Переход на ФСБУ 6/2020

Добрый день.
В связи с переходом на ФСБУ 6/2020 возникает ряд вопросов, пожалуйста, помогите их разрешить.
У предприятия в собственности много объектов ОС, в том числе здание площадью 15000м.кв. из них:
13500 м.кв. сдается в аренду;
200м.кв. используется для деятельности кафе, находящегося на балансе предприятия;
1300м.кв. - используются для собственных нужд предприятия.
Это здание представляет собой складской комплекс со складскими, офисными и подсобными помещениями, разной площади и состояния, числится в учете как одна единица, один инвентарный номер.
Возникли вопросы по учету этого здания:

  1. Обязательно ли учитывать его как инвестиционную недвижимость, или по состоянию на 01.01.2022г. разделить его на 2 части, и как это сделать? По площади? Но как распределить стоимость?
  2. Если будет принято решение не переоценять основные средства на основании п. 13 ФСБУ 6/2020, я могу также не переоценять и инвестиционную недвижимость? Читала, в том числе на Клерке, статьи о том, что инвестиционную недвижимость необходимо учитывать по справедливой стоимости, то есть переоценивать, но не могу найти подтверждений этому. П. 21, 28 ФСБУ скорее подтверждают, что я могу не переоценять инвестиционную недвижимость, и продолжать начислять по ней амортизацию. Или я не права?
  3. Как определить ликвидационную стоимость по такому комплексу на 1 января 2022? Ликвидировать и продавать его никто не собирается, использовать будут еще лет …цать, поддерживая в нормальном состоянии ремонтами. Можем ли мы комиссией на предприятии, без привлечения сторонних оценщиков, установить ликвидационную стоимость равной 0, на основании п. 31 ФСБУ?
  4. Если предприятие примет решение не переоценивать ОС, то на 1.01.22 мне нужно:
  • установить критерий существенности, - нужно ли его обосновывать его величину, если я захочу установить например 200т.р.?
  • пересмотреть ОС, списать те, у которых первоначальная стоимость ниже установленного критерия. Сравниваем критерий с первоначальной стоимостью или с остаточной на 01.01.2022г. ?
  • пересмотреть оставшиеся ОС, скорректировать сроки полезного использования, установить ликвидационную стоимость, пересчитать амортизацию на 01.01.2022, скорректировать ее через 84 счет. Если ОС полностью самортизировано - получается я “сторнирую” по нему амортизацию, устанавливая новый срок полезного использования? Первоначальную стоимость при этом не менять, определить новую балансовую (бывшую остаточную) стоимость, продолжить начислять амортизацию исходя из новых элементов.
    Порядок дествий в целом такой?
  1. Если предприятие не переоценяет ОС, то может получиться так, что при расчете (тесте) на обесценение, первоначальная и балансовая стоимость будет значительно ниже стоимости определенной по п. 38 ФСБУ. Нужно ли в таком случае дооценять ОС, или согласно этого пункта просто производится сравнение и если балансовая стоимость ОС не выше расчитанной - значит нет и убытков, связанных с обесценением и в учете ничего отражать не нужно?
  2. Если предприятие примет решение учитывать ОС по переоцененной стоимости, как ее определить, если есть достаточно большое число ОС, в совокупности представляющих собой большой складской комплекс: склады, гаражи, котельные, трансформаторы, генераторы, заборы, кабельные линии, подъездные пути и т.п. Обязательно ли привлечение для такой оценки сторонних специалистов, или мы можем сождать свою комиссию и установить переоцененную стоимость, и как обосновать установленную величину. В данном случае волнует налог на имущество, как ФНС отнесется к таким переоценкам, как будет проверять расчет?
    Вопросов много, заранее благодарна за помощь.
1 симпатия

здравствуйте! отвечаю по частям.

  1. Обязательно ли учитывать его как инвестиционную недвижимость, или по состоянию на 01.01.2022г. разделить его на 2 части, и как это сделать? По площади? Но как распределить стоимость?
    Инвестиционная недвижимость - недвижимость для сдачи в аренду или для получения дохода от прироста ее стоимости. Ее принадлежность к таковой будет определяться договорами аренды. Та площадь, которая сдается аренду, и будет инвестиционной.
  1. Переоценка инвестиционной недвижимости обязательно проводить на каждую отчетную дату (в т.ч. на дату промежуточной отчетности). (п. 21 ФСБУ 6/2020, Информационное сообщение Минфина России от 03.11.2020 N ИС-учет-29). В п. 28 Стандарта указание, что не подлежит амортизации инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости. У вас она всегда будет по переоцененной стоимости. Переоцененная стоимость доводится до справедливой стоимости. Справедливая стоимость ОС определяется в порядке, предусмотренном МСФО (IFRS) 13 “Оценка справедливой стоимости” (п. 13 ФСБУ 26/2020, п. 15 ФСБУ 6/2020, п. 14 ФСБУ 5/2019). Она является оценкой, основанной на рыночных данных, но не обязательно наблюдаемой на рынке. Она может определяться расчетным путем с использованием рыночного, затратного или доходного подхода (п. п. 2, 3, 9, 21, 24 МСФО (IFRS) 13 “Оценка справедливой стоимости”), например, по результатам оценки независимым оценщиком.Рыночная и справедливая стоимость могут отличаться. Справедливая стоимость - стоимость, по которой независимые и информированные стороны могут приобрести активы/погасить обязательства. Справедливая и рыночная стоимости совпадают с величиной рыночной стоимости при наличии активного рынка (у вас, скорее всего, активный рынок).

Спасибо за ответы. Но хотелось бы уточнить - Я понимаю, что площадь. которая сдается в аренду по сути - инвестиционная. Но затруднение в определении ее стоимости. Есть стоимость здания, в здании (я нарочно постаралась описать) есть складские помещение, со стеллажами и без. высотой 3 метра и 6 метров, есть офисы. около 100 кабинетов, разной площади, есть кафе, зарядные, подстанция и пр. - Как распределить стоимость здания - пропорционально площади, несмотря на то что все помещения разные по качеству и должны бы быть разными и по цене. По крайней мере арендный ставки у них разные.
И все это здание - один объект с одним инвентарным номером - у меня в учете появится два основных средства, с одним свидетельством о праве собственности?

Спасибо. Но, я читаю ФСБУ 6/2020:
п. 13: Объект основных средств оценивается одним из способов:
а. - по первоначальной
б. - по переоцененной.
п. 21. Организация, принявшая решение оценивать инвестиционную недвижимость по переоцененной стоимости…
Значит я могу принять решение переоценивать, а могу и не принимать такое решение и учитывать по переоцененной стоимости.
п. 28 - не подлежит амортизации инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости…
Не нахожу конкретного пункта, который обязывает проводить переоценку инвестиционной недвижимости. Как я понимаю, я могу в учетной политике написать: на основании п. 13 ФСБУ 6/2020 основные средства. в том числе инвестиционную недвижимость учитывать по первоначальной стоимости - и всё, никаких переоценок?

  1. Ликвидационная стоимость (ЛС) - это доход от выбытия основного средства за минусом предполагаемых затрат. ЛС = 0, если:
    в конце СПИ поступления от выбытия ОС не ожидаются (в т.ч. от продажи материальных ценностей);
    ожидаемая сумма поступлений несущественна;
    ожидаемая сумма поступлений не м.б. определена.
    ЛС старого здания может быть равна 0, если остался один фундамент - кирпичи, и их не продать. В остальных случаях, ЛС больше 0.

Ольга, если по первоначальной, без начисления амортизации, то обязательна проверка на обесценение

1 симпатия

Единицей учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект основных средств со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций, или обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенный для выполнения определенной работы. Комплексом конструктивно сочлененных предметов считается один или несколько предметов одного или разного назначения, имеющие общие приспособления и принадлежности, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый входящий в комплекс предмет может выполнять свои функции только в составе комплекса, а не самостоятельно. При наличии у одного объекта основных средств нескольких частей, стоимость и сроки полезного использования которых существенно отличаются от стоимости и срока полезного использования объекта в целом, каждая такая часть признается самостоятельным инвентарным объектом.
Вы можете принять решение и разделить данный объект на группы. Группа ОС - совокупность объектов основных средств одного вида, объединенных исходя из сходного характера их использования. Вы то что хотите, как видите? Весь объект сдается или частично?

Уж извините меня, но я описала и здание, и сколько метров как используется. Но если вы уточняете - вы наверное мои вопросы не читали? Я их вроде достаточно четко сформулировала, и хотела получить такие же четкие ответы, а получила теоретические блоки определений. :frowning:
В IAS 40 помимо 32-го пункта есть и 53 - это по поводу необходимости справедливой оценки.
Ликвидационная стоимость может равняться 0, если не может быть четко определена, если не существенна - теорию вы написали, а я как раз и спрашивала - КАК мне оценить “ту груду кирпича, оставшуюся от фундамента развалившегося здания через 30 или 50 лет”?
При обесценении реальная (обесценившая) стоимость сравнивается с балансовой, следовательно, если не проводить переоценку - убытки от обесценения маловероятны :confused:
Если ваши дальнейшие ответы будут в таком же стиле, вы лучше не отвечайте совсем, ладно? Спасибо за внимание.

Ольга, понимаете, вы задали вопросы, на которые правильных или неправильных ответов нет ни у кого. Минфин не давал никаких официальных разъяснений. А кроме него никто не может ответить как сделать правильно. Тем более в такой ситуации, как у вас.
Елена пытается вам помочь. Предложить других консультантов мы не можем, потому что ответы будут такими же. Сейчас любой консультант или аудитор может высказать только лично свое мнение. Если оно у него есть.

Ольга, Вы применяете ФСБУ 6/2020 с отчетности за 2021г?
4.1. Информация является существенной, если обоснованно ожидается, что ее пропуск, искажение или маскировка может повлиять на решения основных пользователей финансовой отчётности общего назначения, вынесенные на основании такой финансовой отчётности, представляющей финансовую информацию об определенной отчитывающейся организации.

Понятие «маскировка» информации:

  1. В принципе «необходимо и достаточно» отвечает за критерий необходимости.
  2. Информация о существенной статье, операции и ином событии замаскирована, если воспринимается как пропущенная или искаженная:

используемые формулировки расплывчаты и неоднозначны;

информация рассредоточена по отчетности;

несхожие меду собой статьи, операции и иные события некорректно агрегированы;

схожие статьи, операции и иные события некорректно дезагрегированы;

существенная информация скрывается за несущественной так, что первую невозможно отличить от второй.

Уровень существенности Вы определяете самостоятельно.

4.2. Обязательно применение ПБУ 6/2020 с отчётности за 2022 (Приказ МФ РФ №204н от 17.09.2020 г.). В отчетности за 2022г. Вы отразите переходные положения, а именно:

Изменение УП в общем случае признается ретроспективно. Если в УП ничего дополнительно не отражено, то, все 3 отчетные даты, а именно 31.12.22, 31.12.21, 31.12.20, пересчитываются, а также 2 сопоставимые даты в ОФР и всех формах отчетности. Проверяем все активы на обесценение.

Дополнительно нам установлено право модифицированного ретроспективного пересчета, если указать в УП. Тогда можно не пересчитывать сравнительные показатели за период, предшествующий предыдущему (т.е. на 31.12.20)

«Упрощенцы» могут применять стандарт перспективно.

Ольга , вопрос про переходные положения в отношении комплекса зданий? или что то другое?

В отношении привлечения специалистов отвечу чуть позже. В отношении единицы ОС я ответила чуть ранее.

В отношении налога на имущество: Налоговую базу по налогу на имущество можно считать двумя способами: по среднегодовой стоимости и по кадастровой стоимости. . По среднегодовой стоимости можно рассчитать недвижимость, которая не подпадает под кадастровое налогообложение. Налог рассчитывается среднегодовой стоимости недвижимого имущества и ставке налога.
Положения МСФО введены Приказом МФ РФ №204н от 17.09.2020 г., налоговая будет соблюдать законодательство. Пока дополнительных разъяснений и практики нет.

Ольга, пока практики нет от слова совсем. Одна теория. Я вам только смогу опять же теоретически ответить позже, кто может оценивать. В МСФО правил меньше, чем в российском бухучете. Мы переходим от работы по правилам к работе по принципам - главный принцип, чтоб в компании была организована и соблюдалась СВК, чтоб компания стремилась больше показывать убытки чем доходы.

Самое смешное, что мне хорошо и четко простой пользователь ответил в личные сообщения - где то развеял сомнения, где то их добавил, где то просто подтвердил мое мнение ))
Надежда, даже ваш простой ответ, о том, что нет правильных варинатов - меня больше бы устроил, чем ответ эксперта. Я не увидела ответов.
Первый вопрос: здание, 15000м.кв., 13500 из них сдается в аренду - как распределить инвестиционную стоимость? Ответ - инвестиционная недвижимость та, что сдается в аренду… - Спасибо, но я кажется понимаю, что такое инвестиционная недвижимость, раз написала даже ее площадь …
Уточняю, описываю здание, из чего состоит, что помещения абсолютно разные, пишу про разные арендные ставки, повторяю вопрос: как распределить стоимость?
Ответ - определение инвентарного объекта и уточнение: вы всю площадь сдаете? Вот даже не знала что написать, если человек не читает вопросы - как и что он может мне ответить?
Вопрос № 2 - обязательно ли переоценивать инвестиционную недвижимость, на основании какого пункта - ответ - п. 21 ФСБУ - нет там такого, ИС Минфина - нет там такого… IAS 40 даже не прозвучало, это я уже сама дальше ковыряюсь в нормативке.
Вопрос - при переходе на ФСБУ с 2022 я должна на 1.01.2022 … У меня уточняют: вы с 2021 года применяете ФСБУ 6/2020? …
Вопрос как налоговая будет проверять отстаточную стоимость для налога на имущество - ответ: налог считается двумя способами… Никаких претензий бы не вызвал ответ: этого никто не знает, считайте на свой страх и риск, а потом, при проверке обязательно найдут что то и заставят доплатить…
Поэтому я высказала свое недовольство, оно вызвано тем, что меня закидали теоретическими фразами, даже не вникая в мои вопросы, практически не читая их.
Подитожу: спасибо всем за консультацию. Давайте считать ее закрытой.