ООО на ОСНО приобрела два здания коммерческой недвижимости на баланс (это производственные помещения в разных частях г.Москвы). Все приобретения происходили за счет займов участников, которые они вносили в ООО.
Вначале был приобретен 1 объект с банкротных торгов по стоимости без НДС примерно за 500 млн.руб. (по законодательству при продаже имущества банкрота – НДС не уплачивается, соответственно ничего к вычету ООО не приняло). В данном помещении разместили нескольких арендаторов , в основном занимающиеся авто сервисами, стали получать стабильный арендный поток, который практически полностью включался в НДС декларацию без вычетов (отсутствовали какие либо существенные НДС входящие обороты , связанные с эксплуатацией данного здания)
Через год на данное ООО был приобретен 2 объект на коммерческих торгах с НДС, примерно за 700 млн с НДС. Также были найдены арендаторы (в основном на производственные и складские помещения) и в течение полугода сформировался стабильный арендный поток по второму зданию.
Учитывая , что НДС к вычету от второго здания соответствует примерно трехлетнему арендному потоку всего НДС по двум объектам , решили ежеквартально дробить данный входящий вычет таким образом , чтобы укладываться в минимальную норму НДС к уплате (12% от суммы начисленного НДС). Соответственно, на текущий момент у нас принято к вычету только порядка 30% НДС входящего от приобретенного 2 здания.
Сейчас руководством рассматривается вариант выделения 2 здания как Арендного бизнеса. Для этого предполагается провести реорганизацию в форме выделения из существующего ООО нового ООО , передать в состав данного ООО здание 2 с соответствующими обязательствами по займам участников, связанные с приобретением данного объекта. Уставный капитал новой компании будет пропорционально распределен между действующими участниками старого ООО.
Вопрос:
Есть ли риск дробных вычетов НДС по Зданию 2, которые мы сейчас принимаем в декларациях , учитывая требование Пункта 1 ст. 172 НК РФ что вычеты принимаются в полном обьеме в течение 3 лет. (наша позиция – минимально привлекать внимание ИФНС в связи с истребованием положительной задолженности по НДС в этом случае). Насколько реально , в случае если в какой то момент ИФНС откажется принимать вычеты, заявить его тогда полностью. Мы же в этом случае не должны лишаться вообще возможности его принять?
В связи с реорганизацией в форме выделения нового ООО, здание 2 (по которому принимается вычет) будет передан в новое ООО. Поскольку новое ООО будет также на системе ОСНО НДС со стоимости передаваемого здания восстанавливать мы (старое ООО) ведь не должны?
Возможно ли будет в старом ООО продолжать принимать НДС по данному зданию 2 к вычету, даже после его передачи в новое ООО, или необходимо будет единовременно списать остаток перед реорганизацией, или это следует делать в выделенном ООО после реорганизации ?
В НК РФ есть специальная статья – 162.1. Если организация до своей реорганизации не предъявила к вычету НДС, предъявленный поставщиком, то это может сделать ее правопреемник. При этом не имеет значения, в какой форме происходит реорганизация (п. 5 ст. 162.1 НК РФ).
Основаниями для вычета будут:
счет-фактура продавца на имя реорганизованной организации или на имя правопреемника;
документ, подтверждающий перечисление налога продавцу реорганизованной организацией или правопреемником.
Иначе говоря, вычет налога правопреемником возможен, если входной НДС был оплачен.
Так как возмещение продолжается, то восстанавливать НДС не нужно.
Поэтому я думаю, что все-таки лучше перед реорганизацией найти «ошибку» в учете, и сразу заявить остаток вычета. Так как ущерба бюджету не было, сделать это можно в декларации за текущий период (п. 1 ст. 54 НК РФ).
Очень не хочется привлекать внимание (поскольку там существенная сумма вычета будет объявлена в случае предъявления остатка невозмещенного НДС). Если все же мы переносим вычет на новое ООО и начинаем там продолжать его применять , худшие последствия для нас если ИФНС в какой то момент решает применить норму о единовременном вычете:
ИФНС снимает ранее предъявленные вычеты по старому ООО ?? у нас возникает обязательство по выплате всего предъявленного НДС по старому ООО
ИФНС снимает ранее предъявленные вычеты по новому ООО ?? у нас возникает обязательство по выплате всего предъявленного НДС по новому ООО
Мы подаем уточненную декларацию по старому ООО к вычету на всю сумму периодом, когда ОС было еще на старом ООО (у нас пропадает недоимка по НДС и возникает обязательство по возврату нам НДС от ИФНС на счет)
Далее полученную сумму возврата от ИФНС мы перераспределяем на новое ООО (например займом), откуда оплачиваем недоимку.
В этом случае ну нас возникают пени только по НДС с нового ООО (по старому уточненка применяется к прошлым периодам.)
Ситуация будет очень запутанной. С одной стороны, чиновники требуют единовременного возмещения. Но если они найдут у Вас эту “ошибку”, она же может им и выйти боком. Потому что если право на вычет будет подтверждено, инспекции придется сразу много возвращать Вам из бюджета, чего они не любят еще более.
Как решат поступить в инспекции, я не знаю.
Лично я, на месте Вашего руководства, подождал бы пока с реорганизацией, и за три года потихоньку бы этот НДС и вычел, раз налоговая не придирается. А потом бы уже провел реорганизацию без проблем.
Как раз с реорганизацией не хотим тянуть, потому что в перспективе 2 лет думаем продать ООО , а если проведем реорганизацию незадолго до продажи - высок риск что признают впоследствии сделку исключительно в целях налоговой выгоды (ведь будет продажа долей, не здания с баланса) . Здесь по моему риск более существенен. Какое Ваше мнение по этому поводу?
Чтобы реально оценить риски, я должен был бы заняться Вашим делом персонально. Это, разумеется, не уровень ответов на вопросы. Вам надо обратиться к налоговым консультантам или в аудиторскую компанию. Это, конечно, затратно, но если речь идет о существенных суммах, то не стоит на этом экономить.