Добрый день! У мамы есть в собственности нежилое помещение. Могу ли я (в статусе ИП) сдавать его арендатору, если с мамой подпишу договор безвозмездной аренды.
Приветствую вас, Ксения!
Договоров безвозмездной аренды не существует, предоставление имущества в безвозмездного пользование называется ссудой, т.е. по договору ссуды (ст. 689 ГК РФ и гл. 36 ГК РФ) ссудодатель представляет ссудополучателю имущество. Этот договор очень похож на договор аренды.
Да, такой договор можно заключить, конечно, только там нужно оговорить, что собственник разрешает использовать нежилое помещение ссудополучателю (ИП) в коммерческих целях.
Нормы ГК РФ не содержат прямого запрета на заключение ссудополучателем договора аренды в отношении объекта ссуды. Более того, возможность передачи ссудополучателем вещи третьему лицу с согласия ссудодателя следует из п. 1 ст. 698 ГК РФ. В связи с этим не существует правовых препятствий для передачи ссудополучателем с согласия ссудодателя вещи, полученной по договору ссуды, в аренду.
Этот вывод представлен и в судебной практике (смотрите определение ВАС РФ от 29.01.2009 № 2128/08, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2010№08АП-6670/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 17.09.2010 по делу № А63-1805/2010, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 № 11АП-2080/2009).
Будет ли налог у собственника, который передал мне помещение по договору ссуды?
Должна ли я уплатить налог с дохода на полученное в безвозмездное пользование по договору ссуды помещение ?
Вы конечно должны платить налоги в зависимости от режима налогообложения.
Ваша мама, как собственник недвижимости будет платить налог на имущество физических лиц.
Ставки имущественного налога ежегодно утверждают местные органы власти, причем для разных категории лиц есть различные льготы, которые устанавливаются местными нормативными актами.
Поэтому уточнить информацию о действующих ставках можно через ИФНС по месту регистрации объекта, в местной администрации. В ст. 406 НК РФ утверждены базовые ставки, которые не могут превышаться местными органами власти:
- 0,1 % от кадастровой стоимости - дома, квартиры комнаты или их части; ОНС, если после завершения строительства будет зарегистрирован дом; единые недвижимые комплексы, если в их составе есть хотя бы один дом; гаражи и машино-места; хозпостройки с площадью до 50 кв.м, отнесенные к объектам недвижимости.
- 2 % от кадастровой стоимости - для объектов, указанных в ст. 378.2 НК РФ, либо при кадастровой стоимости свыше 300 млн руб.;
- 0,5 % от кадастровой стоимости - для иных категорий объектов.
Кроме снижения ставок ниже указанных размеров, местные власти могут применять дифференцированные коэффициенты в зависимости от:
- кадастровой стоимости объекта;
- вида объекта недвижимости;
- места нахождения объекта;
- видов территориальных зон, в границах которых расположен объект.
Налог на имущество физических лиц платится один раз в год до 01 декабря года, следующего за отчётным.
На сайте ФНС есть калькулятор этого налога (мы ввели Рязанскую область, можно поменять): Налоговый калькулятор - Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц | ФНС России | 62 Рязанская область
Получив помещение в безвозмездное пользование, ссудополучатель - то есть я ИП:
- оплачиваю 6 % (так как УСН доходы)с доходов, полученных от арендаторов. Это понятно.
- НО должна ли я дополнительно включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этого дохода УСН.
Т.е. дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду и платить двойной налог.
Вот так сформулирую.
1 лайк
Тогда с правовой позиции Минфина РФ да, тут возникает материальная выгода. Причем у вас тут еще фактор ст. 105.1 НК РФ, т.е. взаимозависимые лица, а это значит ФНС может цены проверять, а также применять в том числе ст. 54.1 НК РФ к вами отношениям.
О том, что арендные доходы плательщики “упрощенного” налога учитывают в составе внереализационных доходов или доходов от реализации услуг, сказано конкретно в письме Минфина России от 17.08.2011 № 03-11-11/209.
Согласно положениям п. 6 ст. 250 НК РФ в составе внереализационных доходов плательщика “упрощенного” налога учитываются проценты, полученные по договорам займа, кредита, банковского счета и другим долговым обязательствам, ссуду помещения можно также рассматривать.
По разъяснениям, содержащимся в письме Минфина России от 16.10.2015 № 03-11-11/59514, порядок учета доходов при применении УСН аналогичен порядку учета доходов для целей налогообложения прибыли организаций.
Вы также можете посмотреть статью а нас на сайте по данному вопросу: Безвозмездная аренда в бизнесе: налоговые и правовые последствия
Однако, есть и другая точка зрения. Поскольку у вас УСН доходы ФНС такие ИП очень редко проверяет, можно сказать, что вообще мало. Т.к. у ФНС есть принцип, что затраты на проверку не могут быть выше, чем возможные доходы от взыскания. Поэтому налоговики “охотиться” на крупных налогоплательщиков.
Ну и, конечно, по старой традиции в науке, поскольку мы сначала сформулировали тезис дали антитезис, теперь опровергнем антитезис.
Дело в том, что ФНС все время модернизируется, в частности сейчас ФНС наладила автоматизированный обмен с базой данных ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости), в котором аккумулируются все сведения о недвижимости и её кадастровой стоимости и других параметрах. И тут вопрос только времени, когда придет требование ФНС из автоматизированных систем. Если у вас будут самозанятые фигурировать где-то, то риск таких проверок и запросов ФНС растет в несколько раз.
Какую вам выбрать стратегию, решать вам, мы не можем принимать такие решения и давать советы, мы только лишь представляем информацию.