Учет и налогообложение мест общего пользования нежилого здания

Клерк.Консультации
1

Добрый день.

Организация владеет частью нежилых помещений в здании, имеющем несколько входов (подъездов).
Организация обратилась в суд с иском о признании общим имуществом помещений подвала и чердака в подъезде, в котором находятся принадлежащие организации помещения. Часть помещений по суду была признана общим имуществом. Изменения в ЕГРН не внесены.

  1. Как организации в бухгалтерском учете отразить места общего пользования, признанные по суду общим имуществом? Какие должны быть проводки? Как определяется стоимость?

  2. Возникает ли у организации доход, облагаемый налогом на прибыль в связи с признанием части нежилых помещений основного собственника здания общим имуществом (долевая собственность)? Если возникает, то в какой момент и как определяется величина дохода?

  3. Возникает ли у организации обязанность уплачивать налог на имущество по общему имуществу? С какого момента? Есть ли особенности для расчета налога на имущество (само здание облагается по среднегодовой стоимости)?

  4. Возникает ли у организации обязанность уплачивать земельный налог за участок под зданием?

3

Добрый день.

  1. Поскольку имущество общее, а не общее долевое, то вы никак не можете отразить его в бухучете - у вас нет на это никаких оснований. Это не собственность организации, определить размер доли общего имущества невозможно. Т.е. невозможно оценить актив.
  2. Нет, не возникает. Потому что, опять-таки, нет права собственности, нет долей и нет невозможности оценки. Да и экономической выгоды нет - нельзя распоряжаться общей собственностью.
  3. Поскольку это общее имущество не отражается на балансе организации, то в расчет налога на имущество оно не входит.
  4. Из под налога выведены только земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами. Поэтому если дом не жилой, то кто-то должен платить земельный налог. У здания наверняка есть управляющая компания, у неё можно этот вопрос уточнить. Посчитать земельный налог вы сами можете только если у вас определена доля земельного участка и данные об этом внесены в ЕГРН. На основании этих данных ФНС регистрирует налогоплательщика земельного налога по месту нахождения участка.
4

Уточнение:

  • ко всем пунктам: за организацией признано право общей долевой собственности на общее имущество.
  • к п. 4: здание нежилое, управляющей компании как таковой нет, есть основной собственник, фактически одним подъездом заведует одна организация, другим - другая.
6

При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в виде отдельной записи о вещном праве каждого из участников общей долевой собственности.
Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (ред. от 07.11.2022) “Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости…”

В ЕГРН указывается и доля в этой общей долевой собственности. Если в ЕГРН до сих пор нет данных о праве в общей собственности, то для госорганов или других лиц вы не имеете прав на эту общую собственность. Как только появятся данные, можно будет определять стоимость актива, будет известна доля в общей собственности. В этой части ответит другой эксперт.

По земельному налогу - плательщиками налога являются собственники земельных участков. Если в ЕГРН нет данных о том, что ваша организация собственник ЗУ, то она не стоит на учете как плательщик налога, и, соответственно, его не уплачивает.

7

Добрый день.

Чтобы разобрать с бухгалтерским учетом, нужно сначала уточнить ряд юридических вопросов:

  1. На основании какого договора, соглашения и т.п. организация владеет частью нежилых помещений в здании: это была купля-продажа, долевое участие в строительстве, вклад в уставный капитал или иное основание?

  2. Как в этом исходном документе были установлены права организации на нежилые помещения: конкретные помещения с кадастровыми номерами, или доля в общей площади здания, или как-то иначе?

  3. Было ли за какой-то организацией исходно закреплено право на помещения подвала и чердака? В вопросе Вы говорите, что в суде рассматривался иск

То есть до суда эти помещения не считались общим имуществом? Кому они тогда принадлежали, основному собственнику? И по решению суда эти помещения были изъяты у основного собственника и переданы в общую долевую собственность?

  1. Выделенные по решению суда доли в общем имуществе соответствуют долям собственников здания в отношении занимаемых (находящихся в собственности) помещений или выделение долей шло как-то иначе?
8

Добрый день.

По уточняющим вопросам:

  1. Это был вклад в уставный капитал (увеличение УК).

  2. Было указано - помещения, указан адрес, номера этажей и номера помещений без кадастрового номера.

  3. Судя по тексту решения суда, право собственности числилось за другим собственником. В ЕГРН спорная площадь значится отдельно. Решение суда - признать за организацией право общей долевой собственности на часть из заявленных в иске подвальных и чердачных помещений.

  4. В решении суда не указаны доли, даже не указана площадь, признанная по решению общей долевой собственностью (по решению суда не все заявленные в иске помещения признаны общей долевой собственностью). В решении суда указано просто признать за организацией право общей долевой собственности на помещения и указан их перечень.

9

Проблема, по которой возник Ваш вопрос, вероятно, возникла в связи с тем, что до 01.09.2022 в российском законодательстве понятие общего имущества было определено только для помещений в многоквартирных домах. Единственным документом, которых как-то регулировал режим общего имущества в нежилых зданиях, было Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 №64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”. В этом Постановлении Пленум ВАС указывает арбитражным судам при рассмотрении дел, связанных с общим имуществом в нежилых зданиях, руководствоваться статьями Гражданского Кодекса РФ, регулирующими сходные отношения в многоквартирных домах. В частности, статьей 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

С 01.09.2022 в Гражданском кодексе появилось определение общего имущества, которое касается и нежилых зданий. Часть 2 ст.141.4 и ч.1 ст.287.5 ГК РФ определяет, что помещения, которые используются для обслуживания больше одного помещения в здании, считаются общим имуществом.

Если места общего пользования были зарегистрированы на какого-то одного собственника, то для выделения общей долевой собственности эти места общего пользования должны быть выделены в техническом плане. Бывший собственник должен прекратить зарегистрированное право на здание вместе с этими местами и зарегистрировать права на отдельные помещения, в том числе, места общего пользования. То есть общее долевое имущество должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет, как объект права. Только после регистрации этих изменений в ЕГРН у организации появится право на долю в общей долевой собственности, которое можно будет оценить.

Если в решении суда не указана площадь, признанная по решению общей долевой собственностью, и не указаны доли, то сначала должны быть решены все эти вопросы, например, путем оформления протокола общего собрания собственников и исходной проектной документации здания.

Поскольку право собственности на часть нежилого здания было получено в качестве вклада в уставный капитал, то и полученные долевые права на общее имущество данного здания являются неотъемлемой частью этого вклада. Это не какое-то безвозмездно (или иное) поступление, а изменение оценки вклада в уставный капитал в соответствии с действующим гражданским законодательством. Поэтому после регистрации выделенных помещений общего пользования в ЕГРН с присвоением им кадастровой оценки организация сможет внести изменения в уставные документы и отразить увеличение уставного капитала на сумму долевой стоимости выделенных помещений общего пользования.

10

Здравствуйте.

Так и не поняла из ответов, как отражать в бухгалтерском учете общедолевое имущество? Какие должны быть проводки?

Также не поняла, на основании чего организация должна увеличить уставный капитал на кадастровую стоимость общедолевого имущества?

Исходя из Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Соответственно, общее имущество в силу закона принадлежало организации с момента получения “индивидуального” имущества, но это право было нарушено все это время.
Общедолевое имущество не может являться отдельным объектом сделки, его нельзя отдельно купить, продать, передать в УК. Право на общедолевое имущество неотъемлемо следует за правом на “индивидуальное” имущество. В договоре купли-продажи недвижимого имущества не может быть отдельно указана стоимость общедолевого имущества. Какие основания увеличивать УК на кадастровую стоимость общедолевого имущества?
Если УК не увеличивается на стоимость общедолевого имущества и общедолевое имущество не имеет отдельной ценности, то нужно ли его в принципе ставить на бухгалтерский учет как отдельный объект? Если нужно, то каким образом, какими проводками, с какой даты?

11

Поскольку до решения суда право собственности на эти помещения числилось за другой организацией, то получается, что они не считались общим имуществом.

После решения суда спорные помещения признаны общим имуществом. И у каждого собственника появилось право на долю в этом имуществе.

Если эти помещения в ЕГРН были выделены и, как Вы написали, закреплены за одним собственником , то теперь бывший собственник должен прекратить зарегистрированное право на эти помещения. То есть общее долевое имущество должно быть сформировано и поставлено на кадастровый учет, как объект права.

Если после внесения изменений в ЕГРН по выделенным помещениям будет указана кадастровая стоимость, то организация сможет увеличить на эту стоимость оценку вклада в УК: Д 75 К 83, Д 08 К 75, Д 01 К08.

Если после внесения изменений в ЕГРН в отношении собственника данных помещений этим местам общего пользования не будет установлена кадастровая стоимость, то никаких проводок в бухучете делать не нужно. Нужно просто отметить в инвентарной карточке на данный объект недвижимости долевую площадь на места общего пользования.

12

Исходя из Постановления ВАС № 64 право собственности возникло в силу закона с момента получения в УК индивидуального имущества. Требование признания за организацией права общей долевой собственности суд рассматривал как требование аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права. То есть право изначально было, но оно было нарушено.

Какие основания для увеличения вклада, если общие помещения не представляют собой отдельной ценности, их нельзя продать за сумму кадастровой стоимости? Если организация будет продавать индивидуальные помещения, то продажа будет по рыночной цене индивидуальных помещений без учета стоимости чердаков и подвалов. При этом общедолевое имущество автоматически перейдет к новому собственнику индивидуальных помещений. Какое основание для увеличения активов организации, если за них нельзя получить сумму, по которой они будут числиться на балансе?

13

Если в связи с судебным решением никаких изменений в правах организации не произошло, то никаких последствий для бухучета не возникает.

14

Если общие помещения в ЕГРН будут перерегистрированы с указанием информации об общедолевой собственности, то будет ли ИФНС на основании пп. 4 п. 12 ст. 378.2 НК РФ ожидать уплаты налога на имущество по данному помещению?
Если да, то как рассчитать налог, если стоимости общих помещений в учете нет (здание облагается по среднегодовой стоимости)?

15

Добрый день.

Указанный вами пункт касается только исчисления налога на имущество от кадастровой стоимости.

  1. Исчисление суммы налога и сумм авансовых платежей по налогу в отношении имущества, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 382 настоящего Кодекса, с учетом следующих особенностей:

Ваше здание, судя по вашей информации, не входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости, поэтому этот пункт к вашему зданию неприменим.