Добрый день! Подскажите пожалуйста, мы собираемся переходить с ОСНО на УСН доходы минус расходы с 2023 г. (в собственности здание, сдаем помещения в аренду). У нас есть обеспечительные платежи от покупателей (с НДС), которые мы должны будем вернуть при расторжении договора. Что делать с НДС в данном случае и если вдруг за январь за аренду нам кто-то сейчас в декабре заплатит?
Здравствуйте!
Если обеспечительный платеж по условиям договора засчитывается в счет оплаты будущей аренды, то для целей НДС он считается авансом, и соответственно при его получении возникает момент определения налоговой базы по НДС.
Если этот платеж в полной мере будет возвращен по окончании срока аренды, либо может быть зачтен только на возмещение убытков или неустойку, то эта операция в налоговую базу не включается. Данный подход, разумеется, вызывает споры.
При получении платежа в 2022 вы должны начислять налоги по общей системе налогообложения, вне зависимости от периода, за который произведен платеж.
При переходе на УСН с 2023 вы имеете право на вычет НДС, начисленный с полученных авансов.
Вычет возможен в последнем квартале перед переходом на УСН при условии возврата этого НДС арендатору (п. 5 ст. 346.25 НК РФ).
Т.е. если кто-то заплатит вам сейчас аванс на 2023 год, то надо начислить НДС, вернуть его плательщику (до 31.12.2022) и предъявить к вычету в декларации по НДС за 4 квартал 2022.
Если по каким-либо причинам возврат будет невозможен, то полученный НДС можно признать ошибочным перечислением денежных средств, а ошибки налогом не облагаются. Желательно иметь при этом документальное подтверждение, что вы уведомили арендаторов об изменении вашей системы налогообложения и суммы, подлежащей к оплате (дополнительные соглашения, письма)
Хуже всего, если вам перечислят сумму уже без НДС. Наиболее безопасным мне видится вариант с начислением НДС с аванса, возвратом этого НДС плательщику и последующая доплата с его стороны уже в 2023 году.
Лучше всего попросить их не делать таких платежей.
А если такой вариант, у нас сейчас допустим есть обеспечительный платеж по арендатору в размере 12000 руб. (в т.ч. НДС 20%), а с 01.01.23 у нас будет заключено доп. соглашение с арендатором, что арендная плата составляет те же 12 000 руб, но без НДС. Как быть в таком случае? Получается, по сумме я ему возвращать то и ничего не должна, а с НДС чего делать…
В этом случае у вас кроме доп.соглашения об изменении стоимости должен быть акт взаимозачета именно на сумму НДС и с датой до 1 января 2023 года.
Но тут возможны споры с проверяющими органами.
В гл. 21 НК РФ есть схожая норма, позволяющая принимать к вычету авансовый НДС в случае изменения условий (расторжения) договора и возврата предоплаты (п. 5 ст. 171 НК). Есть Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33, где сказано, что продавец может воспользоваться этой нормой и тогда, когда возврат аванса он произвел не в денежной форме
В ст. 410 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. А у вас получается, что срок еще не наступил. Но сделать зачет позже вы не можете, поскольку вам надо «вернуть» налог до перехода на УСН
Или забыть про заплаченный в бюджет НДС и списать его в расход
91.02 – 76.АВ