Недвижимость, продажа

Клерк.Консультации
,
1

С 16 года физическое лицо владеет несколькими объектами недвижимости незавершенного строительства (70% готовности). В 2020 году продал ООО эту незавершенку (все объекты), но ООО не расплатились и объекты по соглашению о расторжения договора вернули физическому лицу в 2023 году. В 2023 году (июль) один незавершенный объект был продан другому физическому лицу. В октябре физическое лицо открыло ИП и в 2024 году решило продать второй объект незавершенного строительства.
Вопрос:

  1. Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ за продажу первого объекта за 2023 год или можно доказать, возможно через суд, что объект не продался в 2020 году и вернулся обратно владельцу, ведь передачи денег не состоялось и доход физическое лицо не получил, соответственно срок владения исчитывается с 2016 года?
  2. Если в 2024 году продать второй объект незавершенного строительства уже будучи ИП (ОКВЭД продажа недвижимости) и также не учесть его в доходах, в связи с тем, что срок владения больше 5 лет, как на это посмотрит налоговая, будут ли претензии с ее стороны?
3

Приветствуем вас, Наталья!

  1. Если физическое лицо не получало никакого дохода, то и не нужно подавать декларацию. К тому же сделка не состялась.

  2. Доходы от реализации ИП недвижимого имущества, в том числе коммерческой недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. ст. 209, 210 НК РФ).

К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя, в частности, офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и торговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи. Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено.

Налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, используемых в предпринимательской деятельности, независимо от срока нахождения в собственности при одновременном соблюдении условий, установленных п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, либо при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 2.1, 3 ст. 217.1 НК РФ). В то же время положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества в виде здания, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина России от 05.03.2022 № 03-04-05/16195).

По общему правилу срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права собственности на него до даты государственной регистрации перехода права собственности на него от налогоплательщика к другому лицу (Письмо Минфина России от 02.03.2020 N 03-04-05/15215).

Налоговая ставка для предпринимателей - налоговых резидентов РФ установлена в следующих пределах (п. 1 ст. 224 НК РФ, Письмо Минфина России от 08.10.2021 N 03-04-07/81767 (направлено Письмом ФНС России от 12.10.2021 N БС-4-11/14449@)):
• 13% - если сумма налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ, за налоговый период составляет менее 5 млн руб. или равна 5 млн руб.;
• 650 тыс. руб. и 15% суммы налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ, превышающей 5 млн руб., - если сумма налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ, за налоговый период составляет более 5 млн руб.

Дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц, - при получении доходов в денежной форме (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

Доходы от реализации недвижимого имущества, признаваемого основным средством, определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью (п. 14 Порядка).

Однако при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, которые ранее использовались индивидуальным предпринимателем и были в собственности менее установленного срока владения, с 1 января 2019 г. можно применить имущественный налоговый вычет.

То, что у вас ОКВЭД связан продаже недвижимости может трактоваться, что это коммерческая деятельность, а значит у вас нет права на льготу. Тут есть риски, тем более у вас это не единственное жилье, а недострой вообще нежилое помещение.