Добрый день! Ситуация: между займодателем (ОСНО) и застройщиком (ОСНО) заключен договор целевого займа, по которому займодатель получит возврат займа и получение маржи (процентов)за счет выручки застройщика. Выручку застройщик получит после ввода МКД в эксплуатацию, то есть спустя 2 года. Вопрос: в какой момент займодатель должен учитывать процентные доходы для налогового и бухгалтерского учета: единовременно после предоставления расчетов от застройщика или равномерно в течение действия договора займа?
Добрый день!
Для налога на прибыль и в бухучете проценты по выданным займам начисляйте на последнее число каждого месяца и на дату возврата. День передачи денег не учитывайте, день возврата - учитывайте. Дата уплаты процентов значения не имеет (ст. 271 НК, п. 16 ПБУ 9/99).
Александр, как посчитать ежемесячные проценты, учитывая, что сумма полученных доходов будет известна только по результатам строительства, то есть спустя 2 года?
А какая процентная ставка у Вашего займа?
Нет процентной ставки! По результатам строительства получит прибыль
Тогда, грубо говоря, у Вас не заем, а инвестиции. Смысл займа состоит в том, что Вы получаете свой процент независимо от того, получит заемщик какой-то доход или нет. Вы же не используете исламский банкинг, верно?
Мы не используем исламский банкинг. У нас инвестиционный договор на условиях возвратности, то есть по итогам инвестиционного проекта должен произойти возврат инвестиций в полном объеме и прибыли. Именно условия возвратности меня заставляют трактовать такой договор, как договор инвестиционного займа. Я хочу разобраться, как правильно учесть операции по такому договору у застройщика, и нужно ли инвестору учитывать в доходах %% по этому договору весь период его действия
Добрый день.
Для корректного ответа эксперта нужен текст из договора. Хотя бы о предмете договора.
Спасибо, что уточнили вопрос. Как таковой, договор инвестиционного займа в ГК отсутствует. Хотя на практике такое применяют, потому что составлять смешанные договора не запрещено.
Так как особенностей инвестиционного займа в ГК нет, к нему надо применять правила обычного займа. У нас есть два вида займа - с процентами и без. Раз у Вас в договоре проценты как таковые не предусмотрены, фактически Ваш заем является беспроцентным. А доход будете отражать тогда, когда он у Вас появится - то есть после распределения суммы прибыли. Вы не можете распределять доход в течение действия договора, так как, в отличие от обычного процентного договора займа, не знаете суммы дохода.
То есть п.2 ст. 271 НУ РФ в данном случае не применяем?
п.2. ст. 271 НК РФ " По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов."
Вы же не знаете, какой у Вас будет доход. Что Вы можете распределить?
Александр, так в 271 статье НК и написано о доходе, который мы еще не знаем) Вы уверены ,что дали верный ответ?
Чтобы что-то распределить, надо знать сумму дохода. Вы её не знаете и не факт, что доход будет вообще. Вы не можете применить п.2 ст.271 НК при всем желании, ввиду отсутствия дохода.
Согласно статье 41 НК РФ, доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
У вас нет на данный момент экономической выгоды и нет возможности её оценить.
И пункт 2 не про доход, которого вы еще не знаете, а про доходы, относящиеся к нескольким отчетным (налоговым) периодам и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.