Физлицо приоберело коммерческую недвижимость (нежилое помещение) 5 лет назад. В течение 5 лет сдавало помещение в аренду как индивидуальный предпринимател, УСН доходы.
Вопрос: как продать эту недвижимость с минимальным налогом или его отсутствием?
2 лайка
Приветствуем вас!
Из описанной вами ситуации следует, что ИП заплатит единый налог по УСН при продаже этой недвижимости, причем нужно брать рыночную стоимость. Поскольку тут УСН доходы никаких вычетов не положено.
Относительно того, чтобы воспользоваться льготами по НДФЛ тут два препятствия:
(1) недвижимость коммерческая и использовалась именно так, (2) само физическое лицо ИП.
Как посмотреть рыночную стоимость? Если сменить на УСН доходы минус расходы, то что можно включить в расходы, чтобы меньше заплатить УСН при продаже?
Если физлицо закроет ИП, а потом продаст как физлицо, то какие вычеты сможет применить? Как минимизировать НДФЛ?
Нет не поможет, т.к. там все еще сложней, т.к. возникнет “ловушка УСН”. Т.е. при продаже недвижимости ранее срока, установленного законом, там для недвижимости, если не ошибаемся 15 лет, вы должны будете восстановить всю амортизацию и заплатить налоги по полной программе. Причем там ФНС и Минфин РФ все время разные письма шлют по данному вопросу, что понятно, но они слегка противоречат. Т.е. проверки и вопросы гарантированы просто.
Так это не поможет, т.к. недвижимость использовалась и потенциально может использоваться в коммерческой деятельности. В этих случаях ФНС считает, что вычет или льгота не положены и вы тогда заплатите 13%, если не 15%. Причем куча судебной практики не в пользу налогоплательщиков. Лучше даже не начинает это делать, т.к. УСН доходы просто меньше и да, они могут захотеть НДФЛ (он же больше!), вам лучше не вид УСН поменять, а ОКВЭД внести, чтобы они вас не лишали “льготной ставки по УСН”.
Заказать выписку из ЕГРП, там будут кадастровая стоимость, если она вам не нравится, теоретически, можно заказать оценку, но оценщик, вы должны это знать, сейчас несет солидарную отнесенность с налогоплательщиком в случае недостоверности отчета. Реально помочь может только оспаривание по установленной процедуре кадастровой стоимости. Тут вам нужен очень опытный юрист.
Дополнительно, вы должны знать, что 5-летний срок обнуляется, если ваш ИП перестраивал, реконструировал недвижимость.
1 лайк
и какой лучше ОКВЭД?
ОКВЭД
68.10 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
Второй, наверняка у вас есть, первый код нужен.
Тем не менее, тут ФНС тоже может придраться, чтобы заполучить НДФЛ, вам нужно поэтому быть готовыми.
1 лайк
физическое лицо, имеющее коммерческое помещение, может ли его сдавать не регистрируя ИП и платя ндфл 13% как физ лицо? и соответственно продать коммерческое помещение как физ лицо, заплатив 13% ндфл?
1 лайк
как переоформить недвижимость коммерческую с физ лица на ооо, где физ лицо -учредитель с минимизацией налогов?
А что это даст, это больше, чем УСН - доходы.
1 лайк
следовательно, могу по желанию чередовать то ндфл 13% то ип с усно 6%?
Мы как-то с вами уже такой вопрос обсуждали. Внести то вы несете недвижимость и причем даже налогов не будет, вот потом вывести будут почти нереально без серьезных потерь.
Поверьте УСН доходы - самая низкая ставка. Проверить легко, просто скажите ФНС об этом и если они начнут вас убеждать и говорить о 13%, то знайте, что у вас верный вариант - УСН. А если будут молчать - значит точно им выгодно.
Если усн при продаже платить, то с остаточной стоимости платить налог? Как будет рассчитываться остаточная стоимость?
1 лайк
Мы же уже написали только рыночная (=КАДАСТРОВАЯ) стоимость для налогов применяется. Остаточная НЕТ. В компьютерах ФНС именно кадастровая стоимость, а не какая-либо другая.
Что вы имеете в виду под чередованием?
Вам нужно на чем-то конкретном остановится.
УСН выгодней, т.к. там ставка 6%, у вас может и меньше. А ставка НДФЛ 13 (15)% и нет вычетов, льгот точно по коммерческой недвижимости.
но при усн еще платить фиксированные платежи в пф как ип
Еще в УСН минус, т.к., скорей всего, придется спорить в ФНС и, возможно, даже судиться.
На взносы в СФР можно уменьшить единой налог по УСН у ИП?
Нужно все подсчитать, какой вариант выгодней. Какова кадастровая стоимость? Можно примерно или условно.
1 лайк
Физлицо приоберело коммерческую недвижимость (нежилое помещение) 5 лет назад. В течение 5 лет сдавало помещение в аренду как индивидуальный предпринимател, УСН доходы.
Вопрос: как продать эту недвижимость с минимальным налогом или его отсутствием?
Еще раз подводим итого.
Продать от ИП с налогом УСНО доходы, от рыночной(равной кадастровой) стоимости?
Да, мы уже ответили. Именно так. Причем ОКВЭД обязательно добавьте, если нет.
68.10 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
68.20 - Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом
это ип. куда оквэд добавить?
1 лайк