Предварительный договор на строительтво арендованного имущестава

Клерк.Консультации
, ,
1

Доброе утро! Заключили предварительный договор об долгосрочной аренды в виде авансового платежа будущему арендодателю на постройку здания (цеха) для нас. Разделили на этапы строительства, по которым мы частями перечисляем деньги.
Вопрос: Не будет ли это трактоваться как безвозмездная передача денег аффилированной компании? Так как на данный момент она не сдала нам работу, которая должна быть уже произведена?
Есть в договоре срок сдачи объекта и возможность истребовать обратно ДС и штрафы за неисполнение, но там вроде как имеем право, а не обязаны.
Стоит ли в договоре прописать % за использование уже данных средств и далее до сдачи объекта, которые пойдут на увеличение стоимости самого ОС.

С Уважением
Артамонова Ю.А.

3

Приветствую вас, Юлия!

Если деньги передавались в рамках договорных отношений, то нет, обычно договора строительства могут длится много лет. А там что между компаниями есть взаимозависимость (например, родственники, одни и те же руководителя, участники (учредители) ООО)?

Только этот договор есть? Он регистрировался? Какой там срок заключения основного договора? Это, кстати, существенное условия предварительных договоров.

На каком основании передавались деньги? На основании предварительного договора или нет? Если нет таких условий и не выполнены встреченные обязательства, нет договора, или предварительный договор уже не действует, т.к. не был заключен основной договор, можно подавать иск о неосновательно обогащении. Плюс таких исков в том, что истец тут должен только доказать, что он деньги перечислил или передал, а вот законном их удерживания у себя должен доказывать ответчик. Там, конечно, много формальностей (претензия, госпошлина и т.д.), лучше пригласить юриста.

В рамках такого иска можно требовать не просто возврат денег, но и компенсацию убытков или во всяком случае неустойки по ст. 395 ГК РФ.

Лучше все и как можно подробней и больше включать в договор, чтобы исключить все недоразумения и прописывать в договоре штрафы и пени причем большие, чем по ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, вы правы в том, что можно учесть в бухучете, без договора и актов - это почти невозможно.

1 лайк
4

Добрый день!
1 Пояснение : Взаимозависимость просматривается через бывших сотрудников главного бенефициара, на них оформлена компания (абсолютно действующая), ИФНС об этом знает и довольно часто камералит в связи с этим.
2 Пояснение : Предварительный договор, государственной регистрации не подлежит, так нам сказал юрист (нет предмета регистрации, то есть здания), суммы внесенный по предварительному договору в будущем пойдут на покрытие расходов, начисленных на постоянную и переменную части арендной платы, постоянная уже зафиксирована сейчас и также прописали, что на срок аренды (10 лет) сумма за квадратный метр неизменна на весь оговоренный срок и мы имеем приоритет при дальнейшей сдаче нежилого помещения по истечении зарегистрированного срока.
3 Пояснение: Деньги переводили с назначением платежа по предварительному договору аренды № и дата соответственно. По возврату денег нам не очень интересно, так как компания “дружественная”, интересуют только налоговые риски.
4 Пояснение: То есть % за пользование выданными деньгами не начислять (это лишнее)? Достаточно ужесточить размеров штрафов и пеней?

С Уважением
Артамонова Ю.А.

5

Спасибо за пояснения.

Это положение предусмотрено предварительным договором??? Или деньги вносились на другом основании, например, по письмам?

Не знаю, но тут отношения больше похожи на договор простого товарищества. Фактически деньги направляются как инвестиции, а “на бумаге” что именно сейчас там?

Сдача в аренду когда конкретно? Предварительный договор имеет дату заключения основанного договора, что это за основной договор, договор аренды?

По ч. 4 ст. 429 ГК РФ если срок заключения осинового договора не указан, то основной договор должен быть заключён в течение 1 года.

Но у вас же тут строительство???

Ответить невозможно, т.к. неясна правовая природа правовых отношений. Как вы сейчас пояснили получается, что трактовать можно как угодно. Конечно, это будет очень привлекательно для ФНС, можно что угодно предъявить. Т.е. тут очень просто, если у вас нет надлежащих договоров, а есть некий предварительный договор - его могут признать фиктивным или притворным и т.д.

Нам кажется, что тут даже есть большие риски со стороны 3-х лиц, чем от ФНС, да и санкции (штрафы, пени) 10-й вопрос. У меня например, сразу возникает вопрос, чья там земля, на кого оформлена, было ли межевание, поставлено ли все на кадастровый учет, каковы виды разрешенного использования земли? Когда и кем был архитектурный проект создан, было ли получено разрешение на строительство? Что с коммуникациями?

Здание 3 и более этажа, более 1500 кв.м., либо там будут производство чего-то опасного, либо будут жилье? Если это так, то там согласно ст. 49 Градостроительного кодекса РФ проект должен проходить экспертизу.

Компании застройщик, заказчик должен быть членами соответствующих СРО и иметь допуски на проведение работ, либо нужно будет нанимать соответствующих специалистов, это всё просчитано?

Также там могут быть разные условия санитарных норм и правил, различных отступов и т.д. Если вы будете вкладывать средства в объект, который не будет соответствовать СНиПам, стандартам, градостроительным и землеустроительных нормам и правилам, не будет необходимых согласований, то инвестиции могут просто исчезнуть, причем так, что даже вернуть их нельзя будет.

Если все это не оформлено или “в процессе”, то например, и есть только предварительный договор, если собственник земли муниципальное образование, например, то оно может признать здание самозастроя через суд (такие иски рассматриваются в месячный срок, см. п. 2 ст. 154 ГПК РФ, абц. 2 п. 1 ст. 152 АПК РФ) и обратить в свою собственность, потребовать сноса и т.д. Это очень маленький срок, если есть только предварительный договор, собрать за месяц документы, их оформить и представить суду в виде доказательств просто нереально, если вы заранее не создадите нужных договоров, актов, ТУ, заключений не будет, проекта, разрешений, согласований и т.д.

Если не решены вопросы границ, также могут быть притязания. Это колоссальные риски, если их не иметь в виду, и не прописывать в многочисленных договорах, то все вложения могут просто так или иначе пропасть.

В нашей практике бывали случаи, когда один сосед-пенсионер останавливал всю стройку, только потому, что заранее строительная компания и собственники земли и не получили необходимого пакета документов и не провели согласования, в соответствующих случаях публичных слушаний (см. например ст. 5.1 Градостроительского кодекса РФ).

6

Добрый день! Спасибо за такую доскональность в ответах и Ваших вопросах. Очень жду комментариев.
1 Пояснение: Деньги вносились и будут вноситься по предварительному договору аренды, в договоре прописано, что данные суммы пойдут в зачёт (в будущем) на арендные платежи и обязывают застройщика заключить с нами, после постройки здания долгосрочный договор, срок сдачи до 31.07.2023 г. После этой даты заключается основной договор аренды на 10 лет.

Простое товарищество не подойдет, так как главный бенефициар хочет извлекать прибыль единолично от сдачи нежилого помещения промышленного назначения и не иметь сособственника.

Пояснения 2: Ваша цитата: «По ч. 4 ст. 429 ГК РФ если срок заключения основного договора не указан, то основной договор должен быть заключён в течение 1 года.». Срок указан, но я уверена, что к следующему году они не успеют (возможно к концу года), и основной договор не будет заключен. Можем ли пролонгировать его? И как поступать, если больше года будет стройка? Деньги (для нас) большие 50 млн.

Пояснение 3: Здание планируется одноэтажное не более 1 500 кв.м., будет цех по производству косметической продукции, это не опасное производство, нам даже по экологии дали 4 класс. В этом случае нам нужна экспертиза?

Пояснения 4: Компания застройщик имеет разрешение на строительство этого здания, также владеет землей, на которой оно будет проводиться. Для застройки привлекаются 3-и лица, имеющие СРО, потом объект будет сдаваться по всем правилам и ставиться на учет в Росреестр, тут чисто). Все коммуникации (тепло, вода свет), а иначе инженерный сети, проводит застройщик, это прописано в договоре.

Если застройщик не выполнит условие, по которым он получил разрешение, то не сможет ввести объект в эксплуатацию, а это в его планы не входит.

Поэтому интересуют налоговые риски, я с Вами полностью согласна, что это очень привлекательно для ИФНС, тем более мы на контроле у них (((.

Вопрос какими документами и формулировками обезопасить себя при камеральной или выездной проверке, чтобы это не выглядело как вывод денег из подконтрольной организации? Тем более эта сделка реальна, мы реально вкладываем, чтобы потом снимать за небольшую плату 10 лет и иметь приоритет в будущем.

С Уважением

Артамонова Ю.А.

1 лайк
7

Почему вы только об одном договоре написали, нужно все договоры описывать, чтобы вам ответить.
Нельзя, не видя, всего, тут что-то посоветовать, даже примерно.

Простите, а суммы там какие по всем предприятиям, какие обороты по году или по 3 годам (можно не точно, просто порядок)? Вы просчитывали предъявление претензий в рамках ст. 54.1 НК РФ (дробление)? Там же бывает, что при уголовных претензиях бухгалтера тоже привлекают.

У других участников, какие обороты?

Если не товарищество, тогда тут подряды напрашиваются или договоры инвестирования, долевого строительства (это не физлица, а долевое между юр.лицами и ИП).

Можно, только нужно переписку разную подкладывать, причем со ссылками на разные инстанции, которые вами не контролируются, иначе очень подозрительно все выглядит и нереалистично, т.к. вот идет стройка, а предварительный договор не про стройку, а про аренду, которая не понятно когда будет.

Можно, конечно, срок поставить и 5 лет и 10 лет, но тогда будет сложно деловую цель объяснять и экономическую целесообразность.

Если все время пролонгировать предварительный договор, то объяснить деловую цель будет весьма сложно, зато ФНС будет легко доказать, что здесь речь идет в этой сделке только про минимизацию налогов.

8

Если я не превысила лимит Вашего терпения) то продолжаю
Пояснения 1: Ниже текст предмета договора
1.1. Стороны обязуются в будущем заключить договор аренды 1-этажного производственно-складского здания (далее именуемый «Основной договор») общей площадью 1 470 (одна тысяча четыреста семьдесят) кв. м, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданиями и сооружениями производственного назначения, под подъездными путями, с кадастровым номером , (далее «Производственно-складское здание»), для использования арендуемого нежилого помещения под производство косметических средств и их складирования.

Основной договор подлежит заключению Сторонами в течение 10 (десяти) календарных дней с момента совершения Арендодателем последнего из нижеперечисленных действий:

а) Строительство Производственно-складского здания, общей площадью 1470 кв. м., по адресу: такому то , согласно Разрешения на строительство от дата и номер.

б) Получение в Министерстве жилищной политики Московской области разрешения на ввод в эксплуатацию Производственно-складского здания.

в) Внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности Производственно-складского здания на имя Арендодателя.

1.2. Строительство Производственно-складского здания будет осуществляться Арендодателем согласно графику по внесению авансов по арендной плате Арендатором (Приложение №1). В случае оплаты арендной платы Арендатором не в указанный срок графика по внесению арендной платы (Приложение 1), срок заключения основного договора Производственно-складского здания может быть соразмерно продлен.

В случае невыполнения Арендодателем предусмотренных работ по строительству Производственно-складского здания согласно графику, Арендатор имеет право оплачивать следующий этап, определенный графиком, только после выполнения предыдущего этапа выполненных работ, определенного графиком, по строительству Производственно-складского здания.

1.3. Арендодатель обязуется выполнить все возложенные на него обязанности, перечисленные в п. 1.1. настоящего предварительного договора, до «31» июля 2023 года.

1.4. Арендатор с момента подписания настоящего предварительного договора, обязуется исполнять график по внесению авансов по арендной плате (Приложение №1) за Производственно-складское здание).

1.5. Стороны согласовали проект Основного договора (Приложение №2), который будет подписан сторонами после исполнения всех возложенных на них обязательств.

1.6. Стороны договорились установить следующий срок действия Основного договора: 10 (десять) лет с даты его подписания Сторонами, с правом преимущественного продления на следующий срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ Основной договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента её осуществления. Расходы по государственной регистрации Основного договора несет Арендатор.

1.7. Арендатор имеет право сдавать нежилое помещение или часть нежилого помещения в субаренду без согласия Арендодателя.

1.8. После расторжения договора по любым основания, в том числе по истечению срока его действия Арендатор возвращает Производственно-складское здание в том состоянии в котором его принимал, с учетом его естественного износа.
Пояснения 2: Более 1 миллиарда при суммировании двух компаний, но это надо доказывать мы реально действующая под своим зарегистрированным товарным знаком компания, территориально находимся в разных регионах, штатом не пересекаемся (кроме двух человек), а у нас их работает 98.
Пояснение 3: Если не делать предварительный договор, а сделать договор займа на стройку процентный конечно же, а в дальнейшем сделать взаимозачет. Так может быть будет более утвердительным.

С Уважением
Артамонова Ю.А.

9

Двоих более чем достаточно. бывает, кто они по должности? Там случайно нет, УСН, ПСН или других специальных налоговых режимов? При таких оборотах сложно будет защититься от обвинения о “дроблении”, если есть спецрежим или еще один из 17 признаков.

Это еще хуже, а чем плох договор инвестирования?

10

Пояснение 1: Учредитель и генеральный директор
Пояснение 2: Можно и его

С Уважением
Артамонова Ю.А.

11

Ну это классика, причем тут и бухгалтер сильно очень рискует.

Вs про спецрежимы так и не ответили?

12

Доброе утро!
Я понимаю, что скорее всего Вы порекомендуете, с этими вопросами, обратиться к юристу, но если есть, что сказать буду очень благодарна.
Спецрежимов нет, все компании на ОСНО.
Если я правильно поняла Ваш совет это инвестиционный проект?
По сути инвестиция это продажи доли, разделение контроля над получением прибыли с головной компанией. Прописываем ли в договоре, что будем сами пользоваться нежилым строением? И входим ли в долю компании на уровне учредительных документов?
И самое главное кто по итогу будет являться собственником при таком виде сделки?
Ведь условием является конкретно раздел прибыли до тех пор пока, например инвестиция не будет возвращена. То есть мы становимся сособственником будущих прибылей, а не недвижимости?
И можно ли описать возврат вложенных средств за счет аренды этого строения. Значит ли это, что возвратом инвестиции будет лишь часть (прибыльная) от постоянной арендной платы, которую необходимо четко фиксировать и вести калькуляцию расходов по ней.
И не будет ли это также выглядеть, что одна по сути компания делит выручку со своей)? И в этом скрыта, возможно, та же опасность аффилированной сделки, что и выделение денег для стройки в счет будущих арендных платежей?
Есть один нюанс в 2020 г компания главного бенефициара дала нам займ, осталось выплатить около 3 млн. И при этом мы делаем инвестиции в него, может датой перечисления денег Застройщику произвести взаимозачет задолженностей?

И отдельно хотела спросить так как Вы не один раз уже говорите про риски главного бухгалтера, я, по закону ничего не нарушаю, фиктивной сделки нет, цех строится реально под нужды нашей компании, мы хорошо стартанули в этом году. Вопрос только в ее корректной формулировке, я чего то не вижу?

С Уважением
Артамонова Ю.А.

1 лайк
13

Тут больше нужен аудитор.

Мы как консультанты не можем давать однозначных советов, т.к. у нас нет необходимой полноты информации. Вы сами принимаете решения, наша экспертиза в том, что посмотреть требования законодательства и типичные рисков в подобных ситуациях.

Не обязательно, в том-то и дело, что инвестиционные договоры могут быть очень разными, можно и собственность получить на вложенное, можно прибыль, можно вообще никаких новых ООО не создавать или создать на время реализации проекта.

Да, лучше до реализации этих проектов, “вчера” сделать это.

Мы выше писали про дробление, с вашими предприятиями понятно, что они на ОСНО, а строители, монтажники? Там же наверняка есть самозанятые, на УСН, на ПСН и проч., если вообще неоформленные, либо иностранцы вне квот или без разрешений. Мы пишем лишь о том, что стройка - один из самых рискованных бизнесов в сфере налогового контроля. Если там вот какой-то ИП занимается обналичиваем денег регулярно, для вас, даже через 2 или 3 фирмы-посредника есть риск получения претензий по дроблению. А там ситуация такова, что все это объединяется и доначисляется налоги, штрафы, пени. Все, конечно, нужно считать, но, как минимум, нужно проверить все счета, банки, самозанятых (они все ИП???) и т.д. При дроблении обычно ФНС работает с СК РФ, там обвинения по статьям УК РФ, предусматривающих тяготеющие обстоятельства - группа лиц, обычно включают не только руководителей, но и бухгалтеров. При тяжких, вообще вы обязаны даже письменно сообщить в правоохранительные органы о готовящемся преступлении, в противном случае вы соучастник и несете такую же ответственность, что руководители. И вот на этом фоне, подумайте, пожалуйста, еще раз все ли ИП и самозанятые там верно оформлены и проверены?

1 лайк
14

Добрый день! Информацию к сведению получила и буду обсуждать с руководством.
Если мы оформляем это инвестицией то должна ли наша компания контролировать легитимность третьих лиц привлеченных для реализации проекта? Несем ли мы на равне с Заемщиком ответственность за какие либо нарушения в ходе строительства?
На данный момент все организации и ИП являются реально действующими подрядчиками, но есть ли у них разрешения, СРО и т.д. нам неизвестно. Нужно ли нам это запрашивать у партнера?

С Уважением
Артамонова Ю.А.

1 лайк
15

Приветствую вас, Юлия!

Смотря какие нарушения будут, если будут там снятия со счетов регулярное наличных, каким-либо ИП или самозанятым, либо разовый платеж на фирму в черных списках, ваше предприятие, как плательщик НДС вполне имеет серьёзный риск тоже.
Есть, конечно, и иные нарушения, которые могут быть, но публиковать такой список не хватит ни времени, ни сил, поэтому сосредоточимся на том, что мы можем контролировать и исправить.

Тотально бы мы бы не стали все эти документы требовать, конечно, испрашивать все эти документы и иметь копии (лучше что-то вообще не знать!), а вот обязать вторую сторону их иметь и предъявлять выборочно или по запросу, нужно и лучше это всё прописать в договоре (можно какие-либо регулярные отчеты, там раз в квартал).
И опять-таки у вас, например, банк или ФНС могут запросить какой-то документ, а у вас в договоре будет, что вам обязаны тут же предоставить заверенную копию и что если не предоставляют, то там такой-то штраф. Тогда вам будет легко различным органам пояснять, что вот документ у них, они не дали, мы штраф, т.е. предприняли все, что могли.

Это, конечно, лучше, чем вам напишут запрос, а вы не будете иметь возможностей.

Мы надеемся, что вас услышат. Иллюзии, что есть «абсолютно чистые» фирмы в России нужно изживать, такого просто нет, во всяком случае мы не встречали и это не зависит ни от оборотов, ни от сфер.

1 лайк
17

Добрый день! Огромное спасибо!

С Уважением
Артамонова Ю.А.

1 лайк