистрации виду предпринимательской деятельности “покупка и продажа собственного недвижимого имущества”, и нежилое помещение по своим функциональным характеристикам изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, то доход от продажи недвижимости облагается налогом по УСН (Постановление АС УО от 02.12.2019 N Ф09-8071/19 по делу N А76-12057/2019).
Если бы ИП не заявлял ОКВЕДы, связанные с продажей собственной недвижимости, то УСН-налог не платится, а платится НДФЛ. И еще нужно будет подать декларацию 3-НДФЛ, но в случае с НДФЛ можно применить имущественный вычет согласно ст. 220 Налогового кодекса.
При таком виде помещений практически гарантировано будет признано предпринимательской деятельностью. Потому что изначально такие помещения не предназначены для личных целей и явно были приобретены для сдачи в аренду или для перепродажи.
И платить придется УСН.
Рассчитывать на вычет, при тех параметрах запроса на консультацию, не получится.
ВС РФ уже по аналогичной ситуации высказывался в Определении от 19.09.2019 N 309-ЭС19-16354. Там даже не стоял вопрос, что недвижимость не жилая, и речь шла про помещения пригодное для проживания.
Определение ФС РФ от 19.09.2019 N 309-ЭС19-1635
Спор ИФНС и ИП-упрощенца: ИП, применяющий упрощенную систему налогообложения, совершил пять сделок купли-продажи недвижимости. Отчитался по ним он как физическое лицо, то есть подал декларацию 3-НДФЛ. Применил при этом имущественный налоговый вычет.
По результатам выездной налоговой проверки ИФНС доначислила предпринимателю налог по УСН, пени и штрафы. Налоговики считают, что ИП должен учесть доходы от продажи объектов недвижимости в налогооблагаемой базе по УСН.
ИП с этим решением не согласился и обратился в суд. Он пояснил, что недвижимость приобретал не в целях предпринимательской деятельности. Кроме того, после проверяемого периода схожих по характеру сделок он не совершал. При этом кратковременный характер владения квартирами сам по себе не свидетельствует об их участии в бизнесе.
Вывод ВС РФ
Суд первой инстанции постановил, что полученные доказательства ИФНС недостаточны для отнесения операций по реализации недвижимости к предпринимательской деятельности.
Апелляция и кассация с этим решением не согласились. Вышестоящие суды отмечают, что реализованные объекты принадлежали заявителю короткое время и не использовались им или членами его семьи для проживания. Квартиры были куплены без отделки, в момент реализации в них никто не проживал и не был зарегистрирован. Также ИП не представил доказательств, что квартиры приобретались в личных целях.
Важно, что основным видом деятельности, заявленным в ЕГРИП, являлась “покупка и продажа собственного недвижимого имущества”.
Верховный Суд РФ отказал предпринимателю. Нет доказательств использования недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей ИП как физического лица. Поэтому с данных доходов ему придется заплатить единый налог.
Если упрощенец продал недвижимое имущество, то вопрос, какой налог платить в этом случае, зависит и от того, заявлял ли он виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, при государственной регистрации в качестве ИП. Если он не заявлял виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, то УСН-налог платить не нужно.
Если был заявлен вид деятельности, имеющий отношение к недвижимости, например “Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества”, “Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества”, “Строительство зданий и сооружений” по ОКВЭД, и недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при продаже здания нужно заплатить “упрощенный” налог.
Отмечают также, что ИП имеет право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов (пункт 1 статьи 221 НК РФ). Если в данном случае ИП получает доход от продажи нежилых помещений, следовательно, может учесть в расходах затраты на их приобретение.