В компании (ООО) на ОСНО скопилась за несколько лет не распределенная прибыль.
Учредитель решил вложить накопленные средства в покупку квартиры у физ лица. Планируется, что данная квартира будет позднее продана. До момента продажи в квартире планирует временами жить генеральный директор ( не учредитель) на безвозмездной основе.
Прошу подсказать как правильно провести данную операцию. Т.к. компания до данного момента не занималась недвижимостью ( деятельность компании -оптовая торговля оборудованием), в учетной политике ничего не прописано ( собираюсь сделать дополнение к учетной политике).
Нужно ли в годовом решении указывать, что не распределенную прибыль прошлых лет направить на покупку квартиры? Или лучше казать, что прибыль не распределять. И просто купить квартиру?
Каким документом оформить решение для каких целей покупается квартира? Приказ от генерального директора? Приказываю купить квартиру с последующей ее продажи для получения прибыли?
Документы для оформления сделки: договор купли-продажи, акт приема передачи имущества, свидетельство о регистрации?
Проводки:
Д 41 К 76 - на дату акта приема передачи
Д76 К 51 - на дату оплаты?
Когда проводить оплату гос пошлины, если она уплачена в момент совершения сделки? Датой оплаты?
Д 68 К 51 - дата уплаты пошлины
Д41 К 68 - датой акта приема передачи квартиры?
Или Д68 К91 - датой оплаты пошлиной?
5. Нужно ли будет платить налог на имущество? Если да, то по какой стоимости : кадастровой или среднегодовой?
6. Нужно ли будет удерживать с генерального директора НДФЛ ( т.к. он безвозмездно будет пользоваться квартирой)? Кто должен уплачивать НДФЛ: директор или компания, как налоговый агент? НДФЛ удерживается с рыночной стоимости аренды квартиры?
7. Нужно ли платить НДС с безвозмездной сдачи квартиры генеральному директору?
8. Какой документ подтвердит намерение продать данную квартиру в будущем ( чтобы обосновать постановку на 41 счет)? Договор с риэлторами подойдет?
Заранее большое спасибо за разъяснения и пояснения!
Квартира является основным средством в том случае, если она приобретена для извлечения прибыли (сдачи внаем) или для нужд управления. Если же она изначально приобреталась для продажи, то и учитывать ее нужно в качестве товара. Если приобретенная с целью продажи квартира временно сдана внаем, то ее необходимо перевести в состав основных средств.
Если квартира приобретается исключительно с целью получения дохода от предоставления ее во временное пользование, то для ее учета следует использовать счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности». В других случаях (например, при покупке квартиры для проживания своих работников или для управленческих нужд) квартиру учитывают на счете 01.
Когда объект недвижимости фактически эксплуатируется, по нему закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче и документы переданы на государственную регистрацию, то его нужно принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. Т.е. на сч. 08.04 формируете первоначальную стоимость, а потом переводите ее на сч. 01 или сч. 03.
Если квартира передается в безвозмездное пользование, то из состава амортизируемого имущества она исключается (п. 3 ст. 256 НК РФ). Сумма начисленной амортизации в бухгалтерском учете учитывается в составе прочих расходов и отражается Д 91.02 К 02.
НК РФ для квартир предусматривает специальные правила: согласно подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ не облагаются НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности.
Предоставление жилья работнику организации может быть закреплено в трудовом договоре как обязанность работодателя. Если в трудовом или коллективном договоре предусмотрена обязанность организации безвозмездно обеспечить сотрудника жильем и оплатить затраты по содержанию квартиры, то эти расходы организация может учесть при исчислении налога на прибыль на основании п. 25 ст. 255 НК РФ в размере, не превышающем 20% от заработной платы (письма Минфина России от 14.03.2006 № 03-03-04/2/72, от 26.12.2005 № 03-03-04/1/446, от 22.02.2007 № 03-03-06/1/115; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2007 № А19-15320/06-15-Ф02-1153/07-С1).
При этом необходимо помнить, что, получая квартиру в безвозмездное пользование, работник таким образом получает доход в натуральной форме, который включается в налоговую базу по НДФЛ и страховым взносам.
Коммунальные платежи. Тут 2 варианта - за счет работника или сама организация.
Если работник платит. то удержание из з/п.
Если организация - то опять возникает доход в натуральной форме, который включается в налоговую базу по НДФЛ и страховым.
Зачем же приказ? И кому? Он сам себе приказывает? Ведь договор он сам подписывает
Если сделка крупная для компании, надо смотреть устав, что там написано про их утверждение. И решение учредителей о покупке директору лучше иметь.
От кадастровой
А вы собираетесь каким-то образом оформлять его проживание там?
Спасибо за разъяснения. Но никак не могу сообразить.
Квартира покупается для перепродажи. Когда она продастся- не понятно. До этого момента ей будет пользоваться генеральный директор безвозмездно. Мы с генеральным сделаем договор безвозмездного пользования.
Могу ли я в такой ситуации поставить квартиру на 41 счет? Должна ли я с генерального директора удерживать НДФЛ из з/п за безвозмездное пользование? Или он сам платит НДФЛ?
Налог на имущество , значит, уплачиваю по кадастровой стоимости ( если квартира у меня на 41 счете)?
Да вы как раз и создаете ситуацию для вопросов от ФНС. Своими руками.
Сколько будет продаваться квартира, налоговикам совершенно без разницы. Вы за это еще и налог на имущество платить будете.
Вычитала тут, что
ак, подпункт 4 пункта 1, подпункт 3 пункта 12 статьи 378.2 НК РФ предписывают организациям – собственникам жилых домов и жилых помещений, не учитываемых у них на балансе в качестве объектов основных средств, определять налоговую базу по налогу на имущество организаций в отношении указанных объектов недвижимости исходя из их кадастровой стоимости, утвержденной в установленном порядке, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ.
При этом необходимо учитывать, что из системного толкования пункта 2 статьи 372, пункта 2 статьи 375, пункта 2 статьи 378.2 НК РФ следует, что обязанность уплачивать налог на имущество организаций, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, должна быть возложена на налогоплательщиков соответствующим законом субъекта РФ, который может быть принят только после утверждения им в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (письмо Минфина России от 11.11.2014 № 03-05-05-01/56914).
Закон г. Москвы от 05.11.2003 № 64 “О налоге на имущество организаций” (далее – Закон № 64) устанавливает налог на имущество организаций на территории г. Москвы. Особенности определения налоговой базы по налогу в отношении отдельных объектов недвижимого имущества установлены статьей 1.1 Закона № 64.
Указанная статья не предусматривает определения налоговой базы по налогу на имущество организаций как кадастровой стоимости в отношении таких объектов, как жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Что-то я совсем запуталась…
Если еще налог на имущество не платить, и НДФЛ не платить - как-то все мутно получается.
Стоит у меня на 41 счете квартира, я с нее налоги не плачу. Год-два-три. Думаете ФНС это не заинтересует?
Налог на имущество придется платить без вариантов. Правда, в Москве есть льгота на два года
жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, по истечении двух лет со дня принятия указанных объектов к бухгалтерскому учету;
Почему не платите? Как раз с квартир, учитываемых на 41 счете, надо платить налог на имущество.
Вот если бы она у вас на 01 счете была, тогда налога бы не было
Коллеги, купили от ООО квартиру для перепродажи у физ лица.
Ставлю ее на учет. Если кто-то уже так делал, подскажите, правильно ли я делаю ( у нас микропредприятие):
22/04 оплатили госпошлину -2000 руб
Делаю проводку Д68 К51
Признаю пошлину расходом будущего периода Д97 К68
25/04 подписан договор купли продажи. Нужно ли 25/04 ставить квартиру на забалансовый счет?
30/04 получили выписку из Реестра и зарегистрировали договор купли продажи
Д 41 К 76 (физ лицо) - 5000000 руб
Д41 К 97 -2000 руб - учтена пошлина в себестоимости
07/05 списан аккредитив в пользу получателя (физ лица)
Д 76 К 55.01 -5000000 руб.
Мне тут еще акт передачи квартиры отдали, и он от 23 мая.
Получается я должна квартиру на 41 счет поставить 23 мая? Или все-таки 30/04?
А если 23/05 ставлю на учет, в этом случае нужно квартиру на забалансовый счет ставить? Она ведь должна быть как-то учтена с 30/04 по 23/05?