Добрый день! Необходимо ли декларирование в отчетности предприятия по Осно ( как доход) долевое участие предприятия- партнера) в строительстве коммерческого здания , если по Договору долевого участия это предприятие внесло сумму первого взноса? При этом согласно Договору земельный участок приобретён самим застройщиком на своё имя , при завершении об’екта строительством данный замельный участок будет разделён между участниками, отчуждён ( продан), на кадастровые учёт разделённые площади построенного здания будут поставлены на самостоятельный кадастровые учёт каждым новым собственником.
Добрый день.
Денежные средства, поступающие от дольщиков на счета застройщика, учитывают в бухгалтерском учете как полученный аванс (п. п. 3, 12 ПБУ 9/99 “Доходы организации”).
Что касается налогового учета, то В соответствии с абз. 13 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы, относятся средства целевого финансирования, в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Неиспользованные средства, в соответствии с абз. 13 пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы, относятся средства целевого финансирования, в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования.
Неиспользованные средства, полученные в рамках целевого финансирования застройщиком и не возвращенные дольщикам, являются налогооблагаемыми доходами застройщика.
При получении целевого финансирования застройщики на ОСН отражают его в листе 07 налоговой декларации по налогу на прибыль. Указывается при этом код 040.
1 лайк
Застройщик- Водолей- Нк, оникупил земельный участок под весь строящийся об’ект, инвесторы- Макаров и Санников. Будут ли их взносы в строительство являться доходом при налогообложении для Водолей- Нк.
Общество с ограниченной ответственностью «Водолей-НК» , в ** действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Инвестор-1», с одной стороны,
М
С , совместно именуемые в дальнейшем «Инвестор-2»,с другой стороны,
а вместе именуемые **«Участники»,**заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем «Договор» о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Участники, обязуются соединить свои вклады, и совместно действовать без образования юридического лица, в целях строительства объекта: Многофункционального здания(далее по тексту - Объект),который будет возводиться на земельном участке с кадастровым номером № 16:30:010803:4888, общей площадью – 8835 м2, расположенном по адресу: Республика Татарстан, НМР, г.Нижнекамск, и получения в собственность «Инвестором-1» и «Инвестором-2», долей в праве общей долевой собственности данного объекта.
1.2. Земельный участок, с кадастровым номером К№ 16:30:010803:4888, принадлежит Инвестору-1, на праве собственности, согласно записи в Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № 16:30:010803:4888-16/203/202-1 от 21.12.2021 года.
1.3. Строительство здания Объекта по адресу:, осуществляется на основании:
-
Разрешения на строительство № RU16530117-01-07 от 31 января 2022 года, выданного ….
-
Проектной документации, разработанной ООО «РР-Проект» (ИНН 1650367167/КПП 165001001).
1.4. Срок окончания строительства Объекта: IV квартал 2023 года.
2. ВКЛАДЫ УЧАСТНИКОВ
2.1. Инвестор-1 вносит:
-
денежные средства в размере, необходимом для строительства объекта.
-
право на земельный участок.
Указанные денежные средства вносятся Инвестором-1 в соответствии с платежами строительства и с договорами, заключенными Участниками с третьими лицами.
2.2. Инвестор-2 вносит:
- денежные средства, необходимые для строительства объекта, в следующем порядке:
2.2.1. Первоначальныйвзнос в размере 30 000000,00 (тридцатьмиллионов) рублей,внесен Инвестором-2 в день заключения настоящего договора.
2.2.2. Очередной взнос в размере 15 000 000,00 (пятнадцать миллионов) рублей, вносится Инвестором-2, в день предоставления Инвестором-1 Инвестору-2 разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
2.2.3. Окончательныйвзнос,определенный Участниками как разница между окончательной стоимостью инвестирования, определенной Участниками в соответствии с п.2.7.3. Договора, ипервоначальным взносом, очередным взносом в размере 15 000 000,00 (пятнадцать миллионов) рублей и стоимости отделочных работ выполняемыхИнвестором-2 в Помещениях, указанных в п.2.6. Договора, определенной Участниками в размере 780 000,00 (семьсот восемьдесят тысяч) рублей, оплачивается Инвестором-2 в день сдачи документов в Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности.
2.2.4. Указанные денежные средства вносятся Инвестором-2 на расчетный счет Инвестора-1, либо оплачиваются Инвестору-1 любым иным способом, не противоречащим действующему законодательству РФ.
2.3. По соглашению сторон, при необходимости, Участники составляют отдельные соглашения о порядке, сроках и количестве вносимых ими денежных сумм.
2.4. Прочие расходы и затраты, не финансируются Инвестором-2.
2.5. После завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию участники настоящего договора приобретают право долевой собственности на вновь возведенный объект недвижимости в следующих пропорциях:
Инвестор 1 – 7 143/7700 - доли в праве общей долевой собственности;
Инвестор 2 – 557/7700 - доли в праве общей долевой собственности, в долевую собственность.
2.6. Ориентировочная площадь доли объекта 557кв.м., из них: 391 кв.м. - Помещение 1, 130 кв.м.– Помещение 2, 36 кв.м. – Помещение 3 (территория прилегающего коридора), совместно именуемые Помещения. Фактическая площадь доли объекта будет определена на основании данных Бюро технической инвентаризации в соответствии с действующими нормами и правилами, на основании данных БТИ будет рассчитана окончательная площадь объекта и определены пропорции в праве долевой собственности.
2.7. Расчетнаястоимость инвестирования Помещения 1, определена Участниками в размере 120 000,00 (сто двадцать тысяч) рублей за 1 кв.м. и составляет 46 920 000,00 (сорок шесть миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей, расчетная стоимость инвестирования Помещения 2, определена Участниками в размере 90 000,00 (девяносто тысяч) рублей за 1 кв.м. и составляет 11 700 000,00 (одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, расчетная стоимость инвестирования Помещения 3 (территории прилегающего коридора), определена Участниками в размере 60 000,00 (шестьдесят тысяч) рублей за 1 кв.м. и составляет 2 160 000,00 (два миллиона сто шестьдесят тысяч) рублей.
2.7.1. Расчетная стоимость за 1 кв.м. Помещений, указанная в п.2.7. Договора, по договоренности Участников, является окончательной и изменению не подлежит.
2.7.2. Общая предварительная стоимость инвестирования Помещений, указанных в п.2.6. Договора, составляет 60 780 000,00 (шестьдесят миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей.
2.7.3. Окончательная стоимость инвестирования Помещений, указанных в п.2.6. Договора, определяется Участниками, как произведение цены одного квадратного метра Помещений, указанной в п.2.7. Договора, и фактической площади Помещений, определенной кадастровым инженером по окончании строительства здания.
2.8. Земельный участок, на котором будет построен объект, на праве долевой собственности будет принадлежать Участникам пропорционально их долям в Объекте. Право на долю земельного участка будет оформлено на основании отдельного договора после регистрации права собственности на помещения, при этомстоимость доли земельного участка входит в стоимость инвестирования доли на Объект.
2.9. Участники договорились, что Инвестор-2, после оформления права собственности на Помещение № 1, будет осуществлять на принадлежащей ему территории предпринимательскую деятельность по оказанию услуг общественного питания с момента государственной регистрации права собственности до 31.12.2024 г.
3. ВЕДЕНИЕ ОБЩИХ ДЕЛ
Руководство совместной деятельностью и ведение общих дел возлагается на Б. Виктора Витальевича.
В рамках настоящего Договора лицо, указанное в пункте 3.1. настоящего Договора или его законный представитель:
обеспечивает ведение общих дел, вытекающих из настоящего договора;
ведет учет общего имущества участников;
представляет участников по вопросам совместной деятельности в отношениях с другими организациями и гражданами;
контролирует ход строительства, кроме отделочных работ выполняемых Инвестором-2, указанных в п.2.2.2.;
обеспечивает использование средств на цели, указанные в настоящем Договоре;
после ввода объекта в эксплуатацию оформляет право собственности Участников на доли в праве общей долевой собственности на Объект, а так же переход права собственности Инвестору-2 на долю земельного участка, на котором расположен объект;
обеспечивает ввод объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря2023 года;
гарантирует передачу Инвестору-2 электрической мощности 90 кВт.
4. РИСК УБЫТКОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
Участники несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством.
Инвестор-2 не несет риск убытков по данному строительству, поскольку сумма его вклада включает все риски.
4.3. В случае нарушения сроков сдачи объекта в эксплуатацию, указанного в п. 3.2 Инвестор-2 имеет право на расторжение настоящем Договора в одностороннем порядке, письменно уведомив об этом Инвестора за 30 дней. Инвестор-1 возвращает Инвестору-2 сумму инвестирования, а также возмещает убытки в размере официальной ставки, устанавливаемой Центральным Банком России за весь период пользования средствами Инвестора-2, начиная с даты оплаты соответствующих сумм Инвестору-1 по день официального уведомления о расторжении Договора.
5. НЕПРЕОДОЛИМАЯ СИЛА
5.1. Участники освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы. Под непреодолимой силой понимаются обстоятельства, наступившие после заключения настоящего Договора, которые участники не могли предвидеть или избежать разумным образом, в частности, под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются стихийные бедствия, военные действия, массовые беспорядки и другие аналогичные обстоятельства.
6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу - по одному для каждого из участников.
6.2. Расходы по формированию документов необходимых для постановки Объекта на кадастровый учет несет Инвестор-1.
6.3. Расходы по уплате госпошлин за регистрацию права собственности Участники несут самостоятельно.
6.4. К договору прилагается Приложение № 1– Схема расположения помещения (в пределах красной линии), Приложение № 2(1) и Приложение № 2(2) – Технические требования к Помещению 1 и Помещению 2, Приложение № 3 – Схема расположения витражей, рекламных мест на фасаде, приобретаемых помещений, которые являются неотъемлемой частью Договора.
7. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА.
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания настоящего договора и действителен до момента оформления необходимых документов по передаче нежилых помещений в собственность Участников, в соответствии с действующим законодательством РФ.
8. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Инвестор-1:
ООО «Водолей-НК» ,
Инвестор-2:
М ,
.
С ,
Это не договор долевого строительства.
Вопрос передан эксперту по праву.
Приветствую вас, Лана!
-
Настоятельно рекомендую убрать персональные данные - это полные ФИО, можно оставить первую букву фамилии.
-
Ваш договор, скорей всего, должен рассматриваться, как договор простого товарищества (см. гл. 55 ГК РФ), если частные лица, обозначенные как Инвестор-2 и Инвестор-1 извлекают прибыль от строительства коммерческого объекта, то физические лица Инвестор-2 должны быть зарегистрированы как ИП (см. ч. 2 ст. 1041 ГК РФ).
-
В силу ч. 2 и 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 “Об инвестиционной деятельности в РСФСР” инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной, преимущественно конкурсной, основе (в том числе через торги подряда) физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций (Определение Верховного Суда РФ от 16.01.2017 № 305-ЭС16-18486 по делу № А40-40209/2015).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ “Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений” инвестор вправе самостоятельно определять объемы и направления капитальных вложений, а также заключать договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ. -
Также это вполне может быть договор инвестиционного товарищества, который регулируется Федеральным законом от 28.11.2011 № 335-ФЗ (ред. от 02.07.2021) “Об инвестиционном товариществе”, но такие договоры ретируются у нотариуса.
-
Если это договор простого товарищества, то сам факт заключения договора не создает обязательства гос.регистрации. Только если там цели предпринимательские физлица должны быть ИП.
-
Регистрации подлежат сделки с недвижимостью в объем порядке. Например, если передается земля в товарищество, то без регистрации передачи земли договор не исполнен и т.д. После создания здания нужна будет государственная регистрация.
-
Учет и выведение дел ведет один из товарищей, либо они все вместе ведут дела, это должно быть прямо указано в договоре, см. ст. 1044 ГК РФ
При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.
При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.
Также ч. 2 ст. 1043 ГК РФ:
Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц.
Насколько мы поняли, что ведении дел поручено не товарищу - это уже будет нарушением, т.к. закон не предполагает, что это возможно.
От решения, как построено ведение общих дел будет зависеть учет и ответы на ваши вопросы при условии, что мы имеем дело с договором простого товарищества.
хотела дополнить информацию, прошу прощения вчера вылетело совсем из головы. Режим налогообложения Водолей НК застройщика УСН, доходы минус расходы.
Как сами участники трактуют заключённый договор?
Как договор инвестирования, долевого строительства. При этом земельный участок оформлен на 1-го Инвестора ( Водолей), продажа земельного участка будет оформлена 2-му и 3-му инвестору только по завершению строительства. При этом 2-й и 3-й инвестор после покупки части земельного участка, находящегося под построенным зданием, самостоятельно поставить на кадастровый учёт в Росреестре. При этом к Водолей- Нк налоговая инспекция не будем иметь вопросов , а именно: трактовать для целей налогообложения продажу 2-му и 3-му инвесторам их долей согласно вложенным ими денежным средствам?
И, соответственно, требовать от Водолей- Нк оплаты налога Усн от полученных денег от инвесторов как от продажи части здания построенного торгового центра этим инвесторам?
В ГК РФ такого договора нет.
Тем не менее, судебная практика подтверждает, что инвестиционный договор не является отдельным видом договора, предусмотренным ГК РФ, а представляет собой особый правовой режим, установленный Законом № 39-ФЗ, применение которого к классическим договорным отношениям обусловлено осуществлением в их рамках деятельности, являющейся в соответствии с законом инвестиционной (Постановление Восемнадцатого ААС от 18.06.2019 № 18АП-5361/19 (Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2019 № Ф09-6467/19 данное Постановление оставлено без изменения)).
Четкого разграничения инвестиционного договора и договора долевого участия в строительстве или договора совместной деятельности по финансированию строительства в законодательстве нет. Поэтому на практике основным моментом, позволяющим выделить именно предмет инвестиционного договора, является определение в предмете договора целей внесения денежных средств в строительство.
При инвестировании это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (абз. 3 ст. 1 Закона № 39-ФЗ). Именно получение прибыли и использование объектов строительства в целях извлечения прибыли является своеобразным маркером договора инвестирования.
Таким образом, условия о предмете договора инвестирования являются существенными. Следует также обращать внимание на те условия, которые выдвигаются сторонами при заключении инвестиционного договора и являются существенными для каждой из сторон.
С учетом отсутствия четкого определения договора инвестирования, в целях минимизации рисков толкования его иным образом, при составлении инвестиционного договора рекомендуется указать следующие условия:
- информацию о реализуемом инвестиционном проекте;
- описание объекта инвестиций;
- общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта;
- объем и сроки инвестиций;
- формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта;
- ответственность инвестора за нарушение условий договора;
- порядок расторжения инвестиционного договора;
- условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта, и др.
Исходя из предмета вашего договора, это не инвестиционный договор, т.к. нет показателей эффективности (рентабельности, прибыли и т.п.) и цели получения прибыли на инвестиции.
Как мы уже выше писали, в случае если этот документ (договор) попадет в суд, то его будут трактовать, скорей всего, как договор простого товарищества. Но для простого товарищества, вам нужно привести в соответствие текст договора с требованиями ГК РФ.
Есть еще требование к товарищу, который ведет учет, это требование есть в НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 174.1 НК РФ ведение общего учета операций, подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 146 НК РФ, в целях гл. 21 НК РФ возлагается на участника простого товарищества, которым является российская организация либо ИП.
На основании абз. 2 п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности) на участника товарищества возлагаются обязанности плательщика НДС, установленные гл. 21 НК РФ.
Таким образом, участник простого товарищества (например, ИП), применяющий УСН и ведущий общий учет операций, совершаемых в рамках договора простого товарищества, признается плательщиком НДС в отношении операций, осуществляемых по договору простого товарищества и подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 146 НК РФ.
См. также письмо Минфина России от 28.12.2020 № 03-07-14/114708.
Сейчас, как мы поняли, дела ведет Б. Виктор Витальевич (см. 3 раздел) договора, а он не товарищ (т.е. не участник договора как соинвестор), также неясно ИП ли он.
Пока не будут решены эти юридические вопросы, очень сложно говорить о вопросах учета, отчётности и налогообложения. Так как там очень разные варианты получаются, если вы , например, захотите именно инвестиционное товарищество, тогда вам нужно чтобы все были ИП и его регистрируют у нотариуса.
1 лайк
спасибо за подробный ответ
1 лайк