Добрый день! Физлицо, находящееся в браке приобрел нежилую недвижимость, титульный покупатель в договоре он сам, но поскольку он находится в браке, то это имущество является совместно нажитым. Супруга является ИП на УСН. Имеет ли она право на основании нотариального согласия супруга сдавать эту недвижимость в аренду от имени своего ИП и соответственно заключать договоры с арендаторами и со сбытовыми компаниями от имени ИП? И можно ли при этом применять патент на сдачу в аренду? И как быть с налогом на имущество физлиц? Можно ли физлицу получить освобождение от налога на имущество, на основании того, что оно используется в деятельности с ПСН?
Приветствую вас, Алла!
В письме Минфина России от 15.03.2013 N 03-11-12/30 рассматривался этот вопрос.
Т.е. можно ли применять ПСН, если в аренду сдается здание, являющееся совместной собственностью супругов? Да, можно.
Согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, производится по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Однако это только общее правило, в ст. 35 СК РФ установлено, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу ст. 606 ГК РФ передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Следовательно, налогоплательщик имеет право применять ПСН при сдаче в аренду совместно нажитого имущества, если его супруг (или супруга) дал нотариально заверенное согласие на сдачу такого имущества в аренду.
Тема была продолжена в письме Минфина России от 27.07.2015 № 03-11-11/42976.
В соответствии с пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ ПСН может применяться в отношении предпринимательской деятельности по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих предпринимателю на праве собственности.
В силу п. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 2 ст. 34 СК РФ к имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относится любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено или на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Таким образом, имущество, приобретенное во время брака одним из супругов, в том числе за счет доходов от его предпринимательской деятельности, признается совместной собственностью супругов, если иной не предусмотрено брачным
договором или иными документами (соглашение о разделе имущества и т.п.)
В свою очередь, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, в общем случае производится по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов производятся по обоюдному согласию супругов.
С одной стороны, при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого.
С другой стороны, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
В силу ст. 606 ГК РФ передача недвижимости в аренду - это один из способов распоряжения имуществом. Поэтому для передачи одним из супругов (предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Потому для получения права на ПСН предпринимателю сначала придется подтвердить ФНС, что сама передача совместного имущества в аренду производится на законных основаниях, т.е. в данном случае на основании нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
При этом нотариально заверенное разрешение на сдачу имущества в аренду позволяет ИП сдавать его в аренду от своего имени, даже если титульным владельцем недвижимости числится его супруг или супруга.
Отметим, что данный вопрос рассматривался неоднократно и везде был один ответ, приведенный выше, т.е. не менялось мнение Минфина РФ и ФНС.
Также в письме ФНС России от 30.06.2016 № СД-4-3/11769@ «О направлении письма Минфина России от 27.05.2016 № 03-11-09/30794» (вместе с письмом Минфина России от 27.05.2016 № 03-11-09/30794) было указано, что в отношении предпринимательской деятельности по передаче ИП в аренду недвижимого имущества, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, может применяться ПСН при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия другого супруга.
Для ИП, использующих принадлежащее им имущество в предпринимательской деятельности и применяющих специальные налоговые режимы, предусмотрены налоговые преференции.
Так, согласно пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ применение предпринимателями ПСН предусматривает их освобождение от уплаты НДФЛ в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности, за исключением объектов обложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень административно-деловых и торговых центров, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ и утверждаемый субъектом РФ.
Налог на имущество физических лиц
По общему правилу ИП на УСН и патенте действительно освобождены от налога на имущество, которое используется в бизнесе ― п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ.
Есть исключение: освобождение не действует, если налог считают по кадастровой стоимости. Каждый регион составляет перечень подобных объектов — помещений под офисы, торговые точки и бытовое обслуживание ― п. 7 ст. 378.2 НК РФ. Если владеете нежилым помещением, обязательно проверьте его в местном перечне.
Бывает, что помещение используется под склад, под производство или как гараж, но вдруг оказывается в перечне торгово-офисных помещений — явно по ошибке.
Если ИП не согласен, он может обратиться в суд.
Иногда в перечень не включено помещение, но включено здание, в котором оно находится. В таком случае ИП тоже не получит освобождение от налога.
Конечно, по объектам, которые не используются в бизнесе, предприниматель должен платить налог в обычном порядке. Например, нельзя воспользоваться льготой, чтобы перестать платить налог за свою квартиру.
Получение освобождения от налога на имущество
В последних разъяснениях ФНС сообщила, что если ИП не представит заявление о предоставлении льготы, то ФНС может предоставить ее и без заявления, на основании сведений, которые у нее имеются ― п. 6 ст. 407 НК РФ, Письмо ФНС России от 11.05.2021 № БС-4-21/6433@.
Тем не менее, ФНС может не получить информацию из реестра или будет сомневаться, что имущество используется в бизнесе, В этом случае стоит подстраховаться: отправлять в ФНС заявление с подтверждающими документами. Это могли быть документы, в которых помещение фигурирует как место приема-отпуска товаров или трудовые договоры, в которых указано место работы сотрудника ― письмо Минфина России от 26.04.2018 г. № 03-05-06-01/28324.
По заявлению ИП ФНС может сделать перерасчет налога и за предыдущие периоды. Перерасчет может быть сделан не более чем за 3 года, предшествующих году обращения и не ранее даты, когда у ИП возникло право на льготу ― Письмо ФНС России от 01.06.2020 № БС-4-21/8972@. То есть в 2022 г., например, ИП может потребовать вернуть налог за 2021, 2020 и 2019 годы.