Физ лицо, его нежилая недвижимость и аренда

ИП, Самозанятые, ПСН
1

Добрый день!
Посоветуйте, как быть?
Есть физ лицо, которое владеет нежилой недвижимостью. В недвижимости сидят арендаторы, которые должны платить арендную плату. У физ лица нет статуса ИП.
Как легализовать схему с получением прибыли от аренды? Регистрироваться в качестве ИП нельзя.
Я пока вижу 2 варианта:

  1. Физ лицо передает недвижимость в безвозмездное пользование сестре (у неё ИП УСН 6%). Сестра заключает договоры аренды, получает арендную плату, платит 6% налога. Впоследствии полученную арендную плату сестра может наличными отдавать физ лицу.
    Правильно ли я понимаю, что в случае необходимости продажи недвижимости физ лицо расторгает договор безвозмездного пользования, после чего может спокойной продать недвижимость, если получит прибыль от продажи - заплатит НДФЛ 13%?

  2. Более сложная схема. Физ лицо передает всё той же сестре недвижимость в доверительное управление. Однако, как я понимаю, тут придется регистрировать сделку в росреестре, плюс сестре открывать отдельный банковский счет для такой деятельности?

Буду признателен за Ваше мнение. Может посоветуете какую-то другую схему.

2
  1. Рискованно, потому что сестра не будет пользоваться, она будет сдавать в аренду. Но не все налоговики разбираются в тонкостях гражданского права
  2. Это подстава сестры. Заключив договор доверительного управления она потеряет право на УСН 6%. Этот объект УСН нельзя применять при таких договорах
1 лайк
3

Подскажите, пожалуйста, какую-то схему, меньшее из зол.
Обстоятельства уже так сложились и что-то нужно делать.

4

А в качестве самозанятого ?

5

А если ИП на патенте ?

6

Самозанятые не могут сдавать в аренду нежилую недвижимость.

И под патентную деятельность доверительное управление не попадает

7

А что существуют патенты на доверительное управление ?

Одного патента не бывает - бывает - патент + УСН и Патент + ОСНО.

При таком виде деятельности возможно только патент ( по тому виду деятельности на который он получен) + ОСНО ( по доверительному управлению)

8

От автора:

9

Патенты существуют на сдачу в аренду имущества. А при доверительном управлении обычно в аренду и сдают.
Вопрос про сдачу в аренду, а не про другие виды деятельности

10

Спасибо за ответ, но еще есть вопрос.
Если дочь назначает доверительным управляющим своего отца-ИПэшника на УСН+патент, он открыл специальный счет в банке,
то получается, что он не имеет право быть управляющим?
(она сдает в аренду нежилое помещение).

11

Послушайте, ведь нельзя так бесцеремонно вторгаться в чужую тему.

12

У нас нет своих или чужих тем :slight_smile: Все вопросы по вашей же теме. И ответы могут вам же пригодится

4 лайка
13

УСН какая? Речь не о том, что он не имеет права, а о том, что став доверительным управляющим потеряет право на УСН, если у него УСН с объектом доходы. В середине года нельзя сменить объект на УСН доходы-расходы и придется применять ОСНО

1 лайк
14

Геннадий, в вашей ситуации безопаснее всего первый вариант. Но я не знаю о каких суммах идет речь, если о крупных, то налоговая может начать копать.

15

Стоимость имущества рыночная около 15 млн. Арендные платежи в месяц около 200 тыс.

" Но я не знаю о каких суммах идет речь, если о крупных, то налоговая может начать копать."
Чем мне либо сестре грозит копание налоговой?

16

Спасибо Вам за поднятую тему, мои вопросы созвучны ВАШЕЙ теме.
Согласно правилам форума, я ничего не нарушила.

1 лайк
17

У него тоже имеется своя недвижимость и платит сейчас птаент.

18

Знаете, предугадать то, придерутся или нет к договору безвозмездного пользования сейчас нельзя. Вообще налоговая не сильна в гражданском праве, по крайней мере низшее их звено.
Но если вдруг начнут копать (ну акция у них пойдет по таким собственникам, как вы), то можете и попасть под раздачу.
Абсолютная безопасная схема только одна - дарение имущества сестре. Но с вытекающими проблемами - при продаже имущества нечего будет вычесть из налога

2 лайка
19

Что произойдет? Будут доначислены налоги или что-то похуже?

20

да, причем по ОСНО, + ведение незарегистрированной предпринимательской деятельности :frowning:

2 лайка