Добрый день! ИП применяет Общую систему. Деятельность: Торговля розничная аудио- и видеотехникой в специализированных магазинах, в том числе товарами, принятыми на комиссию; Банковский агент, Платежный агент… ИП хочет приобрести в собственность здание (магазин) и сдавать его в аренду. Какие бухгалтерские и налоговые последствия будут, если магазин он приобретет как физлицо и сдавать будет, как физлицо / или как ИП? Как вообще правильно оформить документы и провести это по бухгалтерии, если эти операции пройдут по деятельности ИП / или как физлицо?
Приветствую вас, Елена!
В случае сдачи в аренду нежилого помещения ИП должен будет зарегистрировать еще один вид деятельности. Налог на доходы от данного вида деятельности будет зависеть от выбранного налогового режима. Например, в большинстве регионов РФ сдача в аренду нежилых посещении подпадает под ПСН. Размеры ставок и вообще льготы нужно смотреть по вашего региональному региону.
Если же использовать УСН доходов за вычетом расходов, то там может при ранней перепродаже недвижимости (помещения) возникнуть так называемая ловушка УСН (см. абз. 14 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ), при которой вы не сможете принять к вычету всю сумму приобретения помещения, а только лишь амортизацию.
Если же оформить УСН доходы, то при перепродаже нужно будет доказывать, что помещение использовалось продавцом в бизнесе и у него есть зарегистрированный вид деятельности по перепродаже недвижимости, тогда можно будет также, применяя ряд формальностей, иметь ставку УСН, если же нет, физическое лицо заплатит НДФЛ по обычной ставке.
Понятно, что если по одному виду деятельности у вас ОСНО, а по другому будет другой налоговый режим, нужно будет вводить раздельный учет, что само по себе утяжеляет нагрузку на учет и бизнес.
Приобретение как физическим лицом и потом сдача в аренду будет приводить к тому, что нужно будет облагать доходы от сдачи в аренду по общей ставке НДФЛ в 13(15)%.
Сделки оформляются в соответствии с требованиями гражданского законодательства и регистрируются Росреестром. Для минимизации рисков и конфликтов лучше очень подробно прописать характеристики помещения и технических коммуникация, а также сныть противоречия между техническими документами и правовыми. Если этого не сделать это будет перманентные правовые и другие проблемы.
Относительно “правильности” сделки нужно обращаться к юристам на месте, которые специализируются в сфере недвижимости, либо нотариусам. Обычно с недвижимостью очень много нюансов, учесть их сможете вы только видя все документы.
Также нужно обратить внимание на коммунальные платежи, т.к. ни при всех налоговых режимах так называемая переменная часть аренды, которая компенсирует коммунальные расходы арендодателю будет облагаться с учетом расходов или вычетов. То есть тут нужно смотреть достаточно конкретно.
Спасибо за подробный ответ! Есть еще вопрос: если он зарегистрирует этот объект, как физик, как правильно посчитать НДФЛ? Как ИП он на Общей системе и доходы высокие, 5 миллионов уже в январе текущего года превышены, и НДФЛ уже считается по ставке 15%. Если магазин физик купит в конце года, и начнет сразу сдавать в аренду именно как физик, ставка будет 15%? Или это раздельные доходы и считать по ставке 13%?