Добрый день! Требуется консультация. Физлицо купило нежилое помещение (апартаменты в Москве) в 2022 году за 9500000= с использованием ипотечных средств. Сделало ремонт и продало нежилое помещение в 2023 году за 10200000=. Проценты по ипотеке выплачены в сумме 1400000=. Вопрос: можно ли использовать вычет в размере покупки (9,5 млн) плюс проценты (1,4 млн), чтобы не было базы для налогообложения? Какая ставка НДФЛ при продаже нежилого помещения в 2023 году? Учитывается ли кадастровая стоимость недвижимости? Или просто можно только учесть вычет в 250000= и заплатить налог с огромной суммы?
Добрый день!
Доходы физлица - налогового резидента от продажи нежилого помещения, в том числе апартаментов, находившегося в его собственности менее установленного минимального срока, облагаются НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1.1 ст. 224 НК РФ) и подлежат декларированию.
Физлицо вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, то есть по своему выбору уменьшить полученный доход (п. 6 ст. 210, подп. 1 п. 1, подп. 1,2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1, 4 ст. 229 НК РФ):
или на сумму, равную стоимости нежилого помещения, но не более 250 000 руб. (имущественный вычет),
или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости.
Налоговый вычет можно получить, заявив его в налоговой декларации 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220 НК РФ).
Сумма дохода от продажи обычно определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом, если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимости, доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.
Проблема с процентами. Есть мнение, что их в вычете учесть нельзя. Налоговый резидент РФ вправе уменьшить свой доход, облагаемый НДФЛ, на имущественный налоговый вычет в сумме расходов на погашение процентов при строительстве или приобретении на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также земельных участков под жилье (подп. 9 п. 2.1, п. 3, 6 ст. 210, подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Я лично логики здесь не вижу. Одно дело – вычет при покупке. Другое дело – вычет при продаже. По моему мнению, проценты по кредиту относятся к расходам на приобретение недвижимости.
Но Вашу декларацию будут проверять не я, а налоговики. Поэтому вопрос насчет процентов я настоятельно рекомендую уточнить у них.
Но в любом случае Вы вправе использовать вычет в размере 9,5 млн руб.
Спасибо за ответ. Смысл процентов очень понятен, это расходы на покупку, их хотелось бы прибавить к цене приобретения (к 9,5 млн), тогда не будет налогооблагаемой базы при продаже. То есть 10200000 минус 9500000 минус % 1400000 равно 0. Есть еще расходы на ремонт, но с этими расходами еще больше вопросов. Вы правы, лучше уточнить у налоговой. К сожалению, им практически невозможно дозвониться, поэтому обратились к экспертам.