Приветствую вас, Виктория!
Поскольку договор аренды является возмездным, период арендных каникул может быть квалифицирован как период безвозмездного пользования имуществом, что приведет к дополнительной налоговой нагрузке арендодателя и арендатора. Чтобы избежать этого, нужно использовать в договоре аренды другие формулировки, исключающие слова “арендные каникулы” и т.п.
Условиями договора аренды может быть предусмотрено предоставление арендатору так называемых арендных каникул, что соответствует обычаям делового оборота и принципу свободы договора (п. 1 ст. 5, п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).
На практике арендными каникулами принято называть определенный период договора аренды, в течение которого арендная плата не взимается (или ее размер существенно снижается), при этом за арендатором сохраняется право пользования арендуемым помещением (зданием).
Арендные каникулы, как правило, касаются только уплаты самой аренды и не распространяются на коммунальные платежи за арендуемое помещение.
Налоговые последствия у арендатора-ссудополучателя (арендатора)
В целях налогообложения прибыли получение имущества в безвозмездное пользование является безвозмездным получением имущественного права, а полученная организацией экономическая выгода от безвозмездного пользования квалифицируется как внереализационный доход.
В течение срока действия арендных каникул на последнее число каждого отчетного (налогового) периода безвозмездного пользования имуществом арендатор должен отражать во внереализационных доходах доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (п. 8 ч. 2 ст. 250, пп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98, Письма Минфина России от 27.08.2019 № 03-03-07/65526, от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29310).
Если бы арендатор был бы на общей системе налогообложения, то он бы платил НДС с суммы аренды, которую не заплатили в это месяц.
Формулировки в договоре аренды или в дополнительном соглашении
На практике используют несколько вариантов, чтобы уйти от формулировок, которые могут привести к налоговым последствиям, это следующие способы:
1. Снижение размера арендной платы на период арендных каникул. Законом не установлено ограничение на уменьшение размера арендной платы (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424, п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 105.3 НК РФ). Однако указывать в договоре символическую плату за пользование арендуемым помещением (например, 1 000 руб. в месяц) не стоит. Тем не менее, можно растянуть на несколько месяцев, чтобы эффект был тем же. Т.е. тут снижение на период несколько месяцев будет.
2. Предоставление арендных каникул возможно и путем зачета расходов арендатора на ремонтные и тому подобные расходы в счет арендной платы.
В договоре аренды устанавливается обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет уплаты аренды за определенное количество месяцев (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Думаю, что в вашем случае этот вариант и стоит использовать, т.к. арендатор реально будет нести расходы, нужно, чтобы он потом представил документы для зачета.
Пример такой формулировки:
3.3. На период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению (продолжительностью 3 (три) месяца с даты подписания акта приема-передачи помещения арендатору) устанавливается пониженный размер ежемесячной арендной платы - 30 000 (тридцать тысяч) руб., без НДС.
3.4. Уплата арендной платы за период, указанный в п. 3.3 настоящего договора, осуществляется в рассрочку на протяжении 9 (девяти) месяцев с даты подписания акта о завершении технического оснащения арендуемого помещения путем увеличения ежемесячной суммы платы за аренду, предусмотренной п. 3.1 настоящего договора, на 10 000 (десять тысяч) руб.
3.5. Уплата процентов за предоставление рассрочки уплаты арендных платежей за период, указанный в п. 3.3 настоящего договора, не предусматривается".
В договоре аренды устанавливается обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет уплаты аренды за определенное количество месяцев (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это очень похоже на ремонт.
3. Это самый “изощренный” способ. Введение арендных каникул, за которые арендная плата не выплачивается, в том числе в дальнейшем, т.е. может быть никогда. Пример:
"4. Прочие условия.
4.1. Начисление арендной платы, указанной в п. 3.1 настоящего договора, производится начиная с даты начала коммерческой деятельности арендатора или с “__” ______ 2070 г. (в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше).
4.2. От даты предоставления арендатору доступа в помещение для его отделки и подготовки в соответствии с требованиями арендатора к его техническому оснащению и эксплуатации, но без права использования по целевому назначению в качестве розничного магазина и до даты начала коммерческой деятельности арендатора или до “__” ______ ____ г. (в зависимости от того, какое из указанных событий наступит раньше) арендная плата не начисляется и не уплачивается.
Под датой предоставления арендатору доступа в помещение понимается дата подписания акта приема-сдачи нежилого помещения.
Под датой начала коммерческой деятельности понимается день официального открытия розничного магазина арендатора для покупателей и начала их обслуживания. Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом о начале коммерческой деятельности.
4.3. Начиная с даты предоставления арендатору доступа в помещение арендатор самостоятельно несет расходы на содержание арендованного помещения, в том числе на оплату электроэнергии, коммунальных услуг, услуг по внутренней уборке и санобработке, услуг телефонной связи и т.п.".
Ну может быть никогда не начнётся деятельность.
Т.е. лучше не использовать фраз типа: “На… период арендатор освобождается от арендной платы” или “арендные каникулы” и т.д., а применять формулировки приведённые выше.