Добрый день!
Клиент (физ.лицо) взял ипотеку в 2016г на квартиру в строящемся доме (первичка) по дду и погасил ипотеку в 2020г (цена квартиры 5млн + % по ипот. 760т)
В конце 2020г взял вторую ипотеку тоже в строящейся новостройке (первичка) по дду, погасил в 2022г (цена квартиры 11млн + % по ипот. 220т), после того как погасил ипотеку продал квартиру (за 18,7млн) при этом до продажи квартиры не был клиентом подписан акт приема-передачи квартиры у застройщика (из-за недоделок)
Возникает доход с которого нужно оплатить налог (18,7-11=7,7млн, 13% = 1001млн р)
на основании ст. 220, части 3 пункта 1, мы уменьшаем налоговую базу на 2млн (18,7-11-2, 13% = 741т)
на основании ст. 220, части 4 мы уменьшаем на проценты до 3х млн (18,7-11-2-0,22 (-0,76 по 2кв)= 0,715 (по 1кв) или с учетом 2х кв. (убыток) )
Вопрос:
можно ли уменьшить на проценты по обеим квартирам, либо мне нужно выбрать только 1 квартиру?
Либо могу ли я уменьшить расходы на покупку 2х квартир (18,7-11-5-2) убыток?
Или я ошибаюсь,
в мне надо подать декларацию на продажу квартиры,
и после этого подавать на налоговый вычет по уплаченным %
и нельзя сделать зачет обязательств?
p.s.
в личном кабинете налогоплательщика отсутствует проданная квартира (наверное из-за того что она не была принята в собственность клиентом и не подписан акт приема-пер. кв.), а в договоре дду указан кадастровый № (я не могу узнать кадастровую ст-ть объекта) земельного участка на котором стоят много домов , как быть в этой ситуации?
справочно: клиент брал ипотеку и приобретал квартиры только на себя, не женат и не был женат в период с 2016 по настоящее время, детей нет.
Физлицо никогда не получало имущественный вычет на покупку жилья? Тогда оно может получить его. Но не по проданной квартире, потому что нет акта приема-передачи, поскольку акт приема-передачи необходим для получения вычета. Право собственности не было оформлено. И продавал он явно не квартиру, а переуступал право требования. Поэтому квартиры и нет в ЛК физлица, потому что её еще в принципе нет.
Получить имущественный вычет на можно на покупку первой квартиры, если она уже получена по акту от застройщика.
Физлицо никогда не получало имущ. вычет на покупку жилья
После уточнения, действительно клиент переуступил право требования.
А что по поводу налога на доход который возник после продажи квартиры? прошу так же написать ваш расчёт, желательно с пояснениями
Выяснилось, что клиент взял новую ипотеку (третью) в октябре 22г, и там тоже есть проценты, можно ли на все проценты уплаченные с 1, 2 и 3 ипотек уменьшить налоговую базу (для уменьшения налога после продажи квартиры?)
Поскольку никогда не получался вычет на покупку жилья, то при переуступке права требования на вторую квартиру можно заявить имущественный вычет в виде затрат на покупку этого требования 11 млн. И поскольку расходы налогоплательщика на погашение процентов по ипотечному кредиту фактически направлены им на приобретение имущества, они могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, и уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ ( Письмо Минфина России от 02.04.2019 № 03-04-05/22562).
Т.е. вычет на продажу прав на квартиру будет 11 млн + проценты, уплаченные по ипотеке. Потому что это расходы на покупку продаваемых прав.
Плюс можно заявить имущественный вычет на покупку первой квартиры (2 млн + проценты по ипотеке 760 т).
Итого у нас 18 700 000 - (11 000 000 + 220 000) - (2 000 000 + 760 000) = 4 720 000. Это налоговая база.
Теперь надо разбираться с процентами. Дело в том, что продана не недвижимость, а имущественное право (право требования).
Доходы от переуступки права требования относятся к основной налоговой базе и облагаются по ставке, установленной п. 1 ст. 224 НК РФ (пп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ):
13% - если сумма дохода за налоговый период составляет менее 5 млн руб. или равна 5 млн руб.;
650 тыс. руб. и 15% суммы дохода, превышающей 5 млн руб., - если сумма дохода за налоговый период составляет более 5 млн руб.
Т.е. если у этого физлица были еще доходы, облагаемые НДФЛ в 2022 году, то их надо суммировать с базой 4 720 000 рублей и они могут превысить 5 млн. И с превышения НДФЛ будет считаться по ставке 15%.
Нет. Она же не продается. Можно получить имущественный вычет на её покупку, но он ограничен размером 2 млн. И получить его можно только один раз.
В таком случае надо решать, по какому объекту будет заявляться вычет по ипотечным процентам. Его можно получить только по одному объекту. А размер вычет 3 млн. Поэтому тратить это право на заявление вычета в 760 тыс. по первой квартире не очень разумно. Получится, что 2, 240 млн вычета просто пропадут.
А это роли не играет. Даже если бы она была уже построена.
Можно ли уменьшить базу на нижеуказанные расходы:
-клиент может поискать чеки на ремонт квартиры приобретённой по 1 ипотеке
-А также услуги риелторов (150тр) по продаже квартиры
Максимально возможный имущественный вычет на покупку квартиры - 2 млн. Это на всё, кроме процентов по ипотеке. Никакие чеки на ремонт не помогут.
Услуги риелтеров при переуступке права требования включить нельзя. Они не связаны с приобретением продаваемой квартиры (вернее, права требования на неё).