Добрый день!
Как рассчитать чистые инвестиции в аренду, если после передачи предмета в аренду в прошлых периодах(2019-2021гг) происходили изменения стоимости объекта недвижимости в результате выделения помещений, т.е. первоначальная стоимость до применения ФСБУ 25/2018 с 2022года менялась?
Добрый день.
Прежде чем ответить на Ваш вопрос, хотелось бы уточнить, по каким признакам Вы классифицируете эту аренду как финансовую.
Есть сомнение в такой классификации, поскольку финансовая аренда предполагает передачу арендатору практически всех выгод и вместе с ними практически всех рисков (п. 25 ФСБУ 25/2018). Поэтому странно, что арендодатель что-то существенно меняет в уже переданном в аренду объекте недвижимости.
Если же произведена перепланировка объекта, то после этого фактически арендатор имеет уже иной предмет аренды, чем получил первоначально. То ли арендатору добавили помещений, то ли заменили их. Но даже если юридически продолжает действовать первоначальный договор, с точки зрения экономики и бухучета, это уже новый договор, поскольку поменялся предмет аренды.
Добрый день!
Основным видом деятельности предприятия является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом.
Организацией в 2019 году построен торгово-развлекательный комплекс, часть помещений в котором передана инвесторам по договору инвестирования, а три помещения и места общего пользования в силу закона в размере долевой собственности находятся в собственности предприятия. Одно из этих помещений площадью 7796,8 кв.м. в целях применения ФСБУ 25/2018 классифицируется в качестве объекта учета неоперационной (финансовой) аренды, так как срок аренды сопоставим с периодом, в течении которого предмет аренды останется пригодным. А так же на стадии строительства был заключен предварительный договор аренды с арендатором, по которому строительство объекта велось в соответствии с требованиями арендатора.
После ввода в эксплуатацию помещения был произведен выдел из мест общего пользования, что повлияло на размер первоначальной стоимости помещения(так как в стоимость помещения включены затраты по местам общего пользования), но площадь помещения не изменилась. Затем произведен выдел из помещения, связанный с технической перепланировкой. В результате данного выдела образовалось два помещения площадью 7657,7 и 66,6 кв.м. При данном разделе помещения условия договора аренды не изменились, так как по условиям договора применяется расчетная площадь помещения 7757,8 кв.м.
В связи с этим вопрос, как правильно посчитать размер чистых инвестиций в аренду?
Разделение помещений произошло уже после того, как арендатор получил исходный вариант помещения или весь процесс перепланировки проходил до того момента, как арендатор получил помещения в пользование? Это важно, так как расчет ЧИА производится не на дату заключения договора, а на дату фактической передачи помещения арендатору.
Фактическая дата передачи объекта произошла 15.05.2019, разделение произошло после-31.10.2019г., разделение по техническим причинам не повлияло на передачу объекта, так как по условию договора аренды расчетная площадь установлена 7757,8 и выделенное помещение в размере 66,6кв.м. является собственностью организации-арендодателя (с которой начисляется налог на имущество с остаточной стоимости), арендатор не использует данное помещение(66,6 кв.м.) в своих целях. Т.е. характеристики помещения для арендатора(торговые площади, площади погрузки-разгрузки и т.д.), переданные в аренду, не изменились
Если условия договора аренды и характеристики помещений, переданных в аренду, не изменились, то за счет чего изменилась стоимость ЧИА? Если выделенное помещение арендатора никак не затрагивает, то ЧИА не меняется.
Извините за просьбы уточнений, но без понимания того, что изменилось в отношении предмета аренды или условий договора, посоветовать, что нужно делать в бухучете, не могу.
Добрый день!
Я Вам очень признательна за ответы и разъяснения!
На сколько я понимаю, при расчете ЧИА применяется первоначальная стоимость(справедливая) объекта аренды, срок аренды, платежи по договору аренды. Так как потом происходит выдел и разделение помещения, то меняется первоначальная стоимость, соответственно меняются ЧИА
Никаких нормативных актов, которые регламентировали бы порядок отражения в бухучете арендодателя изменение условий договора, в настоящее время нет.
В ФСБУ 25/2018 вообще не рассматривается порядок бухгалтерского учета, который должен применять арендодатель в случае модификации договора, то есть изменений, не предусмотренных его первоначальными условиями. Подход к модификации договора приведен в ФСБУ 25/2018 только с позиций арендатора.
Основные принципы отражения в бухгалтерском учете модификации договора с позиций арендодателя раскрыты в пунктах 79-80 IFRS 16.
Исходя из этих принципов, а также с учетом отдельных ситуаций по изменению условий неоперационной аренды, которые рассмотрены в рекомендациях Объединенной лизинговой ассоциации «Рекомендация ОЛА -ФСБУ-Р1/2022», могу предложить следующий подход к отражению в бухучете изменения стоимости объекта (и соответственно ЧИА) после начала действия договора:
- на основании измененной стоимости предмета аренды и исходной ставки дисконтирования строится новый график движения средств по договору с начала его действия;
-на основании нового графика движения средств и исходной ставки дисконтирования определяется величина изменения остатка ЧИА на дату модификации договора по сравнению с величиной, которая была рассчитана на эту дату до модификации договора,
-сумма изменения ЧИА относится на финансовые результаты (счет 91) на дату модификации договора;
-после модификации договора для расчета процентного дохода используется новый график движения средств.
Еще раз должна повторить, что это только мое предложение. Никакой четкой нормативной основы под ним нет, поскольку правил действия арендодателя в случае модификации договора, насколько я знаю, вообще на сегодня не существует.
Добрый день! Вера, благодарю Вас за подробный ответ, Ваша консультация очень полезна и значима для меня. Обязательно учту Ваши рекомендации. Прошу прощения, что отвечаю с опозданием.