Фонд сдает управляющей компании (УК) земельные участки под строительство ИНТЦ - это операционная аренда?
Фонд по договору аренды будущей вещи сдает УК помещение, которое еще не построено- это операционная аренда?
УК сдает часть земельного участка в субаренду за 1,20 рублей в год - с учетом стоимости это подходит под определение “операционной” аренда?
УК по договору субаренды будущей вещи сдает в субаренду помещение, которое еще не построено, с целью привлечения инвестиций для строительства еще одного здания ИНТЦ - это финансовая аренда?
УК арендует по договору аренды будущей вещи непостроенное помещение для последующей сдачи в субаренду - это финансовая аренда?
УК арендует земельные участки, часть из которых сдает Застройщику за 1,20 руб., другую часть не сдает, организует строительство - это можно считать операционной арендой?
Добрый день!
Аренда классифицируется как операционная или финансовая (неоперационная) только у арендодателя.
С позиции арендатора такой классификации нет. Для арендатора ФСБУ 25/2018 предусматривает два способа учета аренды:
основной, когда нужно сформировать право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде;
упрощенный, когда никаких ППА и обязательств по аренде не формируется, а все учитывается как было до ФСБУ 25/2018. И это похоже на учет операционной аренды у арендодателя (в симметричном виде, то есть здесь расходы, а не доходы). Но понятия “операционная аренда” для арендатора по ФСБУ 25/2018 не существует.
Такая же классификация применяется при договорах субаренды:
-промежуточный арендатор в позиции арендатора выбирает способ учета (основной или упрощенный)
-он же классифицирует аренду как операционную или финансовую в позиции арендодателя при сдаче этого объекта в аренду конечному арендатору.
Пункты 1 и 3 Вашего вопроса.
Если договором аренды земли не предусматривается выкуп, то такая аренда для арендодателя всегда классифицируется как операционная, поскольку земля имеет неограниченный срок использования, ее потребительские свойства со временем не меняются. Это условие для классификации аренды в качестве операционной установлено п. 26 ФСБУ 25/2018. Поэтому пункты 1 и 3 Вашего вопроса относятся к операционной аренде. Размер арендной платы, приведенной в п.3 Вашего вопроса, на классификацию аренды не влияет.
Пункты 2 и 4 Вашего вопроса.
При сдаче в аренду не завершенного строительством помещения операционная аренда признается при выполнении хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 26 ФСБУ 25, в частности если:
срок аренды существенно меньше и несопоставим с периодом, в течение которого это помещение останется пригодным к использованию;
на дату предоставления в аренду приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости этого помещения.
Кроме того, арендодатель, который вправе использовать упрощенные способы бухгалтерского учета, может признавать операционную аренду во всех случаях, которые не предусматривают переход к арендатору права собственности на объект или его выкуп по цене намного ниже справедливой стоимости (п. 28 ФСБУ 25/2018). Этим положением может воспользоваться и Фонд, и УК в позиции арендодателя.
Пункты 5 и 6 Вашего вопроса - это позиция арендатора. Как я отметила выше, для арендатора нет понятия “операционная” или “финансовая” аренда. Но Вас, безусловно, интересует возможность применить упрощенный способ учета арендованного объекта. Если арендованный объект сдается в субаренду, то применить упрощенный метод учета нельзя (п. 12 ФСБУ 25/2018). Поэтому:
УК, арендующая непостроенное помещение для последующей сдачи в субаренду (п. 5 Вашего вопроса), должна формировать в отношении такого арендованного объекта ППА и обязательство по аренде. Но если УК имеет право на применение упрощенного бухучета, формировать ППА можно с рядом упрощений, в частности, не применять дисконтирование. То же самое касается первой половины Вашего вопроса № 6 в отношении аренды УК земельных участков для сдачи в субаренду Застройщику.
В отношении аренды земельных участков для организации строительства (вторая половина Вашего вопроса №6) УК может применить упрощенный способ учета аренды (то есть без ППА и обязательств по аренде), если
либо срок аренды не превышает 12 месяцев;
либо рыночная стоимость этого земельного участка не превышает 300 000 руб.;
либо УК вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета.
на дату предоставления в аренду приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости этого помещения.
Кроме того, арендодатель, который вправе использовать упрощенные способы бухгалтерского учета, может признавать операционную аренду во всех случаях, которые не предусматривают переход к арендатору права собственности на объект или его выкуп по цене намного ниже справедливой стоимости (п. 28 ФСБУ 25/2018). Этим положением может воспользоваться и Фонд, и УК в позиции арендодателя.
У Фонда и УК обязательный аудит, упрощенные способы бухучета не используются, значит не получиться под операционную аренду классифицировать?
Можно классифицировать аренду помещения как операционную, если
или срок аренды существенно меньше срока, в течение которого это помещение останется пригодным к использованию. Срок нужно определять с учетом намерения арендодателя сдавать это помещение в аренду именно этому арендатору, то есть это не просто срок по сегодняшнему договору аренды. Поскольку в аренду сдается ещё не достроенное помещение, можно предположить, что стороны планируют длительные отношения;
или на дату предоставления в аренду приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости этого помещения. Вот этот пункт, я думаю, выполняется. Вряд ли сумма аренды достаточно велика, чтобы за срок аренды можно было купить такое помещение. Поэтому если данный пункт выполняется, можете классифицировать аренду как операционную.
В случае, когда Фонд сдает помещение УК, я думаю, что срок аренды будет сопоставим со сроком использования помещения, но приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости этого помещения, вроде под п.2 проходим?
А когда УК сдает субарендаторам, то срок аренды, скорее всего будет существенно меньше срока, в течение которого это помещение останется пригодным к использованию. Субарендаторы имеют налоговые льготы только в течение первых 10 лет, как становятся участниками проекта, их интерес в основном в этом. Но это субаренда, под п.1 уже не проходим? я все правильно поняла?
Фонд при сдаче в аренду помещения УК может квалифицировать аренду как операционную, поскольку приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости этого помещения.
УК является одновременно арендатором (в отношении аренды помещения у Фонда) и арендодателем (в отношении передачи этого помещения в субаренду другим компаниям.
Как я написала выше, УК в позиции арендатора (при аренде помещения у Фонда), должна формировать в отношении такого арендованного объекта ППА и обязательство по аренде. Упрощенный учет тут невозможен, потому что помещение планируется сдавать в субаренду.
УК в позиции арендодателя (то есть в отношении сдачи арендованного у Фонда помещения в субаренду) может квалифицировать эту аренду как операционную, поскольку срок передачи в субаренду будет существенно меньше срока, в течение которого это помещение останется пригодным к использованию. Для компании в позиции арендодателя не важно, это “первичная аренда” или субаренда. Для признания аренды в качестве операционной важно, что не планируется выкуп, срок аренды меньше возможного срока использования объекта или приведенные платежи меньше стоимости объекта с точки зрения его покупки.
Все проводки, связанные с переходом к новым правилам учета, нужно сделать в так называемую “межотчетную дату”. То есть это 31декабря 2021 года, но уже после закрытия 2821 года… В отчет за 2021год это не попадает, а в отчетности за 2022 год данные на 31декабря 2021 года будут приведены уже по новым правилам
т.е. проводки должны быть сделаны на 31.12? но тогда ОСВ измениться и не будет совпадать с отчетностью? у меня обязательный аудит был, я разве могу 31.12 что-то вносить в программу?
У вас не меняются проводки 31 декабря. Все меняется, так скажем, в 00 часов между двумя годами.
В стандартных ситуациях 1С сама все меняет. Вот тут подробно все объяснено, как и что изменится в бухотчетности 2022 из-за корректировки
Спасибо! Все еще раз подробно изучила. Как арендодатели и Фонд и УК проходят под операционную аренду при сдачи помещения и земельных участков, а значит ничего корректировать не нужно.
А вот УК как арендатор, который сдает в субаренду и помещение и земельный участок, должно начислить ППА и продисконтировать обязательство по аренде.
Вопрос - на какую дату это нужно сделать?
Договор между УК и Фондом о сдачи помещения в аренду подписан 01.12.2021, срок действия договора до 22.11.2022, акта о передачи помещения пока нет, т.к. это помещение еще не построено.
Договоры на аренду и акты передачи ЗУ №1 от 15.09.2020 и №№ 2 и 3 от 06.09.2021, срок действия договоров до 14.09.2025. Всю аренду, которую мы оплачивали по договорам аренды ЗУ, я копила на 08 счете, чтобы включить в стоимость построенных объектов. Теперь ее нужно будет учесть в ППА?
Поскольку договор о передаче в аренду незавершенного строительством помещения заканчивается 22.11.2022г., по этому договору и арендатор, и арендодатель могут воспользоваться п. 51 ФСБУ 25/2018: новый порядок может не применяться в отношении договоров аренды, исполнение которых истекает до 31.12.2022г. Только нужно, чтобы потом был заключен новый договор о сдаче в аренду уже построенного помещения. То есть это будут действительно разные договоры: сейчас на аренду незавершенных капвложений, а потом уже на аренду помещения. В этом случае по действующему договору ничего делать по правилам ФСБУ 25 не нужно. Новые правила начнете применять к новому договору на аренду построенного помещения.
По договорам аренды, которые действуют до 14.09.2025, если это аренда земельного участка (судя по аббревиатуре договора).:
Арендодатель по сдаче в аренду земли признает операционную аренду, поэтому ничего в учете менять не нужно.
Арендатор (УК) должен формировать ППА и обязательств по аренде по состоянию на 31.12.2021г., то есть только из суммы оставшихся обязательств. То, что было раньше учтено на 08 счете, добавлять в ППА не нужно.
Здравствуйте! Не поняла, по одному договору часть арендных платежей принимать, а часть не принимать в ППА? А куда их тогда? так и будут на 08 счете висеть?
При условно ретроспективном (или как его называют, альтернативном) переходе к ФСБУ 25 право пользования активом формируется только исходя из будущих платежей, прошлые расчеты в этом не участвуют. Поэтому то, что Вы собрали на счете 08, как и планировали, включите в первоначальную стоимость построенного помещения, когда закончится его строительство. А с 2022 года будете относить на счет 08 не начисленную арендную плату, а амортизацию ППА.