Налоговый вычет и продажа квартиры с владением менее 3лет для ИП как физлицо

Уже много лет ИП на УСН6%. Никогда в жизни НДФЛ не платил, всегда только по УСН. И тут мне в наследство перепадает квартира, которая довольно быстро продается (менее 3 лет владения). И теперь, стало быть, платить надо налог.

Как понимаю, платить мне с него не 6% УСН, а 13% как НДФЛ. Т.к. квартира никогда в коммерческой деятельности не использовалась, да и кодов у меня таких нет.

Но если я продаю ее как физлицо с оплатой 13% НДФЛ, то могу ли я на стоимость этой квартиры сделать налоговый вычет? Т.е. продал я ее за 2млн, а вычет сделать на 1млн и заплатить налог с прибыли в 1млн, а не в 2? Или для этого надо быть совсем физиком на зарплате, без всяких ИПшных хвостов?

Ну вообще у ИП всё имущество участвует в предпринимательской деятельности, поэтому платить надо 6% с дохода. Но если сделать вид, что вы “как физик” продаете и заплатить 13%, то вычет вы никакой для ИП сделать не сможете, а вот вычет по НДФЛ можно попробовать, если конечно у вас за три последних года накопилось столько.

если как физик

ы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Также доходы от продажи имущества, полученного, в частности, в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен НДФЛ при получении данного имущества, или на расходы дарителя (наследодателя) на его приобретение, которые ранее не были учтены им в целях налогообложения. Данные правила применяются в отношении доходов за 2019 и последующие годы (ст. 216, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

При продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Ну что такое вы опять пишете? Продажа личной квартиры не имеет никакого отношения к предпринимательству.
И имущественный вычет в 1 млн применять можно

1 симпатия

Т.е. я просто заполняю форму НДФЛ-3 И делаю вычет, как если бы никакого ИП у меня не было? Супер. Спасибо.

Ваш статус как ИП не имеет никакого отношения к вашей непредпринимательской жизни, так скажем.

А такой момент еще. Сама сделка была сделана в конце 19 года, буквально за пару дней до нового Года. А деньги за нее на мой счет пришли от банка покупателя 10 января. Это получается мне доход в 19 или 20 год идет? По факту начала регистрации сделки или по факту получения денег? Спасибо.

Любой доход физиков считается полученным в момент получения денежных средств.

1 симпатия

В 2020 год идет, по дате поступления денег

TLBuh прав, если такая квартира одна и действит-но используется исключительно в личных, не предпринимат-ких целей, и в оквэде нет покупки/продажи недвиж-ти. Если же нет, то велик риск того,что налоговики смогут оспорить сей “факт”. :wink: тем более, что и прецеденты уже есть.и тогда ни о каком вычете не может идти и речи.

а какая разница КОГДА, Вам, если квартира не использовалась в предпринимательской деят-ти? вы всё равно с неё 13% заплатите за минусом вычета. и заплатите как физ лицо, а не ип. так что, абсолютно не важно в данном случае когда. если же он платил вам как частнику на р/сч, то это может послужитьдля налоговиков “доказ-вом” того,что квартира якобы использовалась для предпринимат-ких целей, иначе почему деньги упали на р/сч ип? ну а поскольку оч трудно порой у физлица( ип) разделить доходы, какие от ип-шной деят-ти, а какие нет ( я имею ввиду по счетам в банке), то всё зависит от вас, как повезёт и какие аргументы вы найдете в качестве доказ-в вашей точки зрения.

если же он платил вам как частнику на р/сч

Не, он платил не на рч ип, а на мой счет физика в сбере. И то не он платил, а банк который ему ипотеку давал. Я так понял. В договоре продажи было именно перечисление на счет в банке.