Смена собственника по договору аренды помещения

Клерк.Консультации
,
1

Добрый день.

  1. Правильно понимаю что все права по договору аренды помещения переходят на нового собственника с момента регистрации прав собственности (выписка ЕГРН)?
  2. Ситуация: факт смены собственника (Арендодателя) произошел 01.07.2022, а уведомили нас (Арендатора) 31.03.2023. Оплаты и начисления были на прежнего собственника до 31.03.2023. Обеспечительный платеж в учете перевешиваем на нового собственника.
  • Должны ли корректировать в учете (текущей датой) начисления и оплаты (переброс) со старого собственника на нового?
  • Или начисляем и оплачиваем новому собственнику с момента получения уведомления о смене собственника, а собственники в свою очередь регулируют прошлый период самостоятельно между собой?
    Спасибо.
3

Приветствием вас, Ирина!

  1. Да, правильно, все переходит новому собственнику. Но вот ответственность и обязательности переходят и зависят также от других действий. Например, в случае не уведомления о смене собственника арендатор не будут отвечать за то, что платил прошлому собственнику по общему правилу, если его не уведомляли.

  2. Если арендатор не был уведомлен о переходе права собственности на предмет аренды и перечислил арендную плату прежнему собственнику, то арендатор не вправе требовать ее возврата, поскольку риск возникновения неблагоприятных последствий в таком случае несет новый собственник. См. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.08.2013 по делу № А17-4694/2012.

    Т.е. тут проблема нового арендодателя.

  3. Здесь, скорей всего, нужно будут корректировать с даты уведомления информацию об обеспечительном платеже.

    Дело в том, что в налоговом учете обеспечительный платеж арендодатель не признает доходом, а арендатор - расходом. Сумму полученного платежа, который по условиям договора засчитывается в счет арендной платы, арендодатель включает в налоговую базу по НДС. Арендатор вправе принять НДС с перечисленного платежа к вычету.

    В бухучете арендатора отражение обеспечительного платежа зависит от того, применяется ли упрощенный порядок учета аренды. Если да, то данный платеж признается дебиторской задолженностью. Если нет, то обеспечительный платеж в счет будущей арендной платы, перечисленный на дату предоставления арендованного имущества или раньше, включается в фактическую стоимость права пользования активом (ППА). Если такой платеж внесен после признания обязательства по аренде, он уменьшает его величину.

    Бухучет арендодателя зависит от того, классифицирована аренда в качестве операционной или неоперационной (финансовой). В первом случае обеспечительный платеж признается кредиторской задолженностью. Во втором обеспечительный платеж в счет будущей арендной платы, полученный до начала аренды, учитывается в качестве кредиторской задолженности (как авансы полученные). Если такой платеж получен после передачи предмета аренды, он уменьшает величину чистой стоимости инвестиции в аренду.

4

Спасибо за ответ.
Прошу ответить конкретнее на заданные вопросы. Договор простой операционной аренды.

5

Да, собственники сами регулируют эти вопросы. Вы же платили “старому” собственнику и не виноваты, т.к. вас не уведомили, а это значит они сами там должны разбираться. Такова судебная практика, арендатор не может за это нести ответственности.

Соответственно вам и в учете не нужно корректировать (переброс) делать, т.к. вы же старому платили, а прошлое мы не в силах изменить.

С момента уведомления платим новому, ничего не корректируем.

P.S. Простите, что с самого начала не обратили внимание на этот аспект вопроса.

6

Добрый день.
Спасибо за ответ.
Подскажите как быть с Физ.лицами? Мы выступаем налоговыми агентами в отношении нового собственника ФЛ без статуса ИП. В связи с не своевременным уведомлением о смене собственника НДФЛ не был удержан с дохода нового собственника. Возникают ли штрафы от налоговых органов в сторону арендатора помещения.
Спасибо.

7

Приветствуем вас!

Так вы платили прежнему собственнику, он физическое лицо не на НПД и не ИП?

Новому вы платите с 01.04.2023 и если он физлицо без статуса ИП и не на НПД, то у вас возникли обязанности налогового агента, нужно срочно их реализовать.

Если вы сдадите уведомления (отчётность тоже) и уплатите удержанный НДФЛ ранее того, как ФНС вас начнёт привлекать, по общему правилу, вас не смогут наказать, во всяком случае серьезно.

8

Спасибо.

1 лайк