НДФЛ продажа недвижимого имущества физ.лицом

Клерк.Консультации
, ,
1

Просим дать разъяснение по вопросу налогообложения НДФЛ физического лица, в случае продажи офисного помещения, состоящего из одной комнаты, общей площадью 100 кв. м., находящегося на втором этаже нежилого отдельно стоящего. Физическое лицо является единственным учредителем и директором ООО.

В 2019 году физическим лицом, было приобретено полуразрушенное здание, в аварийном состоянии, непригодным к эксплуатации, без инженерного обеспечения за 1 500 000 рублей. Здание приобреталось для размещения проектного бюро ООО, но т.к. у ООО не было достаточно средств, физическим лицом (учредителем и директором компании) было принято решение о приобретении данного здания.

С 2019 года по настоящее время, после демонтажа кровли и частично конструкций второго этажа физическим лицом за собственные средства проводился капитальный ремонт здания, в том числе усиление конструкций здания и монтаж кровли, устройство сетей водоснабжения и канализации, электроснабжения и теплоснабжения, внутренние и наружные отделочные работы, документально подтвержденные затраты на восстановление здания до состояния пригодного для эксплуатации составили более 12 800 000 рублей, фасадные работы по настоящее время не завершены (имеются договора подряда и чеки на приобретение материалов).

С февраля 2022 года физическим лицом 2 этаж передан в безвозмездное пользование по договору безвозмездного пользования нежилым помещением площадью 100 м2 (где ООО, является ссудополучателем).
При этом на 1 этаже завершаются отделочные работы, после завершения физическое лицо планирует его сдать в аренду и уплачивать налоги.

В дальнейшем, физическое лицо планирует по договору купли - продажи с рассрочкой платежа, офисное помещение на втором этаже нежилого отдельно стоящего здания продать ориентировочно в конце 2022года ООО ( где физическое лицо является учредителем и директором) за 7 000 000 рублей, т.е. ниже рыночной стоимости объекта недвижимости, которая по мониторингу рынка коммерческой недвижимости составляет 13 000 000 рублей (130 000 рублей за 1 м2).

2

Приветствую вас на форуме клерка!

Данные транзакции могут вызвать, если не уже, много вопросов со стороны ФНС и других контрольных органов, дело в том, что все это очень напоминает самые явные “схемы” ухода от налогов. Тут не только с НЛФЛ вопросы, но и с другими налогами.

Но чтобы знать наверняка, прошу утончить ответы на некоторые вопросы:

  1. Вы пишите о неких ценах, но не приводите кадастровой стоимости. Эти объекты стоят на кадастровом учете, если нет, то почему?
  2. Сделка по безвозмездному использованию имущества явно незаконная с точки зрения ГК РФ, т.к. получает ООО, которое “по определению” коммерческая организация, а значит оно получает материальную выгоду, которая облагается налогами. На какой системе налогообложения само ООО? Если на УСН, уточните объект налогообложения, пожалуйста.
  3. Почему принимаются решения о продаже явно ниже рыночной стоимости? Вы понимаете, что это просто красная тряпка для налоговиков, а любой специалист Росреестра или нотариус, банк обязаны будут доложить об этой сделке в Росфинмониторинг и в ФНС. Как вы планируете снимать эти вопросы? Причем претензии будут как и в физическому лицу, так и к ООО.
  4. Планирует ли ООО иметь дополнительных участников ООО, т.к. это критично в смысле ответственности.
  5. Что сказано в вашем уставе ООО о сделках с заинтересованностью и крупных сделках, хотя с одним участником ООО это не работает, но иногда в устав включают императивные нормы, которые обязаны всегда выполнять.

Извините, но пока эта система сделок очень опасна и её “не видят” только потому, что там договор ссуды (безвозмездного пользования). Как только начнутся транзакции с недвижимостью, будут очень много вопросов и не только тех, что я задал выше, если сумма оспариваемых налогов будет больше чем там определённая доля активов баланса, то могут возникнуть и попытки возбудить уголовное дело. Я, конечно, далек от этой мысли, но проверять это всегда нужно.

3

Добрый день! Отвечаю на заданные вопросы:

  1. Объект недвижимости имеет кадастровую стоимость и стоит на учете.
  2. ООО находится на режиме УСН доходы-расходы. Не могу понять, откуда появляется материальная выгода? В какой момент возникает у организации? В договоре безвозмездного пользования зафиксировано, что ООО возмещает ссудодателю коммунальные платежи.
  3. ООО не планирует иметь дополнительных участников. Вы про ответственность за сделку купли-продажи, когда физ.лицо и директор один человек?
  4. Устав стандартный, без дополнительных императивных норм.
1 лайк
4

Тут должен быть договор аренды и арендная плана, если бы она была, и есть материальная выгода ООО, её же ООО не платит, коммунальные платежи - частности.

Согласно ст. 50 ГК РФ отличительным признаком коммерческих организаций является основная цель их деятельности — извлечение прибыли. Данное утверждение в равной степени справедливо и для отношений с участием ИП.

Согласно ч. 4 ст. 575 ГК РФ устанавливается, что в отношениях между коммерческими лицами не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает
3 тыс. руб. Это я на всякий случай пишу, чтобы избежать рисков такого рода.

Относительно ссуды. При получении помещения (здания) в безвозмездное пользование ООО обязано заплатить налог на прибыль с безвозмездно полученного права (п. 8 ст. 250 Налогового кодекса РФ). Такая позиция отражена и в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98.

При этом размер полученного дохода нужно определять исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (письма Минфина России от 6 июня 2006 г. № 03-03-04/4/100, от 19 апреля 2006 г. № 03-03-04/1/359). Аналогичной позиции придерживаются и суды (постановление ФАС Поволжского округа от 13 июня 2006 г. № А55-22580/05-30).

Если ООО применяет «упрощенку». Такое ООО, получившее помещение в безвозмездное пользование, должно заплатить налог со стоимости безвозмездно полученного права (п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ).

Т.е. нужно самим подсчитать и уплатить, если нет, то пени и штрафы.

Договоры он сам с собой подписывает?

Нет таких уставов, есть типовые, утвержденные МЭРТ, которые можно выбрать в заявлении при регистрации ООО. Если вы проверили, я не буду об этом писать, риск остается вашим.

Мне кажется, что вам нужно подумать относительно вклада в уставной капитал ООО этого здания/части здания. Ну опять-таки нужно оценить риски, связанные с “ловушкой УСН” в перспективе. Мы уже несколько раз тут обсуждали на форуме, можете тут посмотреть относительно этой проблемы.

Мы должны исходить из этих стоимостей в первую очередь при заключении сделок и оценках налоговых перспектив, вы их тут должны были привести, когда ставили вопросы. Опять-таки, если вы сильно ниже (20%) сделки такие заключите, у вас могу быть весьма вероятные проблемы с инспекторами ФНС.

5

Если будет договор аренды - арендодатель и арендатор - договор подписывает одно лицо.

1 лайк
6

Это понятно, судебная практика и сам ГК РФ позволяет вроде как, несмотря на ч. 3 ст. 182 ГК РФ:

"Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное".

Но ФНС обычно на это тоже обращает внимание, это будет еще один признак для них фиктивности сделки в целях налоговой выгоды. В случае споров - это тоже минус.