Изъятие недвижимости для гос.нужд

Клерк.Консультации
, ,
1

Добрый день.
Помогите, пож-та, разобраться в следующей ситуации.
Имеется земельный участок с расположенными на нем нежилыми зданиями. Земля и здания находятся в собственности физического лица- в ЕГРН собственник именно физ.лицо. Это физ.лицо является также ИП (УСН –«доходы»)- сдает в аренду помещения в этих зданиях. В связи с планируемым строительством автомобильной дороги земельный участок вместе со зданиями будет изыматься для гос.нужд.
Вопросы:

  1. При заключении Соглашения об изъятии стороной данного соглашения лучше указать физ.лицо или ИП ? И соответственно реквизиты какого счета для получения возмещения указывать – физ.лица или ИП ?
  2. Полученное по Соглашению об изъятие возмещение будет облагаться какими-то налогами? И если будет, то у кого – у физ.лица (ндфл) или у ИП (налогом УСН) ?
    На всякий случай уточню, что землю и здания физ.лицо не покупало как ИП , данную недвижимость физ.лицо получило в собственность как учредитель при распределении имущества ликвидируемой организации.
2

Добрый день.

Собственником недвижимости, в том числе и земельных участков, всегда является физическое лицо. Потому что Гражданский кодекс знает только два типа лиц - юридической и физическое. ИП - всего лишь физическое лицо, ведущее предпринимательскую деятельность и зарегистрированное в установленном порядке.

  1. Соглашение будет заключаться с собственником, указанным в ЕГРН. Это физлицо.

  2. Вот тут будет проблема с определением того, считать ли это доходом физлица или все-таки доходом ИП, потому что выкупается недвижимость, использовавшаяся в предпринимательской деятельности. Но в обоих случаях налога не будет.
    Если считать это доходом физлица, то по НДФЛ предоставляется имущественный вычет по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ:

имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

Но в этом случае необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и заявить там этот вычет.

Если считать это доходом ИП на УСН, то тогда надо воспользоваться письмом ФНС от 29.07.2022 № СД-4-3/9846@:

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.06.2009 N 2019/09 пришел к выводу, что поскольку принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, а законодателем не предусмотрено включение в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд, то взимание с такого собственника налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.
В письме от 06.10.2021 N 03-11-09/80781 Минфин России указал, что поскольку изъятие у налогоплательщика находящегося в его собственности земельного участка для государственных и муниципальных нужд и недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, производится без учета его воли, то такое изъятие не должно иметь для данного налогоплательщика налоговых последствий.

В этой связи, с учетом указанного Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской, не подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы по УСН возмещение, полученное налогоплательщиком при изъятии недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, в том числе убытки, причиненные изъятием такого земельного участка и упущенная выгода.

Это письмо ФНС разослано для применения по нижестоящим налоговым.

Что я предлагаю: для того, чтобы определить, что конкретно делать в этой ситуации - считать доходом для НДФЛ и заявлять вычет или считать это доходом ИП, но не облагать УСН - надо отправить запрос в свою налоговую инспекцию. И действовать так, как они ответят.

3

Добрый день.
А какие реквизиты для перечисления возмещения указывать будет зависеть от того, как мы определимся чьим доходом будем его считать -физ.лица или ИП ? Или это не принципиально, главное чтобы в платежке было указано , что это возмещение при изъятии недвижимости для госнужд по Соглашению?

Если считать доходом физ.лица , то предоставляется имущественный вычет в размере выкупной стоимости, а в выкупную стоимость будет входить вся сумма возмещения? Просто по п.1 ст.281 ГК и по п.2 ст.56.8 ЗК в возмещение включаются рыночные стоимости земли и зданий, а также убытки и упущенная выгода, а НК не уточняет что такое выкупная стоимость.

4

Реквизиты непринципиальны. Хотя госорган может отказаться включать реквизиты ИП, потребовав счет физлица.

В этом случае используются ГК и ЗК. Т.е. вся сумма возмещения и будет выкупной стоимостью.

5

Скажите, пож-та, а если считать это возмещение доходом ИП, то надо ли это возмещение учитывать при определении лимита доходов для применения УСН? У нас может получиться, что с учетом доходов от текущей деятельности при получении данного возмещения можем перевалить за 200 млн.руб. и получается слететь с УСН?

6

Нет. В письме ФНС прямо указано - не подлежит учету в составе доходов при определении налоговой базы по УСН.

7

Спасибо большое за ответы!