Добрый день!
Хотел проконсультироваться по возможности оптимизации налога (подача декларации в 1 кв 2021), в связи с продажей части объекта недвижимости, полученного по наследству в 2020 году (право возникло с сентября 2019 года).
В связи с изменениями 2019 года, теперь при продаже объекта недвижимости, полученного по наследству (срок владения менее 3 лет) можно использовать не только вычет в 1 млн, но и фактические расходы наследодателя.
Теперь детали:
в 2010 году был куплен зем участок на двух человек (совместная собственность) за 1,7 млн.
в конце 2019 года скончался один из собственников и по наследству одна доля (1/2) перешла ко второму собственнику и 1/2 к новому собственнику (стали две доли у земельного участка и зарегистрированного дома).
в 2020 году производится продажа объекта (зем участок и дом) по одному общему договору третьей стороне за 2.4 млн руб.
В нашей ситуации первый собственник не подает декларацию за 2020 год, т к дата начала владения - 2010 год (т е более 3 лет).
Новый собственник должен подать декларацию и рассчитать налог для уплаты в бюджет.
Основной вопрос по одному из трех вариантов (см ниже) расчета налоговой базы и налога:
применить налоговый вычет можно в размере 1/2 от 1 млн (т к продажа по 1 общему договору была)
Налоговая база (1) 1,2 млн (2.4/2) - 0,5 млн (1/2) = 0.7 млн * 13% = 91 000 руб
Либо можно использовать первичные расходы наследодателя (1,7 млн). Вот только в каком размере? 1/2 или же в полном объеме?
Налоговая база (2) 1,2 млн (2.4/2) - 0,85 млн (1,7/2) = 0.35 млн * 13% = 45 500 руб
Налоговая база (3) 1,2 млн (2.4/2) - 1,7 млн = 0 млн * 13% = 0 руб
Размер расходов, понесенных в связи с приобретением объекта недвижимости каждым из сособственников, определяется на основании документов, подтверждающих уплату им денежных средств. Если выделить сумму расходов, понесенных конкретным сособственником, невозможно, то общая сумма расходов распределяется пропорционально долям в праве собственности на имущество.
“Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?” "Электронный журнал “Азбука права”, 28.12.2020
То есть третий расчет не верен.
Добрый день!
Спасибо за ответ. Насколько я понимаю возникает вопрос по распределению величины актива на двух собственников, который они получили в совместную собственность.
Полагаю, что такое распределение можно зафиксировать в виде заявления/записки.
Например такого формата -
для распределения налогового вычета доли в приобретенной объекте недвижимости распределяем следующим образом:
собственник 1 - 80%
собственник 2 - 20%.
И подписать и поставить дату.
И тогда применить для расчета налога вариант 2 -
Налоговая база (2) 1,2 млн (2.4/2) - 0,85 млн (1,7/2) = 0.35 млн * 13% = 45 500 руб.
Не можно, а надо. Образец заявления приведен в
<Письмо> ФНС России от 22.11.2012 N ЕД-4-3/19630@ "О направлении информации" - КонсультантПлюс.
Заявление подается в ИФНС вместе с 3-НДФЛ.
Оксана, вот какой момент хотел уточнить. Возможно подскажете.
В данной ситуации интересует следующий момент.
Как я ранее написал, актив был получен получен по наследству.
Тут детально напишу:
было два собственника (родители) - которые купили участок в совместную собственность в 2010 году.
В 2019 году один из собственников скончался и было открыто наследственное дело.
По его результатам и разделу имущества собственниками стали (уже долевая собственность): один из предыдущих собственников и новый собственник (каждый по 50%), т е получается в результате дела были зафиксированы доли.
Затем в 2020 году производится продажа объекта (участок+дом) новыми собственниками в одном общем договоре.
Из всего этого:
Собственник 1 - не оформляет декларацию, т к срок владения более 3 лет (с момента получения первой доли в 2010 году),
Собственник 2 - оформляет декларацию, т к срок владения менее 3 лет (с момента получения наследства).
Как в таком случае быть с оформлением заявления о распределении (переход от совместной собственности к долевой в результате наследства) для оптимизации расчета налога для собственника 2?
Ведь как я понимаю, для применения опции использования понесенных затрат необходимо показать первичный договор кп на первых собственников в совместную собственность.
Я что-то пропустила, что у вас продажа имущества в долевой собственности. Еще вопрос, у вас каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН указан размер доли?
Смотрите, поправки в НК сообщают следующее - Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества…
Тут к сожалению не указано про случаи, когда наследодатель получил объект в долевую или совместную собственность.
В найденных примерах (например - Налоговые вычеты при продаже квартиры или автомобиля, которые были получены в наследство ) в основном ситуация с одним наследодателем и наследником.
Непосредственно в моем случае по результатам завершения наследственно дела и раздела имущества данный объект получили два собственника по 50%. Это конечно указано в выписке.
В таком стандартном варианте (один наследодатель и наследник) применяются данные из первичного договора купли-продажи объекта недвижимости. Что просто и не вызывает вопросов.
Если бы в моем случае наследодатель имел долевую собственность, то стоило бы применить его долю исходя из стоимости всего объекта.
Для моей ситуации это явно не подойдет, так была совместная собственность и тут возможно использовать заявления о разделении долей для вычета. Вот только такой документ сейчас может подписать лишь один из двух предыдущих собственников
Может лучше использовать имущественный вычет 100000р.? Если нижеуказанные условия соблюдаются, то налог выйдет в 26000р.
Письмо ФНС РФ от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@ ( В дополнение к данному документу направлено письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@.):
“Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.”
Т.е. если право собственности на продаваемую квартиру оформлено разными Свидетельствами, тогда, для того, чтобы получить вычет каждому собственнику по 1 000 000 рублей, можно продать квартиру одним договором купли-продажи, но только с выделением в нем каждого продавца, как продавца своей доли.
Оксана, спасибо за совет. Я дополнительно направил в налоговую запрос по этой теме, особенно в части разделения входящих затрат наследодателя. Размещу позже их ответ.
вот так надо.
Вариант №1 невыгодный
Вариант №3 не пойдет, потому что 1,7 - это стоимость всего объекта, а продают 1/2.
Чтобы получить вычет в 1 млн, надо продавать недвижимость двумя договорами - от каждого собственника. А на это покупатель не пойдет. Тем более у них уже дело сделано. Договор 1. И вычет будет делиться пополам, несмотря на то, что первому собственнику он вообще не нужен.
а как иначе? У них же долевая собственность.
Добрый день!
В рамках проведенных изменений, меня интересует возможность показать первичные фактические расходы наследодателя в необходимом размере, т к первое приобретение земельного участка было осуществлено в совместную собственность (а не долевую). Тут полагаю вопрос по оформлению заявления.
В настоящее время жив и здоров второй собственник, к которому после завершения наследственного дела отошла половина участка и дома.
Налоговая пока не ответила, жду ее комментариев.